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A vendre F2 Amiens 45 m2

VilleAmiens (80)
Surface45m²
Coût Total99 100€
Loyer Annuel8 439€
Rentabilité8.52%
Cashflow/mois-24€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 55 000 €
Surface : 45 m²
Prix au m² : 1 222,22 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 2
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

A vendre : appartement de 45 m2 à l’adresse suivante : Rue Georges Guynemer Bâtiment le Fleurus Logement très lumineux comprenant :

  • cuisine
  • séjour salon
  • chambre
  • salle de bain avec baignoire et wc
  • entrée / couloir avec 2 placards (penderie et étagères) Appartement situé proche de l’Institut National Supérieur du Professorat et de l’Education. Charges annuelles : 1 200 € Taxes foncières : 1 227 € Prix du bien : 55 000 €
Ville : Amiens
Département : Somme
Région : Hauts de France
Code postal : 80080
Coordonnées : 49.909850, 2.300540
Total : 99 100€
Prix d'acquisition : 55 000€
Travaux : 39 700€
Valeur du bien : 94 700€
Frais de notaire : 4 400€
Coût estimé : 4 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 45m²
Loyer prédit : 15.63€/m²/mois
Fourchette : 12.98€ - 18.82€/m²/mois
Loyer total estimé : 703€/mois
Loyer annuel estimé : 8439€/an
Fourchette totale : 584€ - 847€/mois
Fourchette annuelle : 7007€ - 10163€/an
Rentabilité brute :8.52%
Fourchette de rentabilité :7.07% - 10.26%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 764,71 €/m²
Basé sur :115 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :79 412 €
Prix d'achat :55 000 €
Décote à l'achat :-24 412€ (-30.7%)
Marge achat-revente :-19 688€ (-24.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :99 100€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :497,18€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :28,08€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 525,26€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :50 054,47€
Coût de l'assurance :8 423,50€
Taxe foncière : 1 227,00€/an
Soit par mois : 102,25€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 100,00€/mois
Soit par an : 1 200,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 703,23€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 727,51€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-24,28€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 45 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du cumulus électrique par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, et réfection plomberie
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 visible - sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement des murs et plafonds par une nouvelle couche de peinture
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 3/5 visible - murs nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :39 700 €(882 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:9 500€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 9500€ = 9500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:6 000€
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 1200€ = 6000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:8 500€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète (10 m²) × 8500€ = 8500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 10000€ = 10000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres:1 200€
    Parquet flottant: 12 m² × 100€/m² = 1200€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon:1 000€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Amiens (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→D(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 19 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 703 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 439 €/an
Calcul : 703 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 445 €/an
Base de calcul : Emprunt de 99 100 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 337 €/an
Calcul : 28 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 227 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 200 €/an
Calcul : 100 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 39 700 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 45 909 €
Revenus locatifs : +8 439 €
Charges déductibles : -45 909 €
Résultat foncier Année 1 : -37 470 €(Déficit de 37 470 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 16 070 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 209 €/an
Revenus locatifs : +8 439 €
Charges déductibles : -6 209 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 230 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 16069.86 € reporté.
Prix d'achat du bien : 55 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 35 750 €(65% de 55 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 300 €/an
Calcul : 35 750 € × 3,636% = 1 300 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 439 €45 912 €3 448 €-37 473 €21 400 €16 073 €16 073 €
28 608 €6 122 €3 358 €2 486 €--13 587 €
38 780 €6 028 €3 265 €2 751 €--10 836 €
48 955 €5 932 €3 168 €3 023 €--7 813 €
59 134 €5 832 €3 068 €3 303 €--4 510 €
69 317 €5 728 €2 964 €3 589 €--921 €
79 503 €5 621 €2 857 €3 883 €---
89 694 €5 509 €2 745 €4 184 €---
99 887 €5 394 €2 630 €4 493 €---
1010 085 €5 275 €2 511 €4 810 €---
1110 287 €5 151 €2 387 €5 136 €---
1210 493 €5 023 €2 259 €5 469 €---
1310 702 €4 891 €2 127 €5 812 €---
1410 916 €4 753 €1 989 €6 163 €---
1511 135 €4 611 €1 847 €6 524 €---
1611 357 €4 464 €1 700 €6 894 €---
1711 585 €4 311 €1 547 €7 274 €---
1811 816 €4 153 €1 389 €7 663 €---
1912 053 €3 989 €1 225 €8 063 €---
2012 294 €3 820 €1 056 €8 474 €---
2112 540 €3 644 €880 €8 896 €---
2212 790 €3 462 €698 €9 328 €---
2313 046 €3 274 €510 €9 773 €---
2413 307 €3 078 €314 €10 229 €---
2513 573 €2 876 €112 €10 697 €---
TOTAL270 297 €158 853 €50 054 €111 444 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 111 444 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 439 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 772 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 772 €-6 420 €+8 192 €
2+1 772 €0 €+1 772 €
3+1 772 €0 €+1 772 €
4+1 772 €0 €+1 772 €
5+1 772 €0 €+1 772 €
6+1 772 €0 €+1 772 €
7+1 772 €+889 €+883 €
8+1 772 €+1 255 €+517 €
9+1 772 €+1 348 €+424 €
10+1 772 €+1 443 €+329 €
11+1 772 €+1 541 €+231 €
12+1 772 €+1 641 €+131 €
13+1 772 €+1 744 €+28 €
14+1 772 €+1 849 €-77 €
15+1 772 €+1 957 €-185 €
16+1 772 €+2 068 €-296 €
17+1 772 €+2 182 €-410 €
18+1 772 €+2 299 €-527 €
19+1 772 €+2 419 €-647 €
20+1 772 €+2 542 €-770 €
21+1 772 €+2 669 €-897 €
22+1 772 €+2 799 €-1 027 €
23+1 772 €+2 932 €-1 160 €
24+1 772 €+3 069 €-1 297 €
25+1 772 €+3 209 €-1 437 €
Total+44 300 €+33 433 €+10 867 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 37 jours
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