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Maison en pierres à rénover

VilleSaint-Cyr-des-Gâts (85)
Surface131.04m²
Coût Total75 965€
Loyer Annuel11 487€
Rentabilité15.12%
Cashflow/mois+461€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 69 875 €
Surface : 131.04 m²
Prix au m² : 533,23 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : fuel individuel, Nombre d'égages : 3, Nombre de WC : 1, Cheminée, Jardin

Découvrez cette maison en pierres à rénover, offrant de beaux volumes et un fort potentiel pour créer une agréable résidence principale ou secondaire. La maison se compose au rez-de-chaussée d'une cuisine, une salle à manger, un salon et un WC. À l'étage, trois chambres et une salle d'eau. Un atelier attenant offrant un espace supplémentaire idéal pour le bricolage, le stockage ou un futur aménagement. À l'extérieur, vous profiterez d'un jardin attenant à la maison, ainsi que d'une seconde parcelle non attenante, disposant d'un puits et d'une dépendance. Une propriété pleine de possibilités, idéale pour les amateurs de rénovation souhaitant redonner vie à une maison en pierres et créer un lieu à leur image. A découvrir sans tarder !

  • https://www.chantimmo.com/nos-honoraires/
Ville : Saint-Cyr-des-Gâts
Département : Vendée
Région : Pays de la Loire
Code postal : 85410
Coordonnées : 46.570033, -0.883065
Total : 75 965€
Prix d'acquisition : 69 875€
Travaux : 500€
Valeur du bien : 70 375€
Frais de notaire : 5 590€
Coût estimé : 5 590€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 131.04m²
Loyer prédit : 7.30€/m²/mois
Fourchette : 5.52€ - 9.67€/m²/mois
Loyer total estimé : 957€/mois
Loyer annuel estimé : 11487€/an
Fourchette totale : 723€ - 1267€/mois
Fourchette annuelle : 8677€ - 15206€/an
Rentabilité brute :15.12%
Fourchette de rentabilité :11.42% - 20.02%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 866,67 €/m²
Basé sur :5 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :244 608 €
Prix d'achat :69 875 €
Décote à l'achat :-174 733€ (-71.4%)
Marge achat-revente :168 643€ (68.9%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :75 965€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :378,26€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.45%
Assurance emprunteur :22,16€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 400,42€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :37 514,41€
Coût de l'assurance :6 646,94€
Taxe foncière : 1 148,69€/an
Soit par mois : 95,72€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 957,24€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 496,15€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :461,10€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 237 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 131.04 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 131.04 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 16 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec mise à jour des éléments et peinture
Quantité: 10 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec nouveaux sanitaires et carrelage
Quantité: 1 salle de bain (estimation 8 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
Salle à mangerRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la salle à manger
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 visible - murs nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :500 €(4 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:500€
    Isolation combles perdus: 131.04 m² × 60€/m² = 7862.4€, Main d'œuvre: 500€ (estimation)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 8 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 500€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ Montant des travaux énergétiques (500€) inférieur au minimum requis de 10 700€ pour le plafond de 21 400€.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 957 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 487 €/an
Calcul : 957 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 588 €/an
Base de calcul : Emprunt de 75 965 € à 3.45% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 266 €/an
Calcul : 22 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 149 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 4 502 €
Revenus locatifs : +11 487 €
Charges déductibles : -4 502 €
Résultat foncier Année 1 : 6 985 €

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 002 €/an
Revenus locatifs : +11 487 €
Charges déductibles : -4 002 €
Résultat foncier Années 2+ : 7 485 €/an
Prix d'achat du bien : 69 875 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 45 419 €(65% de 69 875 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 652 €/an
Calcul : 45 419 € × 3,636% = 1 652 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 487 €4 505 €2 590 €6 982 €---
211 717 €3 936 €2 522 €7 780 €---
311 951 €3 866 €2 451 €8 085 €---
412 190 €3 793 €2 378 €8 397 €---
512 434 €3 717 €2 302 €8 717 €---
612 682 €3 638 €2 224 €9 044 €---
712 936 €3 557 €2 143 €9 379 €---
813 195 €3 473 €2 059 €9 722 €---
913 459 €3 386 €1 972 €10 073 €---
1013 728 €3 296 €1 882 €10 432 €---
1114 002 €3 203 €1 789 €10 799 €---
1214 283 €3 107 €1 692 €11 176 €---
1314 568 €3 007 €1 592 €11 561 €---
1414 860 €2 904 €1 489 €11 956 €---
1515 157 €2 797 €1 382 €12 360 €---
1615 460 €2 686 €1 271 €12 774 €---
1715 769 €2 572 €1 157 €13 198 €---
1816 084 €2 453 €1 038 €13 631 €---
1916 406 €2 330 €916 €14 076 €---
2016 734 €2 203 €789 €14 531 €---
2117 069 €2 072 €657 €14 997 €---
2217 410 €1 936 €521 €15 475 €---
2317 759 €1 795 €380 €15 964 €---
2418 114 €1 649 €235 €16 465 €---
2518 476 €1 498 €84 €16 978 €---
TOTAL367 930 €73 379 €37 514 €294 551 €0 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 294 551 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 487 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 412 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 412 €+2 095 €+317 €
2+2 412 €+2 334 €+78 €
3+2 412 €+2 426 €-14 €
4+2 412 €+2 519 €-107 €
5+2 412 €+2 615 €-203 €
6+2 412 €+2 713 €-301 €
7+2 412 €+2 814 €-402 €
8+2 412 €+2 916 €-504 €
9+2 412 €+3 022 €-610 €
10+2 412 €+3 130 €-718 €
11+2 412 €+3 240 €-828 €
12+2 412 €+3 353 €-941 €
13+2 412 €+3 468 €-1 056 €
14+2 412 €+3 587 €-1 175 €
15+2 412 €+3 708 €-1 296 €
16+2 412 €+3 832 €-1 420 €
17+2 412 €+3 959 €-1 547 €
18+2 412 €+4 089 €-1 677 €
19+2 412 €+4 223 €-1 811 €
20+2 412 €+4 359 €-1 947 €
21+2 412 €+4 499 €-2 087 €
22+2 412 €+4 642 €-2 230 €
23+2 412 €+4 789 €-2 377 €
24+2 412 €+4 939 €-2 527 €
25+2 412 €+5 093 €-2 681 €
Total+60 300 €+88 365 €+-28 065 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 17 jours
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