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Achat maison 2 étages

Bien expiré
VillePont-sur-Yonne (89)
Surface228
Coût Total273 890
Loyer Annuel25 898
Rentabilité9.46%
Cashflow/mois+509
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 182 000 €
Surface : 228 m²
Prix au m² : 798,25 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 7
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Cave, 1 Terrasse, Surface de 228 m², Bâtiment de 2 étages, 7 Pièces, 4 Chambres, Année de construction 1900, 2 Salles de bain, 3 Toilettes, Chauffage individuel électrique radiateur, Cuisine américaine équipée, Salle à manger, Salle de séjour : 22 m², Jardin, Terrain de 190 m², Calme, Etat : bon

À vendre à 25 mn de Nemours, sur la commune de Chéroy, en plein centre ville, découvrez ce local commercial avec cette charmante maison du début du XXème siècle avec ses 228m2 de surface habitable, cette propriété offre un espace de vie idéal pour une famille. Composée de 7 pièces, dont 4 chambres et de 2 salle de bain, elle allie confort et fonctionnalité. La cuisine aménagée et équipée, récemment rénovée est un véritable atout, idéale pour les amateurs de gastronomie. Détendez vous au coin du salon de la cheminée dans un salon spacieux et un coin salle à manger sous véranda qui donne de la luminosité à la maison. Vous pourrez profiter aussi d'un espace extérieur agréable sans vis à vis avec sa terrasse surélevée. Située à proximité immédiate des commerces, écoles et transports, cette maison allie le charme de l'ancien et le confort moderne. Le plus de cette maison, un local commercial (ancien fleuriste) avec vitrine donnant sur rue attenant à la maison. Un bien à visiter sans tarder !

Contacter votre agence immobilière ERA Colonel Fabien, spécialiste des ventes de maisons, appartements et terrains sur les secteurs de Montereau-Fault-Yonne/Villeneuve-la-Guyard/Pont-sur-Yonne/Voulx. Nous vous recevons au 23 place du Colonel Fabien à Montereau-Fault-Yonne. Blandine HACHE (EI) Agent Commercial - Numéro RSAC : 888743028 - .

