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3 Pièces

VilleMarseille 14e (13)
Surface59m²
Coût Total114 560€
Loyer Annuel8 792€
Rentabilité7.67%
Cashflow/mois-99€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 87 000 €
Surface : 59 m²
Prix au m² : 1 474,58 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 59 m², 3 pièces, 2 chambres, 1 balcon, Orientation sud, 2 m² de terrain, Toilettes séparées, Cave, Ascenseur, Chauffage central au gaz, Cuisine équipée

Fiche Id-VIZ155961 : Marseille 13014, appartement de type 3, traversant et lumineux, offrant une entrée, un séjour avec balcon, une spacieuse cuisine aménagée avec loggia, un dégagement desservant deux chambres, une salle de douche et un toilette séparé. Une cave vient compléter ce bien. Cet appartement en très bon état, aucuns travaux à prévoir. Situé au Canet proche de toute commodités (commerce, écoles transport en commun, axe autoroutiers...) Idéal investisseur ou premier achat. Bien soumis au statut de la copropriété/ pas de procédure en cours Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : . Prix hors honoraires agence 90000honoraires à charge vendeur 7000. - Mentions légales : Proposé à la vente à 87000 Euros (honoraires à la charge du vendeur) - DPE réalisé le : - Classe-Energie D : 206 kWh.m2.an - Bien en copropriété comprenant 28 lots - Charges annuelles : 1800 Euros/an (soit 150 Euros/mois) - Affaire suivie par Nathalie TARAYAN (Agent commercial independant) - Reseau Immo-Diffusion Plan De Cuques - Pour plus d'informations, contactez notre secrétariat (Appel gratuit ou prix d'une communication locale)

Ville : Marseille 14e
Département : Bouches-du-Rhône
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 13014
Coordonnées : 43.345278, 5.383351
Total : 114 560€
Prix d'acquisition : 87 000€
Travaux : 20 600€
Valeur du bien : 107 600€
Frais de notaire : 6 960€
Coût estimé : 6 960€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 59m²
Loyer prédit : 12.42€/m²/mois
Fourchette : 10.16€ - 15.18€/m²/mois
Loyer total estimé : 733€/mois
Loyer annuel estimé : 8792€/an
Fourchette totale : 599€ - 896€/mois
Fourchette annuelle : 7192€ - 10749€/an
Rentabilité brute :7.67%
Fourchette de rentabilité :6.28% - 9.38%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 294,07 €/m²
Basé sur :29 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :76 350 €
Prix d'achat :87 000 €
Décote à l'achat :+10 650€ (+13.9%)
Marge achat-revente :-38 210€ (-50.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :114 560€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :574,74€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :33,41€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 608,16€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :57 863,17€
Coût de l'assurance :10 024,00€
Taxe foncière : 879,24€/an
Soit par mois : 73,27€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 150,00€/mois
Soit par an : 1 800,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 732,70€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 831,43€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-98,73€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 206 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement du lavabo et de la douche si nécessaire, carrelage partiel ou total selon l'état
Quantité: 6 m² de carrelage
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain nécessitant un léger rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et mise aux normes de la plomberie et de l'électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes de l'électricité dans toutes les pièces
Quantité: 1 installation complète
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :20 600 €(349 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Salle de bain - Rafraîchissement:1 400€
    Carrelage salle de bain: 6 m² × 50€/m² = 300€, Lavabo: 400€, Douche: 500€, Main d'œuvre: 200€
  • Cuisine - Rénovation:14 000€
    Rénovation cuisine complète: 10000€, Plomberie mise aux normes: 2000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres - Revêtement sol:1 800€
    Parquet flottant: 20 m² × 60€/m² = 1200€, Main d'œuvre: 600€
  • Chambres - Peinture:2 400€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 80€/m² = 1600€, Main d'œuvre: 800€
  • Électricité - Mise aux normes:1 000€
    Mise aux normes électricité: 1 installation complète × 1000€ = 1000€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Marseille (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 733 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 792 €/an
Calcul : 733 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 982 €/an
Base de calcul : Emprunt de 114 560 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 401 €/an
Calcul : 33 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 879 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 800 €/an
Calcul : 150 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 20 600 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 27 662 €
Revenus locatifs : +8 792 €
Charges déductibles : -27 662 €
Résultat foncier Année 1 : -18 870 €(Déficit de 18 870 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 8 170 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 062 €/an
Revenus locatifs : +8 792 €
Charges déductibles : -7 062 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 730 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 8169.94 € reporté.
Prix d'achat du bien : 87 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 56 550 €(65% de 87 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 056 €/an
Calcul : 56 550 € × 3,636% = 2 056 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 792 €27 666 €3 986 €-18 874 €10 700 €8 174 €8 174 €
28 968 €6 962 €3 882 €2 006 €--6 167 €
39 148 €6 854 €3 774 €2 294 €--3 874 €
49 331 €6 742 €3 662 €2 588 €--1 286 €
59 517 €6 627 €3 546 €2 891 €---
69 707 €6 507 €3 427 €3 201 €---
79 902 €6 383 €3 302 €3 519 €---
810 100 €6 254 €3 174 €3 846 €---
910 302 €6 121 €3 041 €4 181 €---
1010 508 €5 983 €2 903 €4 525 €---
1110 718 €5 840 €2 760 €4 878 €---
1210 932 €5 692 €2 612 €5 240 €---
1311 151 €5 539 €2 458 €5 612 €---
1411 374 €5 380 €2 300 €5 994 €---
1511 601 €5 215 €2 135 €6 386 €---
1611 833 €5 045 €1 965 €6 788 €---
1712 070 €4 869 €1 788 €7 201 €---
1812 311 €4 686 €1 606 €7 626 €---
1912 558 €4 497 €1 416 €8 061 €---
2012 809 €4 301 €1 220 €8 508 €---
2113 065 €4 097 €1 017 €8 967 €---
2213 326 €3 887 €807 €9 439 €---
2313 593 €3 669 €589 €9 924 €---
2413 865 €3 444 €363 €10 421 €---
2514 142 €3 210 €130 €10 932 €---
TOTAL281 622 €155 468 €57 863 €126 154 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 126 154 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 792 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 846 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 846 €-3 210 €+5 056 €
2+1 846 €0 €+1 846 €
3+1 846 €0 €+1 846 €
4+1 846 €0 €+1 846 €
5+1 846 €+481 €+1 365 €
6+1 846 €+960 €+886 €
7+1 846 €+1 056 €+790 €
8+1 846 €+1 154 €+692 €
9+1 846 €+1 254 €+592 €
10+1 846 €+1 357 €+489 €
11+1 846 €+1 463 €+383 €
12+1 846 €+1 572 €+274 €
13+1 846 €+1 684 €+162 €
14+1 846 €+1 798 €+48 €
15+1 846 €+1 916 €-70 €
16+1 846 €+2 036 €-190 €
17+1 846 €+2 160 €-314 €
18+1 846 €+2 288 €-442 €
19+1 846 €+2 418 €-572 €
20+1 846 €+2 552 €-706 €
21+1 846 €+2 690 €-844 €
22+1 846 €+2 832 €-986 €
23+1 846 €+2 977 €-1 131 €
24+1 846 €+3 126 €-1 280 €
25+1 846 €+3 280 €-1 434 €
Total+46 150 €+37 846 €+8 304 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 42 jours
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