Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Achat appartement

Bien expiré
VilleVierzon (18)
Surface78m²
Coût Total117 050€
Loyer Annuel6 896€
Rentabilité5.89%
Cashflow/mois-132€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 54 000 €
Surface : 78 m²
Prix au m² : 692,31 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Surface de 78 m², 4 Pièces, 3 Chambres, Au 1er étage, 1 Salle de bain, Une entrée

Idéalement situé dans une copropriété de 28 lots, cet appartement (de 76,70 m² loi carrez) lumineux proche commerces et transports, dispose d'une entrée, d'une cuisine, d'un vaste séjour salon avec balcon, trois chambres, salle de bains, garage. Vous apprécierez sa luminosité et son entrée privative Sans frais d'agence et avec des frais de notaire de seulement 3000 euros. Le montant moyen annuel des charges pour les lots vendus est de 440,95 €. N'hésitez pas à nous contacter pour plus d'informations et convenir ensemble d'un rendez-vous. Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard entre 1390 et 1920 euros (année de référence 2021,2022,2023). Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : Date de réalisation du DPE : 01/01/1900

(Ref.LGI-CCHA-020102/12508-13900)

Ville : Vierzon
Département : Cher
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 18100
Coordonnées : 47.219890, 2.071760
Total : 117 050€
Prix d'acquisition : 54 000€
Travaux : 58 730€
Valeur du bien : 112 730€
Frais de notaire : 4 320€
Coût estimé : 4 320€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 78m²
Loyer prédit : 7.37€/m²/mois
Fourchette : 5.88€ - 9.23€/m²/mois
Loyer total estimé : 575€/mois
Loyer annuel estimé : 6896€/an
Fourchette totale : 459€ - 720€/mois
Fourchette annuelle : 5503€ - 8642€/an
Rentabilité brute :5.89%
Fourchette de rentabilité :4.70% - 7.38%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :117 050€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :578,47€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :34,14€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 612,61€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :56 492,16€
Coût de l'assurance :10 241,87€
Taxe foncière : 689,61€/an
Soit par mois : 57,47€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 36,75€/mois
Soit par an : 440,95€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 574,68€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 706,83€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-132,15€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 196 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage plus performant si chauffage électrique ancien.
Quantité: 1 système pour 78 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant si fenêtres simples.
Quantité: 8 fenêtres (estimation basée sur 78 m²)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un modèle thermodynamique si cumulus électrique actuel.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Gain d'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, et WC, ainsi que le carrelage des murs et du sol.
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé nécessitant rénovation
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour de la cuisine avec nouveaux placards et électroménager, ainsi que carrelage au sol.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Peinture des murs et plafonds, et éventuellement changement de la robinetterie si nécessaire.
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon.
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger souhaité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :58 730 €(753 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:24 000€
    Remplacement système de chauffage: 1 système: 12000€ (inclut achat et installation) = 12000€.
  • Menuiseries:6 000€
    Remplacement fenêtres double vitrage: 8 fenêtres: 750€/fenêtre × 8 = 6000€ (inclut achat et installation).
  • Eau chaude:3 000€
    Remplacement chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau: 3000€ (inclut achat et installation).
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain: 10000€ (inclut tous les travaux de plomberie, carrelage, et équipements).
  • Cuisine:10 000€
    Rafraîchissement cuisine: 1 cuisine complète: 10000€ (inclut nouveaux placards, électroménager, et carrelage).
  • Chambres:4 980€
    Revêtement sol et peinture: 36 m²: 25€/m² × 36 = 900€, Peinture murs (3 chambres): 30€/m² × 36 = 1080€, Main d'œuvre: 1020€ = 3000€.
  • Salon:750€
    Peinture salon: 25 m²: 30€/m² × 25 = 750€ (inclut main d'œuvre).
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Vierzon (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 33 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 575 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 896 €/an
Calcul : 575 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 906 €/an
Base de calcul : Emprunt de 117 050 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 410 €/an
Calcul : 34 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 690 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 441 €/an
Calcul : 37 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 58 730 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 64 176 €
Revenus locatifs : +6 896 €
Charges déductibles : -64 176 €
Résultat foncier Année 1 : -57 280 €(Déficit de 57 280 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 35 880 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 446 €/an
Revenus locatifs : +6 896 €
Charges déductibles : -5 446 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 450 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 35879.96 € reporté.
Prix d'achat du bien : 54 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 35 100 €(65% de 54 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 276 €/an
Calcul : 35 100 € × 3,636% = 1 276 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 896 €64 180 €3 910 €-57 284 €21 400 €35 884 €35 884 €
27 034 €5 346 €3 806 €1 688 €--34 195 €
37 175 €5 238 €3 698 €1 937 €--32 259 €
47 318 €5 127 €3 587 €2 191 €--30 067 €
57 465 €5 012 €3 471 €2 453 €--27 614 €
67 614 €4 892 €3 352 €2 721 €--24 893 €
77 766 €4 769 €3 229 €2 997 €--21 896 €
87 921 €4 642 €3 102 €3 280 €--18 616 €
98 080 €4 510 €2 970 €3 570 €--15 046 €
108 241 €4 374 €2 833 €3 868 €--11 178 €
118 406 €4 233 €2 692 €4 174 €--7 004 €
128 574 €4 087 €2 546 €4 488 €---
138 746 €3 936 €2 396 €4 810 €---
148 921 €3 780 €2 239 €5 141 €---
159 099 €3 618 €2 078 €5 481 €---
169 281 €3 451 €1 911 €5 830 €---
179 467 €3 279 €1 738 €6 188 €---
189 656 €3 100 €1 560 €6 556 €---
199 849 €2 915 €1 375 €6 934 €---
2010 046 €2 724 €1 184 €7 322 €---
2110 247 €2 527 €986 €7 721 €---
2210 452 €2 322 €782 €8 130 €---
2310 661 €2 111 €570 €8 551 €---
2410 874 €1 892 €352 €8 983 €---
2511 092 €1 666 €125 €9 426 €---
TOTAL220 885 €153 728 €56 492 €67 157 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 67 157 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 896 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 448 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 448 €-6 420 €+7 868 €
2+1 448 €0 €+1 448 €
3+1 448 €0 €+1 448 €
4+1 448 €0 €+1 448 €
5+1 448 €0 €+1 448 €
6+1 448 €0 €+1 448 €
7+1 448 €0 €+1 448 €
8+1 448 €0 €+1 448 €
9+1 448 €0 €+1 448 €
10+1 448 €0 €+1 448 €
11+1 448 €0 €+1 448 €
12+1 448 €+1 346 €+102 €
13+1 448 €+1 443 €+5 €
14+1 448 €+1 542 €-94 €
15+1 448 €+1 644 €-196 €
16+1 448 €+1 749 €-301 €
17+1 448 €+1 856 €-408 €
18+1 448 €+1 967 €-519 €
19+1 448 €+2 080 €-632 €
20+1 448 €+2 197 €-749 €
21+1 448 €+2 316 €-868 €
22+1 448 €+2 439 €-991 €
23+1 448 €+2 565 €-1 117 €
24+1 448 €+2 695 €-1 247 €
25+1 448 €+2 828 €-1 380 €
Total+36 200 €+22 248 €+13 952 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 225 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →