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Achat maison 2 étages

Bien expiré
VillePont-sur-Yonne (89)
Surface228m²
Coût Total273 890€
Loyer Annuel25 898€
Rentabilité9.46%
Cashflow/mois+509€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 182 000 €
Surface : 228 m²
Prix au m² : 798,25 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 7
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Cave, 1 Terrasse, Surface de 228 m², Bâtiment de 2 étages, 7 Pièces, 4 Chambres, Année de construction 1900, 2 Salles de bain, 3 Toilettes, Chauffage individuel électrique radiateur, Cuisine américaine équipée, Salle à manger, Salle de séjour : 22 m², Jardin, Terrain de 190 m², Calme, Etat : bon

À vendre à 25 mn de Nemours, sur la commune de Chéroy, en plein centre ville, découvrez ce local commercial avec cette charmante maison du début du XXème siècle avec ses 228m2 de surface habitable, cette propriété offre un espace de vie idéal pour une famille. Composée de 7 pièces, dont 4 chambres et de 2 salle de bain, elle allie confort et fonctionnalité. La cuisine aménagée et équipée, récemment rénovée est un véritable atout, idéale pour les amateurs de gastronomie. Détendez vous au coin du salon de la cheminée dans un salon spacieux et un coin salle à manger sous véranda qui donne de la luminosité à la maison. Vous pourrez profiter aussi d'un espace extérieur agréable sans vis à vis avec sa terrasse surélevée. Située à proximité immédiate des commerces, écoles et transports, cette maison allie le charme de l'ancien et le confort moderne. Le plus de cette maison, un local commercial (ancien fleuriste) avec vitrine donnant sur rue attenant à la maison. Un bien à visiter sans tarder !

Contacter votre agence immobilière ERA Colonel Fabien, spécialiste des ventes de maisons, appartements et terrains sur les secteurs de Montereau-Fault-Yonne/Villeneuve-la-Guyard/Pont-sur-Yonne/Voulx. Nous vous recevons au 23 place du Colonel Fabien à Montereau-Fault-Yonne. Blandine HACHE (EI) Agent Commercial - Numéro RSAC : 888743028 - .

