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Appartement Port De Bouc 5 pièce(s)

Bien expiré
VillePort-de-Bouc (13)
Surface97m²
Coût Total237 240€
Loyer Annuel14 153€
Rentabilité5.97%
Cashflow/mois-180€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 185 500 €
Surface : 97 m²
Prix au m² : 1 912,37 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

L'agence Era immobilier à Martigues vous propose à la vente sur la Commune de Port de Bouc proche du Centre Ville, des commerces, des écoles et du port cet appartement de type 5 entièrement rénové !! Il est composé d'un hall d'entrée, cuisine aménagée et équipée neuve avec cellier, salon / séjour climatisé, 3 chambres, salle d'eau, wc séparé et un coin buanderie avec possibilité de création d'une deuxième salle d'eau ou de bain !! De plus le bien dispose d'un grand balcon, de prestations de qualités !! Contacter votre agence ERA pour ce bien rare et unique sur le marché actuel !!

Ville : Port-de-Bouc
Département : Bouches-du-Rhône
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 13110
Coordonnées : 43.402762, 4.987109
Total : 237 240€
Prix d'acquisition : 185 500€
Travaux : 36 900€
Valeur du bien : 222 400€
Frais de notaire : 14 840€
Coût estimé : 14 840€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 97m²
Loyer prédit : 12.16€/m²/mois
Fourchette : 9.46€ - 15.63€/m²/mois
Loyer total estimé : 1179€/mois
Loyer annuel estimé : 14153€/an
Fourchette totale : 918€ - 1516€/mois
Fourchette annuelle : 11011€ - 18191€/an
Rentabilité brute :5.97%
Fourchette de rentabilité :4.64% - 7.67%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :237 240€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 172,47€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :69,20€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 241,66€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :114 499,79€
Coût de l'assurance :20 758,50€
Taxe foncière : 1 415,29€/an
Soit par mois : 117,94€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 179,41€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 359,60€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-180,20€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 116 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucune action nécessaire, système de chauffage conforme aux normes.
Quantité: N/A
Raison: DPE C - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires.
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine si nécessaire, y compris les placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité.
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 1/5 assumé d'après pire état visible.
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 1/5 assumé d'après pire état visible.
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet, stratifié ou carrelage) pour toutes les chambres, peinture murs et plafonds, réfection électricité, menuiseries intérieures.
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 1/5 assumé d'après pire état visible.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon.
Quantité: environ 25 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - léger rafraîchissement nécessaire.
Salle à mangerRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la salle à manger.
Quantité: environ 30 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - léger rafraîchissement nécessaire.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :36 900 €(380 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:0€
    Aucune action nécessaire, système de chauffage conforme aux normes.
  • Cuisine:17 000€
    Cuisine complète milieu de gamme: 8000€, Électroménager: 4000€, Plomberie: 2000€, Électricité: 1500€, Main d'œuvre: 1500€
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 6000€, Plomberie: 2000€, Électricité: 1500€, Carrelage: 1500€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres:5 700€
    Parquet flottant 30 m²: 40€/m² × 30 = 1200€, Peinture 3 chambres (90m² murs): 30€/m² × 90 = 2700€, Électricité 3 chambres: 100€/chambre × 3 = 300€, Main d'œuvre: 1500€
  • Salon:1 000€
    Peinture salon 25 m²: 30€/m² × 25 = 750€, Main d'œuvre: 250€
  • Salle à manger:1 200€
    Peinture salle à manger 30 m²: 30€/m² × 30 = 900€, Main d'œuvre: 300€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Port-de-Bouc (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 179 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 153 €/an
Calcul : 1 179 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 916 €/an
Base de calcul : Emprunt de 237 240 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 830 €/an
Calcul : 69 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 415 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 36 900 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 47 062 €
Revenus locatifs : +14 153 €
Charges déductibles : -47 062 €
Résultat foncier Année 1 : -32 909 €(Déficit de 32 909 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 11 509 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 162 €/an
Revenus locatifs : +14 153 €
Charges déductibles : -10 162 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 991 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 11509.20 € reporté.
Prix d'achat du bien : 185 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 120 575 €(65% de 185 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 385 €/an
Calcul : 120 575 € × 3,636% = 4 385 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 153 €47 070 €7 924 €-32 917 €21 400 €11 517 €11 517 €
214 436 €9 959 €7 713 €4 477 €--7 040 €
314 725 €9 741 €7 495 €4 984 €--2 056 €
415 019 €9 515 €7 269 €5 504 €---
515 320 €9 281 €7 036 €6 038 €---
615 626 €9 040 €6 794 €6 586 €---
715 938 €8 790 €6 545 €7 148 €---
816 257 €8 532 €6 286 €7 725 €---
916 582 €8 265 €6 019 €8 318 €---
1016 914 €7 988 €5 743 €8 926 €---
1117 252 €7 702 €5 457 €9 550 €---
1217 597 €7 407 €5 161 €10 191 €---
1317 949 €7 101 €4 855 €10 848 €---
1418 308 €6 785 €4 539 €11 524 €---
1518 674 €6 457 €4 212 €12 217 €---
1619 048 €6 119 €3 873 €12 929 €---
1719 429 €5 769 €3 523 €13 660 €---
1819 817 €5 407 €3 161 €14 410 €---
1920 214 €5 033 €2 787 €15 181 €---
2020 618 €4 645 €2 400 €15 973 €---
2121 030 €4 245 €1 999 €16 786 €---
2221 451 €3 830 €1 585 €17 621 €---
2321 880 €3 402 €1 156 €18 478 €---
2422 318 €2 958 €713 €19 359 €---
2522 764 €2 500 €254 €20 264 €---
TOTAL453 321 €207 540 €114 500 €245 780 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 245 780 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 153 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 972 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 972 €-6 420 €+9 392 €
2+2 972 €0 €+2 972 €
3+2 972 €0 €+2 972 €
4+2 972 €+1 035 €+1 937 €
5+2 972 €+1 811 €+1 161 €
6+2 972 €+1 976 €+996 €
7+2 972 €+2 144 €+828 €
8+2 972 €+2 318 €+654 €
9+2 972 €+2 495 €+477 €
10+2 972 €+2 678 €+294 €
11+2 972 €+2 865 €+107 €
12+2 972 €+3 057 €-85 €
13+2 972 €+3 254 €-282 €
14+2 972 €+3 457 €-485 €
15+2 972 €+3 665 €-693 €
16+2 972 €+3 879 €-907 €
17+2 972 €+4 098 €-1 126 €
18+2 972 €+4 323 €-1 351 €
19+2 972 €+4 554 €-1 582 €
20+2 972 €+4 792 €-1 820 €
21+2 972 €+5 036 €-2 064 €
22+2 972 €+5 286 €-2 314 €
23+2 972 €+5 544 €-2 572 €
24+2 972 €+5 808 €-2 836 €
25+2 972 €+6 079 €-3 107 €
Total+74 300 €+73 734 €+566 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 89 jours
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