Ville : Pont-sur-Yonne
Département : Yonne
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 89140
Coordonnées : 48.266730, 3.185520
Total : 273 890
Prix d'acquisition : 182 000
Travaux : 77 330
Valeur du bien : 259 330
Frais de notaire : 14 560
Coût estimé : 14 560
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 228
Loyer prédit : 9.47€/m²/mois
Fourchette : 7.59€ - 11.81€/m²/mois
Loyer total estimé : 2158€/mois
Loyer annuel estimé : 25898€/an
Fourchette totale : 1730€ - 2693€/mois
Fourchette annuelle : 20757€ - 32311€/an
Rentabilité brute :9.46%
Fourchette de rentabilité :7.58% - 11.80%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :273 890
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 353,59€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :79,88€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 433,48€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :132 188,28
Coût de l'assurance :23 965,37
Taxe foncière : 2 589,75€/an
Soit par mois : 215,81€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 158,13€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 649,29€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :508,83€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 189 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer un système de chauffage ancien si présent.
Quantité: 1 système pour 228 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur DPE, amélioration de l'efficacité énergétique.
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant si des fenêtres simples vitrages sont présentes.
Quantité: environ 28 fenêtres (estimé 1 fenêtre par 8 m² pour 228 m²)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'isolation thermique.
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique si un cumulus électrique est présent.
Quantité: 1 système pour 228 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique.
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée.
Quantité: surface de 228 m²
Raison: DPE D - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques, meilleur rapport qualité/prix.
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire/douche, lavabo et WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité.
Quantité: 2 salles de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé, nécessite rénovation complète.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres.
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état, rafraîchissement léger recommandé.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres.
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé.
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la salle à manger.
Quantité: 1 salle à manger (environ 30 m²)
Raison: État 3/5 visible - quelques signes d'usure, rafraîchissement recommandé.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :77 330(339 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:14 500
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12 000€ = 12 000€, Main d'œuvre: 2 500€
  • Menuiseries - Fenêtres:18 800
    Fenêtres double vitrage: 28 fenêtres × 600€ = 16 800€, Main d'œuvre: 2 000€
  • Eau chaude - Chauffe-eau:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3 000€ = 3 000€, Main d'œuvre: 500€
  • Isolation - Combles:9 120
    Isolation combles: 228 m² × 40€/m² = 9 120€, Main d'œuvre: inclus
  • Salle de bain - Rénovation complète:24 000
    Rénovation salle de bain: 2 salles de bain × 12 000€ = 24 000€, Main d'œuvre: inclus
  • Chambres - Revêtement sol:2 880
    Parquet flottant: 48 m² × 60€/m² = 2 880€, Main d'œuvre: inclus
  • Chambres - Peinture:2 880
    Peinture murs et plafonds: 48 m² × 60€/m² = 2 880€, Main d'œuvre: inclus
  • Salon - Peinture:750
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 30€/m² = 750€, Main d'œuvre: inclus
  • Autres pièces - Peinture:900
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 30€/m² = 900€, Main d'œuvre: inclus
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Pont-sur-Yonne (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DA(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 45 920✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres, Eau chaude - Chauffe-eau, Isolation - Combles
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 158 €/mois
Revenus locatifs annuels : 25 898 €/an
Calcul : 2 158 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 139 €/an
Base de calcul : Emprunt de 273 890 à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 959 €/an
Calcul : 80 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 590 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 77 330
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 90 018
Revenus locatifs : +25 898
Charges déductibles : -90 018
Résultat foncier Année 1 : -64 120(Déficit de 64 120 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 42 720
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 688 €/an
Revenus locatifs : +25 898
Charges déductibles : -12 688
Résultat foncier Années 2+ : 13 210 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 42720.28 € reporté.
Prix d'achat du bien : 182 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 118 300(65% de 182 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 302 €/an
Calcul : 118 300 € × 3,636% = 4 302
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
125 89890 0279 148-64 12921 400 €42 729 €42 729 €
226 41512 4538 90513 962--28 767 €
326 94412 2018 65314 743--14 024 €
427 48311 9418 39215 542---
528 03211 6718 12316 361---
628 59311 3927 84417 201---
729 16511 1047 55618 061---
829 74810 8067 25718 942---
930 34310 4976 94919 846---
1030 95010 1786 63020 772---
1131 5699 8486 30021 721---
1232 2009 5075 95822 693---
1332 8449 1545 60523 691---
1433 5018 7895 24024 713---
1534 1718 4114 86325 760---
1634 8558 0204 47226 834---
1735 5527 6164 06827 936---
1836 2637 1983 65029 065---
1936 9886 7663 21730 222---
2037 7286 3192 77031 409---
2138 4825 8562 30832 626---
2239 2525 3781 82933 874---
2340 0374 8831 33535 154---
2440 8384 37182336 467---
2541 6553 84229437 813---
TOTAL829 505298 227132 188531 27721 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 531 277
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 25 898 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 438 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 438-6 420+11 858
2+5 4380+5 438
3+5 4380+5 438
4+5 438+455+4 983
5+5 438+4 908+530
6+5 438+5 160+278
7+5 438+5 418+20
8+5 438+5 683-245
9+5 438+5 954-516
10+5 438+6 232-794
11+5 438+6 516-1 078
12+5 438+6 808-1 370
13+5 438+7 107-1 669
14+5 438+7 414-1 976
15+5 438+7 728-2 290
16+5 438+8 050-2 612
17+5 438+8 381-2 943
18+5 438+8 719-3 281
19+5 438+9 067-3 629
20+5 438+9 423-3 985
21+5 438+9 788-4 350
22+5 438+10 162-4 724
23+5 438+10 546-5 108
24+5 438+10 940-5 502
25+5 438+11 344-5 906
Total+135 950+159 383+-23 433
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 134 jours
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