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Appartement T4 de 108 m² – Volumes, Potentiel et Garage – Saint-Claude

VilleLavans-lès-Saint-Claude (39)
Surface108m²
Coût Total149 150€
Loyer Annuel10 616€
Rentabilité7.12%
Cashflow/mois+24€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 96 500 €
Surface : 108 m²
Prix au m² : 893,52 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 108 m², 4 pièces, 1 garage, 1 place de parking

Situé Rue du Faubourg Marcel, au 3ème étage d'une petite copropriété paisible, découvrez ce spacieux appartement de 108 m² environ. Idéal pour une famille ou pour ceux qui recherchent de beaux volumes, ce bien bénéficie d'une situation géographique stratégique (proximité immédiate des écoles, du lycée, de l'hôpital, de la Mosquée et des commodités).

Espace de vie : Un vaste salon-séjour (31 m²) baigné de lumière (exposition Ouest)

Cuisine (15,30 m²) : Actuellement indépendante, elle peut être facilement ouverte sur le séjour pour créer une pièce de vie moderne et conviviale de plus de 45 m².

Coin nuit : Trois chambres de belles dimensions.

Potentiel d'agrandissement : Le bien dispose de combles aménageable (111m2) accessibles depuis le logement. Un véritable bonus pour créer une suite parentale, un bureau ou une salle de jeux.

Stationnement privatif : Un garage d'environ 20 m², situé à deux pas, complète ce bien. Un confort indispensable en centre-ville.

Un emplacement de parking attenant.

Ville : Lavans-lès-Saint-Claude
Département : Jura
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 39170
Coordonnées : 46.384380, 5.780980
Total : 149 150€
Prix d'acquisition : 96 500€
Travaux : 44 930€
Valeur du bien : 141 430€
Frais de notaire : 7 720€
Coût estimé : 7 720€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 108m²
Loyer prédit : 8.19€/m²/mois
Fourchette : 6.32€ - 10.61€/m²/mois
Loyer total estimé : 885€/mois
Loyer annuel estimé : 10616€/an
Fourchette totale : 683€ - 1146€/mois
Fourchette annuelle : 8193€ - 13756€/an
Rentabilité brute :7.12%
Fourchette de rentabilité :5.49% - 9.22%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :927,42 €/m²
Basé sur :8 ventes dans un rayon de 2 km
Prix de marché :100 161 €
Prix d'achat :96 500 €
Décote à l'achat :-3 661€ (-3.7%)
Marge achat-revente :-48 989€ (-48.9%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 2 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :149 150€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :728,41€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :43,50€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 771,91€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :69 372,67€
Coût de l'assurance :13 050,63€
Taxe foncière : 1 061,62€/an
Soit par mois : 88,47€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 884,68€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 860,38€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :24,30€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 108 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 11 fenêtres (estimation basée sur 108 m²)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Gain d'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rénovation de la cuisine avec mise à jour des éléments et des finitions
Quantité: cuisine complète (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sols en bon état mais rafraîchissement recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: salon (environ 30 m²)
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement esthétique

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :44 930 €(416 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:10 400€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 10400€ = 10400€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:8 250€
    Fenêtres double vitrage: 11 fenêtres × 750€ = 8250€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:9 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 9000€ = 9000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 10000€ = 10000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:2 880€
    Parquet flottant: 36 m² × 80€/m² = 2880€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:900€
    Peinture salon: 30 m² × 30€/m² = 900€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Lavans-lès-Saint-Claude (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 22 150€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 885 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 616 €/an
Calcul : 885 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 814 €/an
Base de calcul : Emprunt de 149 150 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 522 €/an
Calcul : 44 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 062 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 44 930 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 51 328 €
Revenus locatifs : +10 616 €
Charges déductibles : -51 328 €
Résultat foncier Année 1 : -40 712 €(Déficit de 40 712 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 19 312 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 398 €/an
Revenus locatifs : +10 616 €
Charges déductibles : -6 398 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 218 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 19311.52 € reporté.
Prix d'achat du bien : 96 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 62 725 €(65% de 96 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 281 €/an
Calcul : 62 725 € × 3,636% = 2 281 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 616 €51 332 €4 819 €-40 716 €21 400 €19 316 €19 316 €
210 828 €6 272 €4 689 €4 556 €--14 760 €
311 045 €6 138 €4 554 €4 907 €--9 853 €
411 266 €5 999 €4 415 €5 267 €--4 585 €
511 491 €5 855 €4 271 €5 636 €---
611 721 €5 707 €4 123 €6 014 €---
711 956 €5 553 €3 970 €6 402 €---
812 195 €5 395 €3 811 €6 800 €---
912 439 €5 231 €3 648 €7 207 €---
1012 687 €5 062 €3 479 €7 625 €---
1112 941 €4 888 €3 304 €8 053 €---
1213 200 €4 707 €3 124 €8 493 €---
1313 464 €4 521 €2 937 €8 943 €---
1413 733 €4 328 €2 745 €9 405 €---
1514 008 €4 129 €2 545 €9 879 €---
1614 288 €3 923 €2 340 €10 364 €---
1714 574 €3 711 €2 127 €10 863 €---
1814 865 €3 491 €1 908 €11 374 €---
1915 162 €3 265 €1 681 €11 898 €---
2015 466 €3 030 €1 447 €12 435 €---
2115 775 €2 788 €1 204 €12 987 €---
2216 091 €2 538 €954 €13 553 €---
2316 412 €2 279 €696 €14 133 €---
2416 741 €2 012 €429 €14 728 €---
2517 075 €1 737 €153 €15 339 €---
TOTAL340 039 €153 894 €69 373 €186 145 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 186 145 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 616 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 229 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 229 €-6 420 €+8 649 €
2+2 229 €0 €+2 229 €
3+2 229 €0 €+2 229 €
4+2 229 €0 €+2 229 €
5+2 229 €+315 €+1 914 €
6+2 229 €+1 804 €+425 €
7+2 229 €+1 921 €+308 €
8+2 229 €+2 040 €+189 €
9+2 229 €+2 162 €+67 €
10+2 229 €+2 287 €-58 €
11+2 229 €+2 416 €-187 €
12+2 229 €+2 548 €-319 €
13+2 229 €+2 683 €-454 €
14+2 229 €+2 821 €-592 €
15+2 229 €+2 964 €-735 €
16+2 229 €+3 109 €-880 €
17+2 229 €+3 259 €-1 030 €
18+2 229 €+3 412 €-1 183 €
19+2 229 €+3 569 €-1 340 €
20+2 229 €+3 731 €-1 502 €
21+2 229 €+3 896 €-1 667 €
22+2 229 €+4 066 €-1 837 €
23+2 229 €+4 240 €-2 011 €
24+2 229 €+4 418 €-2 189 €
25+2 229 €+4 602 €-2 373 €
Total+55 725 €+55 843 €+-118 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 18 jours
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