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Détails du bien

VilleCassagnes-Bégonhès (12)
Surface395m²
Coût Total302 840€
Loyer Annuel31 482€
Rentabilité10.40%
Cashflow/mois+719€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 188 000 €
Surface : 395 m²
Prix au m² : 475,95 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 14
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Central Fioul / Mazout

Retrouvez dans votre Agence cette Maison de village T7 de 273 m2 habitable sur 3 niveaux avec garage. De plus un appartement T3 en rez-de-chaussée de 56 m2. Cumulant un total de 395 m², dont 327 m² habitables, idéalement située en plein cœur du village avec tous les commerces à proximité. Le bien se compose : D’un appartement indépendant en rez-de-chaussée d’environ 56 m² (possibilité de générer un revenu locatif.) D’une vaste maison principale sur 3 niveaux totalisant environ 270 m² habitables, offrant la possibilité de diviser en deux appartements individuels selon vos besoins. De plus, vous apprécierez également une grande terrasse extérieure, idéale pour profiter des beaux jours. Plus d'informations par téléphone M. PEIN Pascal 06 86 13 24 50 - https://severacaveyron.arthurimmo.com/

Ville : Cassagnes-Bégonhès
Département : Aveyron
Région : Occitanie
Code postal : 12120
Coordonnées : 44.173698, 2.526350
Total : 302 840€
Prix d'acquisition : 188 000€
Travaux : 99 800€
Valeur du bien : 287 800€
Frais de notaire : 15 040€
Coût estimé : 15 040€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 395m²
Loyer prédit : 6.64€/m²/mois
Fourchette : 5.28€ - 8.36€/m²/mois
Loyer total estimé : 2624€/mois
Loyer annuel estimé : 31482€/an
Fourchette totale : 2085€ - 3302€/mois
Fourchette annuelle : 25014€ - 39623€/an
Rentabilité brute :10.40%
Fourchette de rentabilité :8.26% - 13.08%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 073,53 €/m²
Basé sur :13 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :424 044 €
Prix d'achat :188 000 €
Décote à l'achat :-236 044€ (-55.7%)
Marge achat-revente :121 204€ (28.6%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :302 840€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 520,97€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :121,14€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 1 642,10€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :153 449,59€
Coût de l'assurance :36 340,80€
Taxe foncière : 3 148,24€/an
Soit par mois : 262,35€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 623,53€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 904,45€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :719,08€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 230 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 395 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 395 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 49 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE E - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - nécessite mise aux normes et rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible - nécessite mise aux normes et rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: salon (environ 15 m²)
Raison: État 3/5 visible - nécessite un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :99 800 €(253 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:19 750€
    Isolation combles: 395 m² × 50€/m² = 19750€ (prix moyen), Main d'œuvre: 0€
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€, Main d'œuvre: 0€
  • Menuiseries:39 200€
    Fenêtres double vitrage: 49 fenêtres × 800€ = 39200€, Main d'œuvre: 0€
  • Eau chaude:4 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 4500€ = 4500€, Main d'œuvre: 0€
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€, Main d'œuvre: 0€
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: 0€
  • Chambres:3 600€
    Parquet flottant: 36 m² × 100€/m² = 3600€, Main d'œuvre: 0€
  • Salon:750€
    Peinture murs/plafonds: 15 m² × 50€/m² = 750€, Main d'œuvre: 0€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Cassagnes-Bégonhès (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse dans les estimations.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 75 450€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation, Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 624 €/mois
Revenus locatifs annuels : 31 482 €/an
Calcul : 2 624 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 10 557 €/an
Base de calcul : Emprunt de 302 840 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 454 €/an
Calcul : 121 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 3 148 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 99 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 114 959 €
Revenus locatifs : +31 482 €
Charges déductibles : -114 959 €
Résultat foncier Année 1 : -83 476 €(Déficit de 83 476 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 62 076 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 15 159 €/an
Revenus locatifs : +31 482 €
Charges déductibles : -15 159 €
Résultat foncier Années 2+ : 16 324 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 62076.28 € reporté.
Prix d'achat du bien : 188 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 122 200 €(65% de 188 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 444 €/an
Calcul : 122 200 € × 3,636% = 4 444 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
131 482 €114 969 €10 567 €-83 486 €21 400 €62 086 €62 086 €
232 112 €14 893 €10 291 €17 219 €--44 867 €
332 754 €14 607 €10 005 €18 147 €--26 720 €
433 409 €14 311 €9 710 €19 098 €--7 622 €
534 078 €14 005 €9 403 €20 073 €---
634 759 €13 688 €9 086 €21 072 €---
735 454 €13 359 €8 757 €22 096 €---
836 163 €13 018 €8 416 €23 145 €---
936 887 €12 665 €8 063 €24 221 €---
1037 624 €12 300 €7 698 €25 325 €---
1138 377 €11 921 €7 319 €26 456 €---
1239 144 €11 529 €6 927 €27 616 €---
1339 927 €11 122 €6 521 €28 805 €---
1440 726 €10 702 €6 100 €30 024 €---
1541 540 €10 266 €5 664 €31 275 €---
1642 371 €9 814 €5 212 €32 557 €---
1743 219 €9 346 €4 744 €33 872 €---
1844 083 €8 862 €4 260 €35 221 €---
1944 965 €8 360 €3 758 €36 605 €---
2045 864 €7 840 €3 238 €38 024 €---
2146 781 €7 301 €2 699 €39 480 €---
2247 717 €6 743 €2 141 €40 974 €---
2348 671 €6 165 €1 563 €42 506 €---
2449 645 €5 566 €964 €44 078 €---
2550 637 €4 946 €344 €45 691 €---
TOTAL1 008 390 €368 296 €153 450 €640 094 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 640 094 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 31 482 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +6 611 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+6 611 €-6 420 €+13 031 €
2+6 611 €0 €+6 611 €
3+6 611 €0 €+6 611 €
4+6 611 €0 €+6 611 €
5+6 611 €+3 735 €+2 876 €
6+6 611 €+6 321 €+290 €
7+6 611 €+6 629 €-18 €
8+6 611 €+6 944 €-333 €
9+6 611 €+7 266 €-655 €
10+6 611 €+7 597 €-986 €
11+6 611 €+7 937 €-1 326 €
12+6 611 €+8 285 €-1 674 €
13+6 611 €+8 641 €-2 030 €
14+6 611 €+9 007 €-2 396 €
15+6 611 €+9 382 €-2 771 €
16+6 611 €+9 767 €-3 156 €
17+6 611 €+10 162 €-3 551 €
18+6 611 €+10 566 €-3 955 €
19+6 611 €+10 981 €-4 370 €
20+6 611 €+11 407 €-4 796 €
21+6 611 €+11 844 €-5 233 €
22+6 611 €+12 292 €-5 681 €
23+6 611 €+12 752 €-6 141 €
24+6 611 €+13 223 €-6 612 €
25+6 611 €+13 707 €-7 096 €
Total+165 275 €+192 028 €+-26 753 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 29 jours
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