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Maison à vendre

VilleCourtine (23)
Surface250m²
Coût Total208 120€
Loyer Annuel18 628€
Rentabilité8.95%
Cashflow/mois+269€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 149 000 €
Surface : 250 m²
Prix au m² : 596 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 9
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2 étages, Cuisine ouverte, Cave, Salon (total 26,9 m²), 5 chambres, 1 parking: Parking, Jardin, calme, Non meublé

iad France - Alicia Torrens Baez vous propose: Maison traditionnelle creusoise restaurée avec soin, avec jardin et parking.

Avec ses 250m² et un terrain de 876m², cette bâtisse se compose de 9 pièces, dont 5 chambres, un bureau, 2 salles d'eau avec toilettes dont une en rez-de-chaussée, et une cuisine équipée ouverte sur un salon chaleureux. Espace de vie complet et fonctionnel en rez-de-chaussée avec accès au jardin situé sur à l'arrière et au calme. Au 1er étage, on retrouve 5 chambres lumineuses et spacieuses, et une salle d'eau. Un 2ème étage offre une surface de stockage supplémentaire ou pour aménager selon vos envies.

Au sous-sol, une cave avec un atelier et un espace chaufferie avec accès vers le jardin. Côté extérieur, un jardin arboré et entretenu vous permettra de profiter d'un espace en extérieur en toute tranquillité, avec coucher de soleil sur la campagne creusoise.

Les plus:

  • Toiture et Menuiseries récentes (PVC double vitrage avec volets roulants)
  • Raccordement au tout à l'égout.
  • Dépenses énergétique faible (cf: DPE D).
  • Chauffage au fioul avec radiateurs en fonte (chaudière entretenue tous les ans). Matériaux de qualité et clef en main, vous n'avez plus qu'à poser vos valises.

La Courtine: commune creusoise de 800 habitants, limitrophe de la Corrèze, et située au cOEur du plateau de Millevaches. Toutes commodités (pharmacie, maison médicale, bar, tabac, boulangerie, boucherie, pizzeria, restaurants, cinéma, station service, bureau de Poste). Présence d'école maternelle et primaire, d'un camp militaire, d'un EHPAD, casernes: pompiers et gendarmerie.

Honoraires d'agence à la charge du vendeur. La présentation d'une pièce d'identité en cours de validité sera demandée à la visite, conformément à l'article L.561-5 du Code monétaire et financier. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé, y compris l'obligation légale de débroussaillement, sont disponibles sur le site Géorisques : La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de Mme Alicia Torrens Baez mandataire indépendant en immobilier (sans détention de fonds), agent commercial de la SAS I@D France immatriculé au RSAC de BRIVE sous le numéro 839356342, titulaire de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la société I@D France SAS.

Ville : Courtine
Département : Creuse
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 23100
Coordonnées : 45.733450, 2.241875
Total : 208 120€
Prix d'acquisition : 149 000€
Travaux : 47 200€
Valeur du bien : 196 200€
Frais de notaire : 11 920€
Coût estimé : 11 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 250m²
Loyer prédit : 6.21€/m²/mois
Fourchette : 4.66€ - 8.28€/m²/mois
Loyer total estimé : 1552€/mois
Loyer annuel estimé : 18628€/an
Fourchette totale : 1164€ - 2070€/mois
Fourchette annuelle : 13969€ - 24840€/an
Rentabilité brute :8.95%
Fourchette de rentabilité :6.71% - 11.94%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :345,6 €/m²
Basé sur :18 ventes dans un rayon de 6 km
Prix de marché :86 400 €
Prix d'achat :149 000 €
Décote à l'achat :+62 600€ (+72.5%)
Marge achat-revente :-121 720€ (-140.9%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 6 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :208 120€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 045,25€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :83,25€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 1 128,50€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :105 454,79€
Coût de l'assurance :24 974,40€
Taxe foncière : 1 862,79€/an
Soit par mois : 155,23€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 552,32€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 283,73€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :268,60€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 164 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Remplacement de la chaudière au fioul par une pompe à chaleur air/eau
Quantité: 1 système pour 250 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
IsolationRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 250 m²
Raison: DPE D - Maison - Peut améliorer le score énergétique
MenuiseriesOPTIONNEL
Sous-catégorie: Fenêtres
Vérification et entretien des menuiseries récentes en PVC double vitrage
Quantité: Nombre de fenêtres à vérifier (estimation 10 fenêtres)
Raison: DPE D - Maison - Assurer l'étanchéité et l'isolation
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement des éléments sanitaires et carrelage partiel
Quantité: 2 salles d'eau (environ 15 m² total)
Raison: État 4/5 - Salle de bain en bon état, mais mise à jour recommandée
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement des revêtements de sol et peinture dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 75 m² total)
Raison: État 4/5 - Chambres en bon état, mais rafraîchissement léger conseillé
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes du tableau électrique et des prises
Quantité: 1 tableau électrique pour 250 m²
Raison: Normes électriques - Assurer la sécurité de l'installation

