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Appartement centre ville 61 m²

VilleMontargis (45)
Surface61m²
Coût Total103 060€
Loyer Annuel9 373€
Rentabilité9.10%
Cashflow/mois+156€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 65 000 €
Surface : 61 m²
Prix au m² : 1 065,57 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 61 m², 2 pièces, 1 chambre, 1 salle de bain, Toilettes séparées, 2 étages, Chauffage électrique, Étage 1 sur 2

Montargis appartement centre ville situé au 1er étage, comprenant: séjour, cuisine ouverte, chambre, salle de bains ,toilettes. Ce bien vous est présenté par Franck Touchon, votre conseiller indépendant Dr House Immo.

Ville : Montargis
Département : Loiret
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 45200
Coordonnées : 47.995655, 2.732427
Total : 103 060€
Prix d'acquisition : 65 000€
Travaux : 32 860€
Valeur du bien : 97 860€
Frais de notaire : 5 200€
Coût estimé : 5 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 61m²
Loyer prédit : 12.81€/m²/mois
Fourchette : 10.45€ - 15.69€/m²/mois
Loyer total estimé : 781€/mois
Loyer annuel estimé : 9373€/an
Fourchette totale : 638€ - 957€/mois
Fourchette annuelle : 7650€ - 11485€/an
Rentabilité brute :9.10%
Fourchette de rentabilité :7.42% - 11.14%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 378,25 €/m²
Basé sur :174 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :84 073 €
Prix d'achat :65 000 €
Décote à l'achat :-19 073€ (-22.7%)
Marge achat-revente :-18 987€ (-22.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :103 060€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :517,05€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :30,06€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 547,11€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :52 054,63€
Coût de l'assurance :9 017,75€
Taxe foncière : 937,34€/an
Soit par mois : 78,11€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 781,11€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 625,22€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :155,89€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 61 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres (estimation basée sur 61 m²)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire et du lavabo, carrelage complet, mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: 6 m² de carrelage, 1 baignoire, 1 lavabo
Raison: État 2/5 visible sur photos - installations datées et carrelage fissuré
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol et peinture
Rafraîchissement des murs et pose de parquet flottant dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 visible - murs en état correct nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement des murs du salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 3/5 visible - murs nécessitant un rafraîchissement
CouloirRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement des murs du couloir
Quantité: 5 m²
Raison: État 3/5 visible - murs nécessitant un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :32 860 €(539 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:11 500€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 11500€ = 11500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:8 400€
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 1400€ = 8400€ (incluant la main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:7 360€
    Rénovation complète salle de bain: 6 m² de carrelage × 60€/m² = 360€, 1 baignoire: 1500€, 1 lavabo: 500€, Plomberie et électricité: 3000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres:1 200€
    Parquet flottant: 12 m² × 60€/m² = 720€, Peinture murs: 12 m² × 30€/m² = 360€, Main d'œuvre: 120€
  • Salon:750€
    Peinture murs salon: 25 m² × 30€/m² = 750€ (incluant la main d'œuvre)
  • Couloir:150€
    Peinture murs couloir: 5 m² × 30€/m² = 150€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Montargis (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 23 400€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 781 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 373 €/an
Calcul : 781 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 582 €/an
Base de calcul : Emprunt de 103 060 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 361 €/an
Calcul : 30 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 937 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 32 860 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 37 740 €
Revenus locatifs : +9 373 €
Charges déductibles : -37 740 €
Résultat foncier Année 1 : -28 367 €(Déficit de 28 367 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 6 967 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 880 €/an
Revenus locatifs : +9 373 €
Charges déductibles : -4 880 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 493 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 6967.04 € reporté.
Prix d'achat du bien : 65 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 42 250 €(65% de 65 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 536 €/an
Calcul : 42 250 € × 3,636% = 1 536 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 373 €37 744 €3 586 €-28 370 €21 400 €6 970 €6 970 €
29 561 €4 790 €3 492 €4 771 €--2 200 €
39 752 €4 693 €3 395 €5 059 €---
49 947 €4 593 €3 294 €5 355 €---
510 146 €4 488 €3 190 €5 658 €---
610 349 €4 381 €3 083 €5 968 €---
710 556 €4 269 €2 971 €6 287 €---
810 767 €4 153 €2 855 €6 614 €---
910 982 €4 033 €2 735 €6 949 €---
1011 202 €3 909 €2 611 €7 293 €---
1111 426 €3 781 €2 483 €7 645 €---
1211 655 €3 648 €2 350 €8 007 €---
1311 888 €3 510 €2 212 €8 378 €---
1412 125 €3 367 €2 069 €8 759 €---
1512 368 €3 219 €1 921 €9 149 €---
1612 615 €3 066 €1 768 €9 550 €---
1712 868 €2 907 €1 609 €9 961 €---
1813 125 €2 743 €1 445 €10 382 €---
1913 387 €2 572 €1 274 €10 815 €---
2013 655 €2 396 €1 098 €11 259 €---
2113 928 €2 213 €915 €11 715 €---
2214 207 €2 024 €726 €12 183 €---
2314 491 €1 828 €530 €12 663 €---
2414 781 €1 625 €327 €13 156 €---
2515 076 €1 415 €117 €13 662 €---
TOTAL300 232 €117 366 €52 055 €182 866 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 182 866 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 373 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 968 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 968 €-6 420 €+8 388 €
2+1 968 €0 €+1 968 €
3+1 968 €+858 €+1 110 €
4+1 968 €+1 606 €+362 €
5+1 968 €+1 697 €+271 €
6+1 968 €+1 791 €+177 €
7+1 968 €+1 886 €+82 €
8+1 968 €+1 984 €-16 €
9+1 968 €+2 085 €-117 €
10+1 968 €+2 188 €-220 €
11+1 968 €+2 294 €-326 €
12+1 968 €+2 402 €-434 €
13+1 968 €+2 513 €-545 €
14+1 968 €+2 628 €-660 €
15+1 968 €+2 745 €-777 €
16+1 968 €+2 865 €-897 €
17+1 968 €+2 988 €-1 020 €
18+1 968 €+3 115 €-1 147 €
19+1 968 €+3 245 €-1 277 €
20+1 968 €+3 378 €-1 410 €
21+1 968 €+3 515 €-1 547 €
22+1 968 €+3 655 €-1 687 €
23+1 968 €+3 799 €-1 831 €
24+1 968 €+3 947 €-1 979 €
25+1 968 €+4 099 €-2 131 €
Total+49 200 €+54 860 €+-5 660 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 50 jours
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