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A renover chalet 1500 m2 a 5 mn Morzine, au coeur du domaine de ski les portes du soleil

Bien expiré
VilleEssert-Romand (74)
Surface1500m²
Coût Total2 686 800€
Loyer Annuel266 447€
Rentabilité9.92%
Cashflow/mois+5 743€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 1 995 000 €
Surface : 1500 m²
Prix au m² : 1 330 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 1
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Chalet 1500 m2 de plancher a renover integralement, à 20 mn de la station LES GETS et 25 mn AVORIAZ, acces telepheriques et telesieges a 5 mn en voiture, navette ski a 5 mn a pieds.

Permis accorde fin 2023 pour realiser 8 grands logements ou une vaste residence secondaire facile a rentabiliser si envie.

Cession uniquement a des personnes ayant l'habitude de diriger des travaux. A ce prix pas de condition suspensive.

Ville : Essert-Romand
Département : Haute-Savoie
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 74110
Coordonnées : 46.197980, 6.672020
Total : 2 686 800€
Prix d'acquisition : 1 995 000€
Travaux : 532 200€
Valeur du bien : 2 527 200€
Frais de notaire : 159 600€
Coût estimé : 159 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 1500m²
Loyer prédit : 14.80€/m²/mois
Fourchette : 10.64€ - 20.59€/m²/mois
Loyer total estimé : 22204€/mois
Loyer annuel estimé : 266447€/an
Fourchette totale : 15961€ - 30889€/mois
Fourchette annuelle : 191532€ - 370663€/an
Rentabilité brute :9.92%
Fourchette de rentabilité :7.13% - 13.80%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :2 686 800€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :13 479,59€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :761,26€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 14 240,85€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :1 357 077,20€
Coût de l'assurance :228 378,00€
Taxe foncière : 26 644,71€/an
Soit par mois : 2 220,39€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 22 203,92€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 16 461,24€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :5 742,68€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 1500 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 1500 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 188 fenêtres (estimé à 1 fenêtre par 8 m²)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur performance énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 système pour 1500 m²
Raison: DPE F - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 2/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Rénovation des chambres avec revêtement de sol, peinture, électricité et menuiseries intérieures
Quantité: 8 chambres (environ 800 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 2/5 assumé d'après pire état visible
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Rénovation du salon avec revêtement de sol, peinture, électricité et menuiseries intérieures
Quantité: salon complet (environ 150 m²)
Raison: Aucune photo salon - état 2/5 assumé d'après pire état visible
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique pour 1500 m²
Raison: DPE F - Maison - Normes électriques à respecter
Plomberie généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes de la plomberie, remplacement des tuyauteries vétustes
Quantité: 1500 m²
Raison: DPE F - Maison - Assurer la fonctionnalité et la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :532 200 €(355 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:90 000€
    Isolation toiture/combles: 1500 m² × 60€/m² = 90000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:188 000€
    Fenêtres double vitrage: 188 fenêtres × 1000€/fenêtre = 188000€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:20 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 20000€ = 20000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:40 000€
    Rénovation lourde chambres: 8 chambres × 5000€/chambre = 40000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:30 000€
    Rénovation lourde salon: 1 salon complet × 30000€ = 30000€ (incluant main d'œuvre)
  • Électricité générale:1 200€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau électrique × 1200€ = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Plomberie générale:135 000€
    Mise aux normes plomberie: 1500 m² × 90€/m² = 135000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Essert-Romand (coefficient 1 appliqué, zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 22 204 €/mois
Revenus locatifs annuels : 266 447 €/an
Calcul : 22 204 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 93 393 €/an
Base de calcul : Emprunt de 2 686 800 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 9 135 €/an
Calcul : 761 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 26 645 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 532 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 661 373 €
Revenus locatifs : +266 447 €
Charges déductibles : -661 373 €
Résultat foncier Année 1 : -394 926 €(Déficit de 394 926 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 373 526 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 129 173 €/an
Revenus locatifs : +266 447 €
Charges déductibles : -129 173 €
Résultat foncier Années 2+ : 137 274 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 373525.75 € reporté.
Prix d'achat du bien : 1 995 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 1 296 750 €(65% de 1 995 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 47 155 €/an
Calcul : 1 296 750 € × 3,636% = 47 155 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
1266 447 €661 461 €93 481 €-395 014 €21 400 €373 614 €373 614 €
2271 776 €126 818 €91 038 €144 958 €--228 656 €
3277 212 €124 288 €88 509 €152 923 €--75 733 €
4282 756 €121 668 €85 888 €161 088 €---
5288 411 €118 954 €83 174 €169 457 €---
6294 179 €116 143 €80 363 €178 036 €---
7300 063 €113 231 €77 452 €186 831 €---
8306 064 €110 216 €74 436 €195 848 €---
9312 185 €107 092 €71 312 €205 093 €---
10318 429 €103 856 €68 077 €214 572 €---
11324 797 €100 505 €64 725 €224 292 €---
12331 293 €97 034 €61 254 €234 259 €---
13337 919 €93 439 €57 659 €244 480 €---
14344 678 €89 715 €53 935 €254 963 €---
15351 571 €85 858 €50 078 €265 713 €---
16358 603 €81 863 €46 083 €276 740 €---
17365 775 €77 725 €41 945 €288 050 €---
18373 090 €73 439 €37 659 €299 651 €---
19380 552 €68 999 €33 220 €311 553 €---
20388 163 €64 401 €28 621 €323 762 €---
21395 926 €59 639 €23 859 €336 288 €---
22403 845 €54 706 €18 926 €349 139 €---
23411 922 €49 596 €13 816 €362 326 €---
24420 160 €44 304 €8 524 €375 856 €---
25428 563 €38 822 €3 042 €389 741 €---
TOTAL8 534 380 €2 783 773 €1 357 077 €5 750 607 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 5 750 607 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 266 447 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +55 954 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+55 954 €-6 420 €+62 374 €
2+55 954 €0 €+55 954 €
3+55 954 €0 €+55 954 €
4+55 954 €+25 606 €+30 348 €
5+55 954 €+50 837 €+5 117 €
6+55 954 €+53 411 €+2 543 €
7+55 954 €+56 049 €-95 €
8+55 954 €+58 755 €-2 801 €
9+55 954 €+61 528 €-5 574 €
10+55 954 €+64 372 €-8 418 €
11+55 954 €+67 288 €-11 334 €
12+55 954 €+70 278 €-14 324 €
13+55 954 €+73 344 €-17 390 €
14+55 954 €+76 489 €-20 535 €
15+55 954 €+79 714 €-23 760 €
16+55 954 €+83 022 €-27 068 €
17+55 954 €+86 415 €-30 461 €
18+55 954 €+89 895 €-33 941 €
19+55 954 €+93 466 €-37 512 €
20+55 954 €+97 129 €-41 175 €
21+55 954 €+100 886 €-44 932 €
22+55 954 €+104 742 €-48 788 €
23+55 954 €+108 698 €-52 744 €
24+55 954 €+112 757 €-56 803 €
25+55 954 €+116 922 €-60 968 €
Total+1 398 850 €+1 725 182 €+-326 332 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 145 jours
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