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :47 200 €(189 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Remplacement chaudière fioul par pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant main d'œuvre)
  • Isolation:15 000€
    Isolation toiture/combles: 250 m² × 60€/m² = 15000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:3 000€
    Vérification menuiseries PVC double vitrage: 10 fenêtres × 300€ = 3000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:9 000€
    Rafraîchissement salle de bain: 15 m² × 600€/m² = 9000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:6 000€
    Revêtement sol et peinture chambres: 75 m² × 80€/m² = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Électricité générale:1 200€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 1200€ = 1200€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Courtine (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 31 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 552 €/mois
Revenus locatifs annuels : 18 628 €/an
Calcul : 1 552 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 255 €/an
Base de calcul : Emprunt de 208 120 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 999 €/an
Calcul : 83 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 863 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 47 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 57 317 €
Revenus locatifs : +18 628 €
Charges déductibles : -57 317 €
Résultat foncier Année 1 : -38 689 €(Déficit de 38 689 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 17 289 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 117 €/an
Revenus locatifs : +18 628 €
Charges déductibles : -10 117 €
Résultat foncier Années 2+ : 8 511 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 17288.79 € reporté.
Prix d'achat du bien : 149 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 96 850 €(65% de 149 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 522 €/an
Calcul : 96 850 € × 3,636% = 3 522 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
118 628 €57 323 €7 262 €-38 696 €21 400 €17 296 €17 296 €
219 000 €9 934 €7 072 €9 066 €--8 229 €
319 380 €9 738 €6 876 €9 643 €---
419 768 €9 534 €6 673 €10 234 €---
520 163 €9 324 €6 462 €10 840 €---
620 567 €9 106 €6 244 €11 461 €---
720 978 €8 880 €6 018 €12 098 €---
821 398 €8 646 €5 784 €12 752 €---
921 826 €8 403 €5 541 €13 422 €---
1022 262 €8 152 €5 290 €14 110 €---
1122 707 €7 892 €5 030 €14 816 €---
1223 161 €7 622 €4 760 €15 539 €---
1323 625 €7 343 €4 481 €16 282 €---
1424 097 €7 054 €4 192 €17 043 €---
1524 579 €6 754 €3 892 €17 825 €---
1625 071 €6 444 €3 582 €18 627 €---
1725 572 €6 122 €3 260 €19 450 €---
1826 084 €5 789 €2 927 €20 294 €---
1926 605 €5 444 €2 582 €21 161 €---
2027 137 €5 087 €2 225 €22 050 €---
2127 680 €4 717 €1 855 €22 963 €---
2228 234 €4 333 €1 471 €23 900 €---
2328 798 €3 936 €1 074 €24 862 €---
2429 374 €3 525 €663 €25 850 €---
2529 962 €3 098 €237 €26 863 €---
TOTAL596 657 €224 199 €105 455 €372 458 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 372 458 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 18 628 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 912 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 912 €-6 420 €+10 332 €
2+3 912 €0 €+3 912 €
3+3 912 €+424 €+3 488 €
4+3 912 €+3 070 €+842 €
5+3 912 €+3 252 €+660 €
6+3 912 €+3 438 €+474 €
7+3 912 €+3 630 €+282 €
8+3 912 €+3 826 €+86 €
9+3 912 €+4 027 €-115 €
10+3 912 €+4 233 €-321 €
11+3 912 €+4 445 €-533 €
12+3 912 €+4 662 €-750 €
13+3 912 €+4 885 €-973 €
14+3 912 €+5 113 €-1 201 €
15+3 912 €+5 348 €-1 436 €
16+3 912 €+5 588 €-1 676 €
17+3 912 €+5 835 €-1 923 €
18+3 912 €+6 088 €-2 176 €
19+3 912 €+6 348 €-2 436 €
20+3 912 €+6 615 €-2 703 €
21+3 912 €+6 889 €-2 977 €
22+3 912 €+7 170 €-3 258 €
23+3 912 €+7 459 €-3 547 €
24+3 912 €+7 755 €-3 843 €
25+3 912 €+8 059 €-4 147 €
Total+97 800 €+111 737 €+-13 937 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 23 jours
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