Ville : Pont-sur-Yonne
Département : Yonne
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 89140
Coordonnées : 48.266730, 3.185520
Total : 273 890€
Prix d'acquisition : 182 000€
Travaux : 77 330€
Valeur du bien : 259 330€
Frais de notaire : 14 560€
Coût estimé : 14 560€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 228m²
Loyer prédit : 9.47€/m²/mois
Fourchette : 7.59€ - 11.81€/m²/mois
Loyer total estimé : 2158€/mois
Loyer annuel estimé : 25898€/an
Fourchette totale : 1730€ - 2693€/mois
Fourchette annuelle : 20757€ - 32311€/an
Rentabilité brute :9.46%
Fourchette de rentabilité :7.58% - 11.80%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :273 890€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 353,59€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :79,88€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 433,48€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :132 188,28€
Coût de l'assurance :23 965,37€
Taxe foncière : 2 589,75€/an
Soit par mois : 215,81€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 158,13€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 649,29€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :508,83€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 189 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer un système de chauffage ancien si présent.
Quantité: 1 système pour 228 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur DPE, amélioration de l'efficacité énergétique.
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant si des fenêtres simples vitrages sont présentes.
Quantité: environ 28 fenêtres (estimé 1 fenêtre par 8 m² pour 228 m²)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'isolation thermique.
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique si un cumulus électrique est présent.
Quantité: 1 système pour 228 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique.
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée.
Quantité: surface de 228 m²
Raison: DPE D - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques, meilleur rapport qualité/prix.
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire/douche, lavabo et WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité.
Quantité: 2 salles de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé, nécessite rénovation complète.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres.
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état, rafraîchissement léger recommandé.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres.
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé.
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la salle à manger.
Quantité: 1 salle à manger (environ 30 m²)
Raison: État 3/5 visible - quelques signes d'usure, rafraîchissement recommandé.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :77 330 €(339 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:14 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12 000€ = 12 000€, Main d'œuvre: 2 500€
  • Menuiseries - Fenêtres:18 800€
    Fenêtres double vitrage: 28 fenêtres × 600€ = 16 800€, Main d'œuvre: 2 000€
  • Eau chaude - Chauffe-eau:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3 000€ = 3 000€, Main d'œuvre: 500€
  • Isolation - Combles:9 120€
    Isolation combles: 228 m² × 40€/m² = 9 120€, Main d'œuvre: inclus
  • Salle de bain - Rénovation complète:24 000€
    Rénovation salle de bain: 2 salles de bain × 12 000€ = 24 000€, Main d'œuvre: inclus
  • Chambres - Revêtement sol:2 880€
    Parquet flottant: 48 m² × 60€/m² = 2 880€, Main d'œuvre: inclus
  • Chambres - Peinture:2 880€
    Peinture murs et plafonds: 48 m² × 60€/m² = 2 880€, Main d'œuvre: inclus
  • Salon - Peinture:750€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 30€/m² = 750€, Main d'œuvre: inclus
  • Autres pièces - Peinture:900€
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 30€/m² = 900€, Main d'œuvre: inclus
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Pont-sur-Yonne (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 45 920€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres, Eau chaude - Chauffe-eau, Isolation - Combles
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 158 €/mois
Revenus locatifs annuels : 25 898 €/an
Calcul : 2 158 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 139 €/an
Base de calcul : Emprunt de 273 890 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 959 €/an
Calcul : 80 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 590 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 77 330 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 90 018 €
Revenus locatifs : +25 898 €
Charges déductibles : -90 018 €
Résultat foncier Année 1 : -64 120 €(Déficit de 64 120 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 42 720 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 688 €/an
Revenus locatifs : +25 898 €
Charges déductibles : -12 688 €
Résultat foncier Années 2+ : 13 210 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 42720.28 € reporté.
Prix d'achat du bien : 182 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 118 300 €(65% de 182 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 302 €/an
Calcul : 118 300 € × 3,636% = 4 302 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
125 898 €90 027 €9 148 €-64 129 €21 400 €42 729 €42 729 €
226 415 €12 453 €8 905 €13 962 €--28 767 €
326 944 €12 201 €8 653 €14 743 €--14 024 €
427 483 €11 941 €8 392 €15 542 €---
528 032 €11 671 €8 123 €16 361 €---
628 593 €11 392 €7 844 €17 201 €---
729 165 €11 104 €7 556 €18 061 €---
829 748 €10 806 €7 257 €18 942 €---
930 343 €10 497 €6 949 €19 846 €---
1030 950 €10 178 €6 630 €20 772 €---
1131 569 €9 848 €6 300 €21 721 €---
1232 200 €9 507 €5 958 €22 693 €---
1332 844 €9 154 €5 605 €23 691 €---
1433 501 €8 789 €5 240 €24 713 €---
1534 171 €8 411 €4 863 €25 760 €---
1634 855 €8 020 €4 472 €26 834 €---
1735 552 €7 616 €4 068 €27 936 €---
1836 263 €7 198 €3 650 €29 065 €---
1936 988 €6 766 €3 217 €30 222 €---
2037 728 €6 319 €2 770 €31 409 €---
2138 482 €5 856 €2 308 €32 626 €---
2239 252 €5 378 €1 829 €33 874 €---
2340 037 €4 883 €1 335 €35 154 €---
2440 838 €4 371 €823 €36 467 €---
2541 655 €3 842 €294 €37 813 €---
TOTAL829 505 €298 227 €132 188 €531 277 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 531 277 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 25 898 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 438 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 438 €-6 420 €+11 858 €
2+5 438 €0 €+5 438 €
3+5 438 €0 €+5 438 €
4+5 438 €+455 €+4 983 €
5+5 438 €+4 908 €+530 €
6+5 438 €+5 160 €+278 €
7+5 438 €+5 418 €+20 €
8+5 438 €+5 683 €-245 €
9+5 438 €+5 954 €-516 €
10+5 438 €+6 232 €-794 €
11+5 438 €+6 516 €-1 078 €
12+5 438 €+6 808 €-1 370 €
13+5 438 €+7 107 €-1 669 €
14+5 438 €+7 414 €-1 976 €
15+5 438 €+7 728 €-2 290 €
16+5 438 €+8 050 €-2 612 €
17+5 438 €+8 381 €-2 943 €
18+5 438 €+8 719 €-3 281 €
19+5 438 €+9 067 €-3 629 €
20+5 438 €+9 423 €-3 985 €
21+5 438 €+9 788 €-4 350 €
22+5 438 €+10 162 €-4 724 €
23+5 438 €+10 546 €-5 108 €
24+5 438 €+10 940 €-5 502 €
25+5 438 €+11 344 €-5 906 €
Total+135 950 €+159 383 €+-23 433 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 225 jours
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