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Appartement 4 pièces 86 m²

Bien expiré
VilleValentigney (25)
Surface86m²
Coût Total105 800€
Loyer Annuel8 904€
Rentabilité8.42%
Cashflow/mois+75€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 79 000 €
Surface : 86 m²
Prix au m² : 918,6 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Century 21 agence du théâtre, vous propose à la vente à VALENTIGNEY, dans une petite copropriété aux faibles charges,

Cet appartement de caractère idéal pour un premier achat et/ou un investissement locatif avec une défiscalisation intéressante possible, avec de magnifiques plancher massif, celui ci est composé d'une entrée desservant un joli séjour attenant à la cuisine donnant accès à une terrasse de 20m² créée en 2020, deux chambres, une salle d'eau avec WC rénovée en 2022,

Un garage complète ce bien idéal ! A visiter absolument. Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard entre 1838.0 € et 2486.0 € indexées aux années 2021, 2022, 2023 (abonnements compris). Bien proposé par Olivier JOLY EI, agent commercial (RSAC 986532147) Référence annonce : 29710 Consommation énergétique : 222 kWh/m²/an Emission de gaz à effet de serre : 38 CO2/m²/an Les honoraires sont à la charge du vendeur

A propos de la copropriété : Nombre de lots : 4 Charges prévisionnelles annuelles : 560 €

Ville : Valentigney
Département : Doubs
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 25700
Coordonnées : 47.457935, 6.829914
Total : 105 800€
Prix d'acquisition : 79 000€
Travaux : 20 480€
Valeur du bien : 99 480€
Frais de notaire : 6 320€
Coût estimé : 6 320€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 86m²
Loyer prédit : 8.63€/m²/mois
Fourchette : 6.72€ - 11.07€/m²/mois
Loyer total estimé : 742€/mois
Loyer annuel estimé : 8904€/an
Fourchette totale : 578€ - 952€/mois
Fourchette annuelle : 6938€ - 11426€/an
Rentabilité brute :8.42%
Fourchette de rentabilité :6.56% - 10.80%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :105 800€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :516,14€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :29,98€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 546,12€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :49 041,89€
Coût de l'assurance :8 993,00€
Taxe foncière : 890,39€/an
Soit par mois : 74,20€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 46,67€/mois
Soit par an : 560,04€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 741,99€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 666,99€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :75,01€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 222 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucune action nécessaire car DPE D - pas de travaux énergétiques obligatoires.
Quantité: N/A
Raison: DPE D - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et plafonds pour rafraîchir l'apparence de la cuisine.
Quantité: 12 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - cuisine en bon état mais nécessite un léger rafraîchissement.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds pour rafraîchir l'apparence du salon.
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon avec peinture vieillissante et usure normale.
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des éléments sanitaires (lavabo, douche ou baignoire, WC), carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité.
Quantité: N/A
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, nécessite rénovation pour mise aux normes.
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité (prises, interrupteurs, éclairage).
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, nécessite rénovation pour confort et mise aux normes.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :20 480 €(238 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine - Rafraîchissement léger:480€
    Peinture murs et plafonds: 12 m² × 40€/m² = 480€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:800€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 40€/m² = 800€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rénovation complète:10 800€
    Rénovation complète salle de bain: 9 m² × 1200€/m² = 10800€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Rénovation lourde:8 400€
    Parquet flottant: 30 m² × 60€/m² = 1800€, Peinture murs et plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1200€, Électricité: 30 m² × 150€/m² = 4500€, Main d'œuvre: 900€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Valentigney (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse. ⚠️ ATTENTION: 1 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 742 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 904 €/an
Calcul : 742 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 404 €/an
Base de calcul : Emprunt de 105 800 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 360 €/an
Calcul : 30 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 890 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 560 €/an
Calcul : 47 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 20 480 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 25 694 €
Revenus locatifs : +8 904 €
Charges déductibles : -25 694 €
Résultat foncier Année 1 : -16 791 €(Déficit de 16 791 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 6 091 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 214 €/an
Revenus locatifs : +8 904 €
Charges déductibles : -5 214 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 689 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 6090.59 € reporté.
Prix d'achat du bien : 79 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 51 350 €(65% de 79 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 867 €/an
Calcul : 51 350 € × 3,636% = 1 867 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 904 €25 698 €3 408 €-16 794 €10 700 €6 094 €6 094 €
29 082 €5 126 €3 316 €3 956 €--2 138 €
39 264 €5 030 €3 220 €4 233 €---
49 449 €4 932 €3 122 €4 517 €---
59 638 €4 830 €3 020 €4 807 €---
69 831 €4 725 €2 915 €5 105 €---
710 027 €4 617 €2 807 €5 410 €---
810 228 €4 505 €2 695 €5 723 €---
910 432 €4 389 €2 579 €6 043 €---
1010 641 €4 269 €2 459 €6 372 €---
1110 854 €4 146 €2 336 €6 708 €---
1211 071 €4 018 €2 208 €7 053 €---
1311 292 €3 886 €2 076 €7 406 €---
1411 518 €3 750 €1 940 €7 768 €---
1511 749 €3 609 €1 799 €8 139 €---
1611 983 €3 464 €1 654 €8 520 €---
1712 223 €3 314 €1 503 €8 910 €---
1812 468 €3 158 €1 348 €9 309 €---
1912 717 €2 998 €1 188 €9 719 €---
2012 971 €2 832 €1 022 €10 139 €---
2113 231 €2 661 €851 €10 570 €---
2213 495 €2 484 €674 €11 011 €---
2313 765 €2 302 €492 €11 463 €---
2414 041 €2 113 €303 €11 927 €---
2514 321 €1 918 €108 €12 403 €---
TOTAL285 194 €114 776 €49 042 €170 419 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 170 419 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 904 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 870 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 870 €-3 210 €+5 080 €
2+1 870 €0 €+1 870 €
3+1 870 €+629 €+1 241 €
4+1 870 €+1 355 €+515 €
5+1 870 €+1 442 €+428 €
6+1 870 €+1 532 €+338 €
7+1 870 €+1 623 €+247 €
8+1 870 €+1 717 €+153 €
9+1 870 €+1 813 €+57 €
10+1 870 €+1 911 €-41 €
11+1 870 €+2 012 €-142 €
12+1 870 €+2 116 €-246 €
13+1 870 €+2 222 €-352 €
14+1 870 €+2 330 €-460 €
15+1 870 €+2 442 €-572 €
16+1 870 €+2 556 €-686 €
17+1 870 €+2 673 €-803 €
18+1 870 €+2 793 €-923 €
19+1 870 €+2 916 €-1 046 €
20+1 870 €+3 042 €-1 172 €
21+1 870 €+3 171 €-1 301 €
22+1 870 €+3 303 €-1 433 €
23+1 870 €+3 439 €-1 569 €
24+1 870 €+3 578 €-1 708 €
25+1 870 €+3 721 €-1 851 €
Total+46 750 €+51 126 €+-4 376 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 116 jours
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