Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Maison 7 pièces 110 m²

Bien expiré
VilleGuilliers (56)
Surface110m²
Coût Total156 742€
Loyer Annuel11 875€
Rentabilité7.58%
Cashflow/mois+68€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 84 020 €
Surface : 110 m²
Prix au m² : 763,82 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 7
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 7 pièces 110 m²

Immobilier.notaires® et l’office notarial SELARL BINARD-GRAND-GREVERAND vous proposent : Maison / villa à vendre - GUILLIERS (56490)

Maison d’habitation mitoyenne de 110m² , construite avant les années 1950, en pierre recouverte d’ardoise et fibro. Comprenant : Une entrée , un séjour avec cheminée, une cuisine, un WC, un cellier, une cave et un garage attenant . A l’étage: un pallier mezzanine, 3 chambres, une salle de bain WC, un grenier et un débarras. Grenier aménageable.

Honoraires inclus de 5.03% TTC à la charge de l'acquéreur. Prix hors honoraires 80 000 €. Non soumis au DPE. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : georisques.gouv.fr.

Visites : Sur rendez-vous. Contact : [Coordonnées masquées]

Annonce de l’étude SELARL BINARD-GRAND-GREVERAND - Notaires à Ploërmel - N° SIRET : 44267589800021

Immobilier.notaires® : Evaluer, acheter & vendre avec les notaires partout en France. 12 000 notaires, experts et négociateurs vous accompagnent dans vos projets immobiliers en toute confiance.

Surface : 110 m²

Ville : Guilliers
Département : Morbihan
Région : Bretagne
Code postal : 56490
Coordonnées : 48.054955, -2.400669
Total : 156 742€
Prix d'acquisition : 84 020€
Travaux : 66 000€
Valeur du bien : 150 020€
Frais de notaire : 6 722€
Coût estimé : 6 722€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 110m²
Loyer prédit : 9.00€/m²/mois
Fourchette : 7.04€ - 11.49€/m²/mois
Loyer total estimé : 990€/mois
Loyer annuel estimé : 11875€/an
Fourchette totale : 775€ - 1264€/mois
Fourchette annuelle : 9298€ - 15167€/an
Rentabilité brute :7.58%
Fourchette de rentabilité :5.93% - 9.68%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 357,14 €/m²
Basé sur :5 ventes dans un rayon de 2 km
Prix de marché :149 285 €
Prix d'achat :84 020 €
Décote à l'achat :-65 265€ (-43.7%)
Marge achat-revente :-7 457€ (-5.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 2 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :156 742€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :777,14€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.41%
Assurance emprunteur :45,72€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 822,86€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :76 400,63€
Coût de l'assurance :13 714,93€
Taxe foncière : 1 187,51€/an
Soit par mois : 98,96€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 989,59€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 921,82€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :67,77€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 110 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 110 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 14 fenêtres
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain en mauvais état
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet, stratifié ou carrelage), peinture murs et plafonds, réfection électricité, menuiseries intérieures
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: État 2/5 assumé - chambres nécessitant rénovation complète
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement important
Remplacement de la cuisine équipée, mise aux normes plomberie et électricité, peinture
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et plafonds, petits travaux de décoration
Quantité: salon complet
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon en état moyen

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :66 000 €(600 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:8 800€
    Isolation toiture/combles: 110 m² × 80€/m² = 8800€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:13 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries - Fenêtres:11 200€
    Fenêtres double vitrage: 14 fenêtres × 800€ = 11200€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rénovation complète:6 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Rénovation lourde:9 000€
    Rénovation chambres: 45 m² × 200€/m² = 9000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine - Rafraîchissement important:15 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine × 15000€ = 15000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Rafraîchissement léger:3 000€
    Peinture salon: 30 m² × 100€/m² = 3000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Guilliers (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 990 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 875 €/an
Calcul : 990 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 277 €/an
Base de calcul : Emprunt de 156 742 € à 3.41% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 549 €/an
Calcul : 46 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 188 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 66 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 73 013 €
Revenus locatifs : +11 875 €
Charges déductibles : -73 013 €
Résultat foncier Année 1 : -61 138 €(Déficit de 61 138 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 39 738 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 013 €/an
Revenus locatifs : +11 875 €
Charges déductibles : -7 013 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 862 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 39738.07 € reporté.
Prix d'achat du bien : 84 020 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 54 613 €(65% de 84 020 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 986 €/an
Calcul : 54 613 € × 3,636% = 1 986 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 875 €73 018 €5 282 €-61 143 €21 400 €39 743 €39 743 €
212 113 €6 878 €5 142 €5 234 €--34 509 €
312 355 €6 733 €4 997 €5 622 €--28 887 €
412 602 €6 583 €4 847 €6 019 €--22 868 €
512 854 €6 428 €4 692 €6 426 €--16 443 €
613 111 €6 268 €4 532 €6 843 €--9 599 €
713 373 €6 102 €4 365 €7 272 €--2 328 €
813 641 €5 930 €4 194 €7 711 €---
913 914 €5 752 €4 016 €8 162 €---
1014 192 €5 568 €3 832 €8 624 €---
1114 476 €5 378 €3 642 €9 098 €---
1214 765 €5 181 €3 445 €9 584 €---
1315 060 €4 977 €3 241 €10 083 €---
1415 362 €4 766 €3 030 €10 595 €---
1515 669 €4 548 €2 812 €11 120 €---
1615 982 €4 323 €2 587 €11 659 €---
1716 302 €4 089 €2 353 €12 213 €---
1816 628 €3 848 €2 112 €12 780 €---
1916 961 €3 598 €1 862 €13 363 €---
2017 300 €3 339 €1 603 €13 960 €---
2117 646 €3 072 €1 336 €14 574 €---
2217 999 €2 795 €1 059 €15 203 €---
2318 359 €2 509 €773 €15 850 €---
2418 726 €2 213 €477 €16 513 €---
2519 100 €1 906 €170 €17 194 €---
TOTAL380 362 €185 803 €76 401 €194 559 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 194 559 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 875 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 494 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 494 €-6 420 €+8 914 €
2+2 494 €0 €+2 494 €
3+2 494 €0 €+2 494 €
4+2 494 €0 €+2 494 €
5+2 494 €0 €+2 494 €
6+2 494 €0 €+2 494 €
7+2 494 €0 €+2 494 €
8+2 494 €+1 615 €+879 €
9+2 494 €+2 448 €+46 €
10+2 494 €+2 587 €-93 €
11+2 494 €+2 729 €-235 €
12+2 494 €+2 875 €-381 €
13+2 494 €+3 025 €-531 €
14+2 494 €+3 179 €-685 €
15+2 494 €+3 336 €-842 €
16+2 494 €+3 498 €-1 004 €
17+2 494 €+3 664 €-1 170 €
18+2 494 €+3 834 €-1 340 €
19+2 494 €+4 009 €-1 515 €
20+2 494 €+4 188 €-1 694 €
21+2 494 €+4 372 €-1 878 €
22+2 494 €+4 561 €-2 067 €
23+2 494 €+4 755 €-2 261 €
24+2 494 €+4 954 €-2 460 €
25+2 494 €+5 158 €-2 664 €
Total+62 350 €+58 368 €+3 982 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 200 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →