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Maison 4 pièces 130 m²

VilleRabastens-de-Bigorre (65)
Surface130
Coût Total168 530
Loyer Annuel11 770
Rentabilité6.98%
Cashflow/mois-1
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 104 000 €
Surface : 130 m²
Prix au m² : 800 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 4 pièces 130 m² - Maison 4 pièces 130 m²

Immobilier.notaires® et l’office notarial SELARL EMILIE BAREILLE vous proposent : Maison / villa à vendre - RABASTENS DE BIGORRE (65140)


Au centre de la commune de Rabastens à quelques pas de toutes les commodités. Venez découvrir cette maison de village à rénover d'une superficie de 130 m². Elle se compose au rez-de-chaussée: d'un salon avec cuisine ouverte, dans sa continuité une pièce pouvant faire office de bureau, de chambre ou de salon. Mais aussi une buanderie, une salle d'eau et des toilettes. A l'Etage: deux chambres et des toilettes ainsi qu'un grenier de 33 m² aménageable au deuxième étage de l'habitation. Sur la parcelle une dépendance de 130 m² faisant aujourd'hui office de garage et d'atelier avec une superficie totale de 130 m². Des travaux sont à prévoir!


Visites : Sur rendez-vous. Contact : [Coordonnées masquées]


Annonce de l’étude SELARL EMILIE BAREILLE - Notaires à Tarbes - N° SIRET : 40017880200023


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Surface : 130 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 27/03/2026 Logement à consommation énergétique excessive : classe F

Ville : Rabastens-de-Bigorre
Département : Hautes-Pyrénées
Région : Occitanie
Code postal : 65140
Coordonnées : 43.391083, 0.161472
Total : 168 530
Prix d'acquisition : 104 000
Travaux : 56 210
Valeur du bien : 160 210
Frais de notaire : 8 320
Coût estimé : 8 320
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 130
Loyer prédit : 7.54€/m²/mois
Fourchette : 5.84€ - 9.75€/m²/mois
Loyer total estimé : 981€/mois
Loyer annuel estimé : 11770€/an
Fourchette totale : 759€ - 1268€/mois
Fourchette annuelle : 9107€ - 15211€/an
Rentabilité brute :6.98%
Fourchette de rentabilité :5.40% - 9.03%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 007,07 €/m²
Basé sur :6 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :130 918
Prix d'achat :104 000
Décote à l'achat :-26 918 (-20.6%)
Marge achat-revente :-37 612€ (-28.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :168 530
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :834,69€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :49,15€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 883,84€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :81 876,83
Coût de l'assurance :14 746,38
Taxe foncière : 1 176,98€/an
Soit par mois : 98,08€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 980,81€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 981,93€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-1,11€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 130 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 130 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 16 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement important
Mise aux normes plomberie et électricité, peinture et finitions
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - installations fonctionnelles mais datées
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 31 m² total)
Raison: État 4/5 visible - bon état général mais rafraîchissement conseillé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture et finitions dans le salon
Quantité: salon de 25 m²
Raison: État 3/5 visible - usure normale nécessitant léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :56 210(432 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation thermique:5 200
    Isolation combles: 130 m² × 40€/m² = 5200€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:22 000
    Pompe à chaleur air-eau: 10000€ + pose 2000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:10 400
    Fenêtres double vitrage: 16 fenêtres × 650€ = 10400€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:6 000
    Rénovation complète salle de bain: 6000€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:10 000
    Rénovation cuisine complète: 10000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres:1 860
    Parquet flottant: 31 m² × 60€/m² = 1860€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon:750
    Peinture salon: 25 m² × 30€/m² = 750€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Rabastens-de-Bigorre. Main d'œuvre incluse. Les prix sont adaptés pour une zone rurale (coefficient 0.9 appliqué).

📈 Potentiel d'amélioration DPE

FC(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 37 600✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation thermique, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 981 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 770 €/an
Calcul : 981 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 657 €/an
Base de calcul : Emprunt de 168 530 à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 590 €/an
Calcul : 49 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 177 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 56 210
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 63 634
Revenus locatifs : +11 770
Charges déductibles : -63 634
Résultat foncier Année 1 : -51 864(Déficit de 51 864 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 30 464
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 424 €/an
Revenus locatifs : +11 770
Charges déductibles : -7 424
Résultat foncier Années 2+ : 4 346 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 30464.20 € reporté.
Prix d'achat du bien : 104 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 67 600(65% de 104 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 458 €/an
Calcul : 67 600 € × 3,636% = 2 458
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 77063 6395 663-51 87021 400 €30 470 €30 470 €
212 0057 2795 5124 726--25 744 €
312 2457 1245 3575 122--20 622 €
412 4906 9635 1965 528--15 094 €
512 7406 7965 0295 944--9 150 €
612 9956 6244 8576 371--2 779 €
713 2556 4464 6796 809---
813 5206 2614 4957 258---
913 7906 0714 3047 719---
1014 0665 8734 1078 193---
1114 3475 6693 9038 678---
1214 6345 4583 6919 176---
1314 9275 2403 4739 687---
1415 2255 0143 24710 212---
1515 5304 7803 01310 750---
1615 8414 5382 77111 302---
1716 1574 2882 52111 869---
1816 4814 0292 26212 451---
1916 8103 7611 99513 049---
2017 1463 4841 71713 662---
2117 4893 1981 43114 292---
2217 8392 9011 13414 938---
2318 1962 59482815 601---
2418 5602 27751016 283---
2518 9311 94918216 982---
TOTAL376 990182 25881 877194 73221 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 194 732
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 770 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 472 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 472-6 420+8 892
2+2 4720+2 472
3+2 4720+2 472
4+2 4720+2 472
5+2 4720+2 472
6+2 4720+2 472
7+2 472+1 209+1 263
8+2 472+2 178+294
9+2 472+2 316+156
10+2 472+2 458+14
11+2 472+2 603-131
12+2 472+2 753-281
13+2 472+2 906-434
14+2 472+3 063-591
15+2 472+3 225-753
16+2 472+3 391-919
17+2 472+3 561-1 089
18+2 472+3 735-1 263
19+2 472+3 915-1 443
20+2 472+4 099-1 627
21+2 472+4 287-1 815
22+2 472+4 481-2 009
23+2 472+4 680-2 208
24+2 472+4 885-2 413
25+2 472+5 095-2 623
Total+61 800+58 420+3 380
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 60 jours
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