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Appartement locatif

Bien expiré
VilleBourges (18)
Surface68m²
Coût Total101 800€
Loyer Annuel7 613€
Rentabilité7.48%
Cashflow/mois+44€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 75 000 €
Surface : 68 m²
Prix au m² : 1 102,94 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

TRANSAXIA BOURGES AVARICUM, LIGNEUL Philippe (EI) [Coordonnées masquées]Situé dans une petite copropriété avec très peu de charges , secteur avenue Max Dormoy , appartement de 68 m² à finir de restaurer ,  T3  1er à gauche  , pouvant être loué autour de 600€ , il comprend : Une entrée donnant sur un couloir desservant 2 chambres, une grande pièce de vie (salon/séjour) incorporant une cuisine américaine, une salle de bain, WC. une pièce ou bureau  une place de parking privative . MONTANT TOTAL  DES TRAVAUX DEVIS CI JOINT 17680 £PHILIPPE LIGNEUL [Coordonnées masquées]. - AGENT COMMERCIAL RSAC BOURGES 514513480.FABRICE BRETOULEIX  (EI) [Coordonnées masquées] Agent commercial enregistré au RSAC de Bourges N°808021588      « Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques www.georisques.gouv.fr ».

Ville : Bourges
Département : Cher
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 18000
Coordonnées : 47.084440, 2.394009
Total : 101 800€
Prix d'acquisition : 75 000€
Travaux : 20 800€
Valeur du bien : 95 800€
Frais de notaire : 6 000€
Coût estimé : 6 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 68m²
Loyer prédit : 9.33€/m²/mois
Fourchette : 7.10€ - 12.25€/m²/mois
Loyer total estimé : 634€/mois
Loyer annuel estimé : 7613€/an
Fourchette totale : 483€ - 833€/mois
Fourchette annuelle : 5796€ - 9999€/an
Rentabilité brute :7.48%
Fourchette de rentabilité :5.69% - 9.82%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 666,67 €/m²
Basé sur :463 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :113 334 €
Prix d'achat :75 000 €
Décote à l'achat :-38 334€ (-33.8%)
Marge achat-revente :11 534€ (10.2%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :101 800€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :501,48€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :25,45€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 526,93€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :48 644,62€
Coût de l'assurance :7 635,00€
Taxe foncière : 761,28€/an
Soit par mois : 63,44€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 634,40€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 590,37€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :44,02€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire et du lavabo, installation de nouveaux sanitaires, carrelage complet des murs et du sol, réfection de la plomberie et de l'électricité
Quantité: 6 m² de carrelage, 1 baignoire, 1 lavabo, 1 WC
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain en mauvais état nécessitant rénovation
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des éléments de rangement, remplacement de l'électroménager, réfection de la plomberie et de l'électricité, peinture
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais datée
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état, rafraîchissement léger recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 3.5/5 visible - salon en bon état, rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :20 800 €(306 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Salle de bain:7 000€
    Rénovation complète salle de bain: Carrelage murs 6 m² × 70€/m² = 420€, Baignoire: 1 × 1200€ = 1200€, Lavabo: 1 × 500€ = 500€, WC: 1 × 400€ = 400€, Plomberie: 2000€, Électricité: 1000€, Main d'œuvre: 1480€
  • Cuisine:10 800€
    Rafraîchissement cuisine: Cuisine complète (8 m²) : 7000€, Plomberie: 1000€, Électricité: 800€, Peinture: 500€, Main d'œuvre: 1500€
  • Chambres:1 800€
    Revêtement sol chambres: Parquet flottant 24 m² × 50€/m² = 1200€, Main d'œuvre: 600€
  • Salon:1 200€
    Peinture salon: Peinture murs et plafonds 20 m² × 30€/m² = 600€, Main d'œuvre: 600€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bourges (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 634 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 613 €/an
Calcul : 634 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 367 €/an
Base de calcul : Emprunt de 101 800 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 305 €/an
Calcul : 25 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 761 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 20 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 25 233 €
Revenus locatifs : +7 613 €
Charges déductibles : -25 233 €
Résultat foncier Année 1 : -17 621 €(Déficit de 17 621 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 6 921 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 433 €/an
Revenus locatifs : +7 613 €
Charges déductibles : -4 433 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 179 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 6920.54 € reporté.
Prix d'achat du bien : 75 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 48 750 €(65% de 75 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 773 €/an
Calcul : 48 750 € × 3,636% = 1 773 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 613 €25 237 €3 370 €-17 624 €10 700 €6 924 €6 924 €
27 765 €4 346 €3 280 €3 419 €--3 505 €
37 920 €4 253 €3 187 €3 667 €---
48 079 €4 157 €3 090 €3 922 €---
58 240 €4 057 €2 991 €4 183 €---
68 405 €3 954 €2 888 €4 451 €---
78 573 €3 848 €2 781 €4 725 €---
88 745 €3 738 €2 671 €5 007 €---
98 920 €3 624 €2 557 €5 296 €---
109 098 €3 506 €2 440 €5 592 €---
119 280 €3 385 €2 318 €5 895 €---
129 466 €3 259 €2 192 €6 207 €---
139 655 €3 129 €2 062 €6 526 €---
149 848 €2 994 €1 927 €6 854 €---
1510 045 €2 855 €1 788 €7 190 €---
1610 246 €2 711 €1 644 €7 535 €---
1710 451 €2 562 €1 495 €7 889 €---
1810 660 €2 408 €1 342 €8 251 €---
1910 873 €2 249 €1 183 €8 624 €---
2011 090 €2 085 €1 018 €9 006 €---
2111 312 €1 915 €848 €9 397 €---
2211 538 €1 739 €672 €9 800 €---
2311 769 €1 557 €490 €10 212 €---
2412 005 €1 369 €302 €10 636 €---
2512 245 €1 174 €108 €11 070 €---
TOTAL243 839 €96 112 €48 645 €147 727 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 147 727 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 613 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 599 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 599 €-3 210 €+4 809 €
2+1 599 €0 €+1 599 €
3+1 599 €+49 €+1 550 €
4+1 599 €+1 177 €+422 €
5+1 599 €+1 255 €+344 €
6+1 599 €+1 335 €+264 €
7+1 599 €+1 418 €+181 €
8+1 599 €+1 502 €+97 €
9+1 599 €+1 589 €+10 €
10+1 599 €+1 677 €-78 €
11+1 599 €+1 769 €-170 €
12+1 599 €+1 862 €-263 €
13+1 599 €+1 958 €-359 €
14+1 599 €+2 056 €-457 €
15+1 599 €+2 157 €-558 €
16+1 599 €+2 260 €-661 €
17+1 599 €+2 367 €-768 €
18+1 599 €+2 475 €-876 €
19+1 599 €+2 587 €-988 €
20+1 599 €+2 702 €-1 103 €
21+1 599 €+2 819 €-1 220 €
22+1 599 €+2 940 €-1 341 €
23+1 599 €+3 064 €-1 465 €
24+1 599 €+3 191 €-1 592 €
25+1 599 €+3 321 €-1 722 €
Total+39 975 €+44 318 €+-4 343 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 74 jours
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