Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Détails du bien

VilleAppoigny (89)
Surface218.16m²
Coût Total297 700€
Loyer Annuel22 834€
Rentabilité7.67%
Cashflow/mois+136€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 215 000 €
Surface : 218.16 m²
Prix au m² : 985,52 €/m²
Chambres : 6
Pièces : 8
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : chauf. cent gaz de ville chauf. cent gaz de ville Gaz, Nombre d'égages : 1, Nombre de WC : 3, Mandat exclusif

Century 21 Martinot Immobilier vous présente à Appoigny (Les Bries). Une maison de plain pied comprend 6 chambres, cellier, cuisine aménagée et équipée avec arrière cuisine, bureau, 2 salles de bains et 3 WC, ainsi qu'une pièce de vie de 45m2 avec accès à une véranda lumineuse. Terrain clos et arboré sans vis-à-vis, un double garage. Chauffage au gaz de ville. Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard entre 3800.0 € et 5300.0 €, indexées à l'année 2024 (abonnements compris). - https://www.century21-martinot-immobilier-auxerre.com/mentions_legales/

Ville : Appoigny
Département : Yonne
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 89380
Coordonnées : 47.871402, 3.528128
Total : 297 700€
Prix d'acquisition : 215 000€
Travaux : 65 500€
Valeur du bien : 280 500€
Frais de notaire : 17 200€
Coût estimé : 17 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 218.16m²
Loyer prédit : 8.72€/m²/mois
Fourchette : 6.91€ - 11.01€/m²/mois
Loyer total estimé : 1903€/mois
Loyer annuel estimé : 22834€/an
Fourchette totale : 1507€ - 2403€/mois
Fourchette annuelle : 18084€ - 28832€/an
Rentabilité brute :7.67%
Fourchette de rentabilité :6.07% - 9.68%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 527,78 €/m²
Basé sur :39 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :333 300 €
Prix d'achat :215 000 €
Décote à l'achat :-118 300€ (-35.5%)
Marge achat-revente :35 600€ (10.7%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :297 700€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 487,17€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :89,31€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 1 576,48€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :148 449,52€
Coût de l'assurance :26 793,00€
Taxe foncière : 2 283,38€/an
Soit par mois : 190,28€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 902,82€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 766,76€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :136,06€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 233 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 218.16 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage au gaz
Quantité: 1 système pour 218.16 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 27 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement)
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 visible - cuisine à rafraîchir
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la salle de bain (douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité)
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 visible - salle de bain à rafraîchir
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 6 chambres
Quantité: 6 chambres (environ 90 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sols à rafraîchir
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 6 chambres
Quantité: 6 chambres (environ 90 m² total)
Raison: État 4/5 visible - murs à rafraîchir
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 30 m²)
Raison: État 4/5 visible - murs à rafraîchir
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la salle à manger
Quantité: 1 salle à manger (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - murs à rafraîchir

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :65 500 €(300 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:500€
    Isolation toiture/combles: 218.16 m² × 60€/m² = 13089.6€, Main d'œuvre: 500€
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€, Main d'œuvre: inclus
  • Fenêtres:16 200€
    Fenêtres double vitrage: 27 fenêtres × 600€ = 16200€, Main d'œuvre: inclus
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:17 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€, Électroménager: 3000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres - Revêtement sol:5 400€
    Parquet flottant: 90 m² × 60€/m² = 5400€, Main d'œuvre: inclus
  • Chambres - Peinture:1 800€
    Peinture murs et plafonds: 90 m² × 20€/m² = 1800€, Main d'œuvre: inclus
  • Salon - Peinture:600€
    Peinture murs et plafonds salon: 30 m² × 20€/m² = 600€, Main d'œuvre: inclus
  • Salle à manger - Peinture:500€
    Peinture murs et plafonds salle à manger: 25 m² × 20€/m² = 500€, Main d'œuvre: inclus
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 32 200€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage, Fenêtres, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 903 €/mois
Revenus locatifs annuels : 22 834 €/an
Calcul : 1 903 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 10 230 €/an
Base de calcul : Emprunt de 297 700 € à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 072 €/an
Calcul : 89 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 283 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 65 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 79 085 €
Revenus locatifs : +22 834 €
Charges déductibles : -79 085 €
Résultat foncier Année 1 : -56 251 €(Déficit de 56 251 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 34 851 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 13 585 €/an
Revenus locatifs : +22 834 €
Charges déductibles : -13 585 €
Résultat foncier Années 2+ : 9 249 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 34850.99 € reporté.
Prix d'achat du bien : 215 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 139 750 €(65% de 215 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 082 €/an
Calcul : 139 750 € × 3,636% = 5 082 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
122 834 €79 094 €10 239 €-56 261 €21 400 €34 861 €34 861 €
223 290 €13 326 €9 970 €9 965 €--24 896 €
323 756 €13 047 €9 692 €10 709 €--14 186 €
424 231 €12 759 €9 404 €11 473 €--2 714 €
524 716 €12 460 €9 105 €12 256 €---
625 210 €12 151 €8 796 €13 059 €---
725 715 €11 831 €8 476 €13 883 €---
826 229 €11 500 €8 145 €14 729 €---
926 753 €11 157 €7 802 €15 597 €---
1027 289 €10 802 €7 446 €16 487 €---
1127 834 €10 434 €7 079 €17 400 €---
1228 391 €10 053 €6 698 €18 338 €---
1328 959 €9 659 €6 304 €19 300 €---
1429 538 €9 251 €5 896 €20 287 €---
1530 129 €8 828 €5 473 €21 301 €---
1630 731 €8 391 €5 036 €22 341 €---
1731 346 €7 938 €4 583 €23 408 €---
1831 973 €7 469 €4 114 €24 504 €---
1932 612 €6 983 €3 628 €25 629 €---
2033 265 €6 480 €3 125 €26 784 €---
2133 930 €5 960 €2 605 €27 970 €---
2234 608 €5 421 €2 066 €29 188 €---
2335 301 €4 863 €1 508 €30 438 €---
2436 007 €4 285 €930 €31 721 €---
2536 727 €3 687 €332 €33 040 €---
TOTAL731 374 €297 827 €148 450 €433 547 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 433 547 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 22 834 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 795 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 795 €-6 420 €+11 215 €
2+4 795 €0 €+4 795 €
3+4 795 €0 €+4 795 €
4+4 795 €0 €+4 795 €
5+4 795 €+2 863 €+1 932 €
6+4 795 €+3 918 €+877 €
7+4 795 €+4 165 €+630 €
8+4 795 €+4 419 €+376 €
9+4 795 €+4 679 €+116 €
10+4 795 €+4 946 €-151 €
11+4 795 €+5 220 €-425 €
12+4 795 €+5 501 €-706 €
13+4 795 €+5 790 €-995 €
14+4 795 €+6 086 €-1 291 €
15+4 795 €+6 390 €-1 595 €
16+4 795 €+6 702 €-1 907 €
17+4 795 €+7 022 €-2 227 €
18+4 795 €+7 351 €-2 556 €
19+4 795 €+7 689 €-2 894 €
20+4 795 €+8 035 €-3 240 €
21+4 795 €+8 391 €-3 596 €
22+4 795 €+8 756 €-3 961 €
23+4 795 €+9 131 €-4 336 €
24+4 795 €+9 516 €-4 721 €
25+4 795 €+9 912 €-5 117 €
Total+119 875 €+130 064 €+-10 189 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 56 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →