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appartement vente 4 pieces le mee sur seine 71m2

Bien expiré
VilleMée-sur-Seine (77)
Surface71m²
Coût Total188 570€
Loyer Annuel11 834€
Rentabilité6.28%
Cashflow/mois-387€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 159 000 €
Surface : 71 m²
Prix au m² : 2 239,44 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Venez découvrir ce bel appartement de type F4 de 71m2 situé au 1er étage au sein d'une copropriété sécurisée parfaitement entretenue sur la commune du Mée sur Seine (77350).

Il se compose d’une grande entrée, d’un séjour ouvrant sur un balcon, d’une cuisine indépendante aménagée et équipée, une buanderie, trois chambres, une salle de bains et un WC séparé. Une cave et une place de parking extérieur complètent ce bien. Chauffage et eau collectifs au gaz.

La presente annonce immobiliere vise 2 lots situés dans une copropriété de 204 lots au total et ne faisant l'objet d'aucune procédure en cours citée à l'article L. 721-1 du code de la construction et de l'habitation. Montant moyen mensuel de charges déclaré par le vendeur : 300€ par mois (soit 3600 € annuel). Honoraires d'agence à la charge du vendeur. Information d'affichage énergétique sur ce bien : classe ENERGIE D indice 223 et classe CLIMAT C indice 16. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé, y compris l'obligation légale de débroussaillement, sont disponibles sur le site Géorisques : http://www.georisques.gouv.fr. La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de M Julien Desouches mandataire indépendant en immobilier (sans détention de fonds), agent commercial de la SAS I@D France immatriculé au RSAC de Melun sous le numéro 904226446, titulaire de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la société I@D France SAS.

Ville : Mée-sur-Seine
Département : Seine-et-Marne
Région : Île-de-France
Code postal : 77350
Total : 188 570€
Prix d'acquisition : 159 000€
Travaux : 16 850€
Valeur du bien : 175 850€
Frais de notaire : 12 720€
Coût estimé : 12 720€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 71m²
Loyer prédit : 13.89€/m²/mois
Fourchette : 11.32€ - 17.04€/m²/mois
Loyer total estimé : 986€/mois
Loyer annuel estimé : 11834€/an
Fourchette totale : 804€ - 1210€/mois
Fourchette annuelle : 9644€ - 14522€/an
Rentabilité brute :6.28%
Fourchette de rentabilité :5.11% - 7.70%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 716,42 €/m²
Basé sur :101 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :121 866 €
Prix d'achat :159 000 €
Décote à l'achat :+37 134€ (+30.5%)
Marge achat-revente :-66 704€ (-54.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :188 570€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :920,93€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :53,43€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 974,35€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :87 707,71€
Coût de l'assurance :16 028,45€
Taxe foncière : 1 183,43€/an
Soit par mois : 98,62€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 300,00€/mois
Soit par an : 3 600,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 986,19€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 372,97€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-386,78€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 223 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Système de chauffage
Vérification et mise aux normes du système de chauffage collectif au gaz
Quantité: 1 système pour l'appartement
Raison: DPE D - Appartement - Vérification nécessaire pour assurer le bon fonctionnement et la conformité
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Vérification du système d'eau chaude sanitaire
Quantité: 1 système pour l'appartement
Raison: DPE D - Appartement - Assurer le bon fonctionnement et la conformité
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire ou douche, lavabo et WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 4/5 - Salle de bain sans photo, état moyen supposé nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres
Raison: État 4/5 visible - Rafraîchissement léger nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Vérification et entretien du parquet dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres
Raison: État 4/5 visible - Assurer la durabilité du revêtement
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la cuisine
Quantité: 1 cuisine
Raison: État 4/5 visible - Rafraîchissement léger souhaitable
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 1 salon
Raison: État 4/5 visible - Rafraîchissement léger souhaitable

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :16 850 €(237 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:1 200€
    Mise aux normes chauffage collectif gaz: 1 système × 1200€ = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:150€
    Vérification chauffe-eau: 1 système × 150€ = 150€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 6 m² × 2000€/m² = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 800€
    Peinture murs et plafonds 3 chambres: 90 m² × 20€/m² = 1800€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Parquet:900€
    Entretien parquet 3 chambres: 3 chambres × 300€ = 900€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine - Peinture:400€
    Peinture murs et plafonds cuisine: 20 m² × 20€/m² = 400€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:400€
    Peinture murs et plafonds salon: 20 m² × 20€/m² = 400€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Mée-sur-Seine (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 1 350€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 986 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 834 €/an
Calcul : 986 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 086 €/an
Base de calcul : Emprunt de 188 570 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 641 €/an
Calcul : 53 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 183 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 3 600 €/an
Calcul : 300 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 16 850 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 28 361 €
Revenus locatifs : +11 834 €
Charges déductibles : -28 361 €
Résultat foncier Année 1 : -16 527 €(Déficit de 16 527 €)
Imputable sur revenu global : 16 527 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 511 €/an
Revenus locatifs : +11 834 €
Charges déductibles : -11 511 €
Résultat foncier Années 2+ : 323 €/an
Prix d'achat du bien : 159 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 103 350 €(65% de 159 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 758 €/an
Calcul : 103 350 € × 3,636% = 3 758 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 834 €28 367 €6 092 €-16 533 €16 533 €--
212 071 €11 352 €5 928 €719 €---
312 312 €11 182 €5 758 €1 130 €---
412 559 €11 007 €5 582 €1 552 €---
512 810 €10 825 €5 400 €1 985 €---
613 066 €10 637 €5 213 €2 429 €---
713 327 €10 444 €5 019 €2 884 €---
813 594 €10 243 €4 819 €3 351 €---
913 866 €10 037 €4 612 €3 829 €---
1014 143 €9 823 €4 398 €4 320 €---
1114 426 €9 602 €4 177 €4 824 €---
1214 714 €9 374 €3 949 €5 341 €---
1315 009 €9 138 €3 713 €5 871 €---
1415 309 €8 894 €3 470 €6 415 €---
1515 615 €8 643 €3 218 €6 972 €---
1615 927 €8 383 €2 958 €7 545 €---
1716 246 €8 114 €2 690 €8 132 €---
1816 571 €7 837 €2 412 €8 734 €---
1916 902 €7 550 €2 125 €9 353 €---
2017 240 €7 254 €1 829 €9 987 €---
2117 585 €6 947 €1 523 €10 638 €---
2217 937 €6 631 €1 207 €11 306 €---
2318 296 €6 304 €880 €11 991 €---
2418 662 €5 967 €542 €12 695 €---
2519 035 €5 618 €193 €13 417 €---
TOTAL379 057 €240 172 €87 708 €138 885 €16 533 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 4 960 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 138 885 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 834 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 485 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 485 €-4 960 €+7 445 €
2+2 485 €+216 €+2 269 €
3+2 485 €+339 €+2 146 €
4+2 485 €+466 €+2 019 €
5+2 485 €+595 €+1 890 €
6+2 485 €+729 €+1 756 €
7+2 485 €+865 €+1 620 €
8+2 485 €+1 005 €+1 480 €
9+2 485 €+1 149 €+1 336 €
10+2 485 €+1 296 €+1 189 €
11+2 485 €+1 447 €+1 038 €
12+2 485 €+1 602 €+883 €
13+2 485 €+1 761 €+724 €
14+2 485 €+1 924 €+561 €
15+2 485 €+2 092 €+393 €
16+2 485 €+2 263 €+222 €
17+2 485 €+2 440 €+45 €
18+2 485 €+2 620 €-135 €
19+2 485 €+2 806 €-321 €
20+2 485 €+2 996 €-511 €
21+2 485 €+3 191 €-706 €
22+2 485 €+3 392 €-907 €
23+2 485 €+3 597 €-1 112 €
24+2 485 €+3 808 €-1 323 €
25+2 485 €+4 025 €-1 540 €
Total+62 125 €+41 665 €+20 460 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 164 jours
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