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✨ À découvrir sans tarder à Sainte-Foy-la-Grande ! Appartement T4

VilleSainte-Foy-la-Grande (33)
Surface97m²
Coût Total84 160€
Loyer Annuel9 447€
Rentabilité11.22%
Cashflow/mois+263€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 73 000 €
Surface : 97 m²
Prix au m² : 752,58 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : gaz individuel, Nombre d'égages : 4, Mandat exclusif, Balcon

Situé au 2ᵉ étage d'une petite copropriété de trois lots, cet appartement lumineux de 97,5 m² présente de belles possibilités.

Emplacement de choix : à deux pas des commerces, des commodités et du centre-ville.

Il se compose d'un beau séjour, d'une cuisine séparée et aménagée, de trois chambres, d'un grand balcon pour profiter des beaux jours, et d'une cave privative pour plus de rangement.

L'appartement fait actuellement l'objet d'un rafraîchissement complet par le propriétaire, idéal pour emménager ou louer rapidement !

Une opportunité rare à saisir sans attendre ! Contactez-nous dès aujourd'hui pour organiser une visite - https://fr.foncia.com/agence-immobiliere/bergerac-24100/agence-immobiliere/ft-bordeaux-est-bergerac-6507

Ville : Sainte-Foy-la-Grande
Département : Gironde
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 33220
Coordonnées : 44.840279, 0.214710
Total : 84 160€
Prix d'acquisition : 73 000€
Travaux : 5 320€
Valeur du bien : 78 320€
Frais de notaire : 5 840€
Coût estimé : 5 840€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 97m²
Loyer prédit : 8.12€/m²/mois
Fourchette : 6.46€ - 10.19€/m²/mois
Loyer total estimé : 787€/mois
Loyer annuel estimé : 9447€/an
Fourchette totale : 627€ - 989€/mois
Fourchette annuelle : 7522€ - 11865€/an
Rentabilité brute :11.22%
Fourchette de rentabilité :8.94% - 14.10%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 217,95 €/m²
Basé sur :65 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :118 141 €
Prix d'achat :73 000 €
Décote à l'achat :-45 141€ (-38.2%)
Marge achat-revente :33 981€ (28.8%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :84 160€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :420,42€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :25,25€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 445,67€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :41 966,78€
Coût de l'assurance :7 574,40€
Taxe foncière : 944,69€/an
Soit par mois : 78,72€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 787,24€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 524,40€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :262,85€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 236 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucune action nécessaire car DPE D - pas de travaux énergétiques obligatoires.
Quantité: N/A
Raison: DPE D - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec mise à jour des finitions et peinture.
Quantité: 10 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement.
Salle de bainOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Rafraîchissement de la salle de bain avec peinture et vérification des éléments sanitaires.
Quantité: 6 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - salle de bain en bon état.
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et vérification des finitions dans le salon.
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - salon en bon état.
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et vérification des finitions dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :5 320 €(55 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:3 000€
    Rafraîchissement cuisine: 10 m² × 300€/m² = 3000€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Salle de bain:600€
    Rafraîchissement salle de bain: 6 m² × 100€/m² = 600€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Salon:1 000€
    Rafraîchissement salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Chambres:720€
    Rafraîchissement chambres: 36 m² × 20€/m² = 720€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Sainte-Foy-la-Grande (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse. ⚠️ ATTENTION: 1 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 787 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 447 €/an
Calcul : 787 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 892 €/an
Base de calcul : Emprunt de 84 160 € à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 303 €/an
Calcul : 25 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 945 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 5 320 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 9 460 €
Revenus locatifs : +9 447 €
Charges déductibles : -9 460 €
Résultat foncier Année 1 : -13 €(Déficit de 13 €)
Imputable sur revenu global : 13 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 140 €/an
Revenus locatifs : +9 447 €
Charges déductibles : -4 140 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 307 €/an
Prix d'achat du bien : 73 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 47 450 €(65% de 73 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 725 €/an
Calcul : 47 450 € × 3,636% = 1 725 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 447 €9 462 €2 895 €-15 €15 €--
29 636 €4 066 €2 819 €5 570 €---
39 829 €3 988 €2 740 €5 841 €---
410 025 €3 906 €2 658 €6 119 €---
510 226 €3 822 €2 574 €6 404 €---
610 430 €3 734 €2 487 €6 696 €---
710 639 €3 644 €2 396 €6 995 €---
810 852 €3 550 €2 303 €7 301 €---
911 069 €3 453 €2 206 €7 615 €---
1011 290 €3 353 €2 105 €7 937 €---
1111 516 €3 249 €2 001 €8 267 €---
1211 746 €3 141 €1 894 €8 605 €---
1311 981 €3 030 €1 782 €8 951 €---
1412 221 €2 914 €1 667 €9 306 €---
1512 465 €2 795 €1 547 €9 670 €---
1612 714 €2 671 €1 424 €10 043 €---
1712 969 €2 543 €1 295 €10 425 €---
1813 228 €2 411 €1 163 €10 817 €---
1913 493 €2 273 €1 026 €11 219 €---
2013 762 €2 131 €884 €11 631 €---
2114 038 €1 984 €736 €12 054 €---
2214 318 €1 832 €584 €12 487 €---
2314 605 €1 674 €426 €12 931 €---
2414 897 €1 511 €263 €13 386 €---
2515 195 €1 341 €94 €13 853 €---
TOTAL302 588 €78 479 €41 967 €224 109 €15 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 5 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 224 109 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 447 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 984 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 984 €-5 €+1 989 €
2+1 984 €+1 671 €+313 €
3+1 984 €+1 752 €+232 €
4+1 984 €+1 836 €+148 €
5+1 984 €+1 921 €+63 €
6+1 984 €+2 009 €-25 €
7+1 984 €+2 098 €-114 €
8+1 984 €+2 190 €-206 €
9+1 984 €+2 285 €-301 €
10+1 984 €+2 381 €-397 €
11+1 984 €+2 480 €-496 €
12+1 984 €+2 581 €-597 €
13+1 984 €+2 685 €-701 €
14+1 984 €+2 792 €-808 €
15+1 984 €+2 901 €-917 €
16+1 984 €+3 013 €-1 029 €
17+1 984 €+3 128 €-1 144 €
18+1 984 €+3 245 €-1 261 €
19+1 984 €+3 366 €-1 382 €
20+1 984 €+3 489 €-1 505 €
21+1 984 €+3 616 €-1 632 €
22+1 984 €+3 746 €-1 762 €
23+1 984 €+3 879 €-1 895 €
24+1 984 €+4 016 €-2 032 €
25+1 984 €+4 156 €-2 172 €
Total+49 600 €+67 233 €+-17 633 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 56 jours
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