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Appartement 73 m2 avec balcon

VilleLimoges (87)
Surface73.22
Coût Total127 360
Loyer Annuel7 582
Rentabilité5.95%
Cashflow/mois-106
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 102 000 €
Surface : 73.22 m²
Prix au m² : 1 393,06 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 5
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : gaz individuel, Nombre d'égages : 9, Cave, Nombre de WC : 1, Mandat exclusif

Situé au 5ème étage d'une résidence sécurisée avec ascenseur, nous vous proposons en exclusivité, ce bel appartement. Vous serez immédiatement séduit par son charme, avec son agréable balcon et sa vue imprenable sur Limoges. Dès l'entrée, vous découvrirez un bel espace avec un grand placard, un agréable séjour très lumineux en trois parties, parfait pour partager des moments conviviaux où se détendre avec un bon livre dans son alcôve pleine de charme. La cuisine est indépendante et aménagée, elle offre un espace confortable.

Côté nuit, deux chambres, une salle de bains entièremement rénovée ainsi que un WC séparé.

Vous bénéficierez également d'un garage, une cave privative, ainsi qu'un séchoir.

La copropriété est bien entretenue. Le chauffage est individuel gaz.

Les résidents profitent également d'un agréable jardin aménagé tout autour de la résidence, apportant un véritable espace de détente.

Le quartier est idéal et pratique au quotidien, à seulement quelques minutes du CHU et de toutes les commodités avec le centre-ville accessible à pied.

N'hésitez pas à me contacter pour organiser une visite ! Ce bien est à découvrir très rapidement.

Malika 06 99 40 02 05 paillot-malika@abithea.fr Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr - https://www.abithea87.fr/i/redac/honoraires?honofor=1

Ville : Limoges
Département : Haute-Vienne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 87000
Coordonnées : 45.819239, 1.247041
Total : 127 360
Prix d'acquisition : 102 000
Travaux : 17 200
Valeur du bien : 119 200
Frais de notaire : 8 160
Coût estimé : 8 160
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 73.22
Loyer prédit : 8.63€/m²/mois
Fourchette : 6.88€ - 10.83€/m²/mois
Loyer total estimé : 632€/mois
Loyer annuel estimé : 7582€/an
Fourchette totale : 504€ - 793€/mois
Fourchette annuelle : 6043€ - 9513€/an
Rentabilité brute :5.95%
Fourchette de rentabilité :4.74% - 7.47%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 639 €/m²
Basé sur :361 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :120 008
Prix d'achat :102 000
Décote à l'achat :-18 008 (-15.0%)
Marge achat-revente :-7 352€ (-6.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :127 360
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :636,23€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :38,21€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 674,44€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :63 508,67
Coût de l'assurance :11 462,40
Taxe foncière : 758,22€/an
Soit par mois : 63,18€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 631,85€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 737,62€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-105,77€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 221 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Vérification et mise à jour du système de chauffage individuel au gaz pour garantir son efficacité et conformité.
Quantité: 1 système
Raison: DPE D - Appartement - Bien que le DPE soit acceptable, une mise à jour pourrait améliorer l'efficacité énergétique.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et vérification des installations électriques et de plomberie.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 - Cuisine en bon état, mais nécessite un léger rafraîchissement.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la salle de bain avec peinture et vérification des installations électriques et de plomberie.
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 - Salle de bain en bon état, mais nécessite un léger rafraîchissement.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement des chambres avec peinture et vérification des installations électriques.
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 4/5 - Chambres en bon état, mais nécessitant un léger rafraîchissement.
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise à jour du tableau électrique pour garantir la conformité aux normes.
Quantité: 1 tableau
Raison: Normes électriques à vérifier pour la sécurité.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :17 200(235 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:4 500
    Remplacement système chauffage gaz: 1 système × 4000€ = 4000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:5 000
    Rafraîchissement cuisine: 1 cuisine complète × 4000€ = 4000€, Main d'œuvre peinture et vérification: 1000€
  • Salle de bain:4 000
    Rafraîchissement salle de bain: 1 salle de bain complète × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre peinture et vérification: 1000€
  • Chambres:2 500
    Rafraîchissement chambres: 20 m² × 100€/m² = 2000€, Main d'œuvre peinture et vérification: 500€
  • Électricité générale:1 200
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 1000€ = 1000€, Main d'œuvre: 200€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Limoges. Main d'œuvre incluse. Les prix ont été ajustés selon la région, avec un coefficient de 0.9 appliqué pour Limoges.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DD(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 4 500✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 632 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 582 €/an
Calcul : 632 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 376 €/an
Base de calcul : Emprunt de 127 360 à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 458 €/an
Calcul : 38 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 758 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 17 200
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 22 793
Revenus locatifs : +7 582
Charges déductibles : -22 793
Résultat foncier Année 1 : -15 211(Déficit de 15 211 €)
Imputable sur revenu global : 15 211
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 593 €/an
Revenus locatifs : +7 582
Charges déductibles : -5 593
Résultat foncier Années 2+ : 1 989 €/an
Prix d'achat du bien : 102 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 66 300(65% de 102 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 411 €/an
Calcul : 66 300 € × 3,636% = 2 411
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 58222 7974 381-15 21515 215 €--
27 7345 4824 2652 252---
37 8895 3634 1462 525---
48 0465 2404 0232 807---
58 2075 1123 8953 095---
68 3714 9803 7633 392---
78 5394 8433 6263 696---
88 7104 7013 4844 008---
98 8844 5543 3384 329---
109 0614 4023 1864 659---
119 2434 2453 0284 998---
129 4274 0822 8655 345---
139 6163 9142 6975 702---
149 8083 7392 5226 069---
1510 0053 5582 3416 446---
1610 2053 3712 1546 834---
1710 4093 1771 9607 232---
1810 6172 9771 7607 640---
1910 8292 7691 5528 060---
2011 0462 5541 3378 492---
2111 2672 3311 1148 936---
2211 4922 1008849 392---
2311 7221 8626459 860---
2411 9561 61539810 342---
2512 1951 35914210 837---
TOTAL242 860111 12763 509131 73315 215Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 4 565
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 131 733
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 582 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 592 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 592-4 565+6 157
2+1 592+675+917
3+1 592+758+834
4+1 592+842+750
5+1 592+929+663
6+1 592+1 017+575
7+1 592+1 109+483
8+1 592+1 203+389
9+1 592+1 299+293
10+1 592+1 398+194
11+1 592+1 499+93
12+1 592+1 604-12
13+1 592+1 711-119
14+1 592+1 821-229
15+1 592+1 934-342
16+1 592+2 050-458
17+1 592+2 169-577
18+1 592+2 292-700
19+1 592+2 418-826
20+1 592+2 548-956
21+1 592+2 681-1 089
22+1 592+2 817-1 225
23+1 592+2 958-1 366
24+1 592+3 103-1 511
25+1 592+3 251-1 659
Total+39 800+39 520+280
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 54 jours
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