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A VENDRE - Appartement T4 lumineux avec balcons DIJON - VALE

VilleDijon (21)
Surface74.64m²
Coût Total161 490€
Loyer Annuel10 844€
Rentabilité6.71%
Cashflow/mois-196€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 129 000 €
Surface : 74.64 m²
Prix au m² : 1 728,3 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : radiateur, Cave, Nombre de WC : 1

A vendre à Dijon - Les Valendons. Bel appartement lumineux de 4 pièces d'environ 75m2 situé au 3ème étage d'une copropriété calme et bien entretenue avec espaces verts. L'appartement se compose d'une entrée, une chambre, un salon séjour lumineux donnant sur un balcon, une cuisine avec un accès à un balconnet, une salle de bains, un WC séparé, un dégagement avec rangements, une deuxième chambre. En annexes : Une cave et un séchoir commun en sous-sol, place de parking libre dans la copropriété. Environnement calme, proche des commodités et des transports. Chauffage collectif urbain. DPE : D GES : C estimation des coûts annuels : 1330EUR et 1840EUR par an. Actuellement loué mais sera libre en novembre 2026. Contact : Ambre CASTELLANOS 06.59.05.87.56 ou acastellanos@immopassion-dijon.com

Etat des risques: Les informations sur les risques auxquels ce bien exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr Pour vendre ou acheter votre appartement, Immo Passion, une agence à Dijon et une agence à Nuits-Saint-Georges et leurs équipes à votre service. - https://www.immopassion-dijon.com/

Ville : Dijon
Département : Côte-d'Or
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 21000
Coordonnées : 47.304106, 5.014349
Total : 161 490€
Prix d'acquisition : 129 000€
Travaux : 22 170€
Valeur du bien : 151 170€
Frais de notaire : 10 320€
Coût estimé : 10 320€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 74.64m²
Loyer prédit : 12.11€/m²/mois
Fourchette : 9.64€ - 15.20€/m²/mois
Loyer total estimé : 904€/mois
Loyer annuel estimé : 10844€/an
Fourchette totale : 720€ - 1134€/mois
Fourchette annuelle : 8638€ - 13612€/an
Rentabilité brute :6.71%
Fourchette de rentabilité :5.35% - 8.43%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 011,44 €/m²
Basé sur :244 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :150 134 €
Prix d'achat :129 000 €
Décote à l'achat :-21 134€ (-14.1%)
Marge achat-revente :-11 356€ (-7.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :161 490€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :788,67€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :47,10€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 835,78€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :75 112,26€
Coût de l'assurance :14 130,37€
Taxe foncière : 1 330,00€/an
Soit par mois : 110,83€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 153,33€/mois
Soit par an : 1 840,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 903,63€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 099,94€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-196,31€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 231 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la cuisine équipée avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager (plaque, four, hotte, frigo), réfection plomberie et électricité, revêtement sol et murs.
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais datée nécessitant une mise à jour.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité, peinture.
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible.
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état mais rafraîchissement possible.
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - peinture propre mais rafraîchissement possible.
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: salon (25 m²)
Raison: État 4/5 visible - décoration soignée mais rafraîchissement possible.
ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Système de chauffage
Vérification et mise à jour du système de chauffage collectif urbain si nécessaire.
Quantité: 1 système pour 74.64 m²
Raison: DPE D - Appartement - Vérification nécessaire pour assurer le bon fonctionnement.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :22 170 €(297 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:7 750€
    Rénovation complète cuisine: 10 m² × 750€/m² = 7500€, Main d'œuvre: 250€
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² × 2000€/m² = 10000€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres - Revêtement sol:2 160€
    Parquet flottant: 24 m² × 90€/m² = 2160€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres - Peinture:960€
    Peinture murs et plafonds: 24 m² × 40€/m² = 960€, Main d'œuvre incluse
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture murs et plafonds salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€, Main d'œuvre incluse
  • Chauffage - Système de chauffage:300€
    Vérification système chauffage collectif: 1 système × 300€ = 300€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Dijon (coefficient 1 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 300€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Système de chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 904 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 844 €/an
Calcul : 904 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 212 €/an
Base de calcul : Emprunt de 161 490 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 565 €/an
Calcul : 47 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 330 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 840 €/an
Calcul : 153 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 22 170 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 31 118 €
Revenus locatifs : +10 844 €
Charges déductibles : -31 118 €
Résultat foncier Année 1 : -20 274 €(Déficit de 20 274 €)
Imputable sur revenu global : 20 274 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 948 €/an
Revenus locatifs : +10 844 €
Charges déductibles : -8 948 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 896 €/an
Prix d'achat du bien : 129 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 83 850 €(65% de 129 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 049 €/an
Calcul : 83 850 € × 3,636% = 3 049 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 844 €31 123 €5 217 €-20 279 €20 279 €--
211 060 €8 812 €5 076 €2 249 €---
311 282 €8 666 €4 931 €2 616 €---
411 507 €8 516 €4 780 €2 992 €---
511 737 €8 360 €4 625 €3 377 €---
611 972 €8 199 €4 464 €3 773 €---
712 212 €8 034 €4 298 €4 178 €---
812 456 €7 862 €4 127 €4 594 €---
912 705 €7 685 €3 950 €5 020 €---
1012 959 €7 502 €3 767 €5 457 €---
1113 218 €7 313 €3 577 €5 906 €---
1213 483 €7 117 €3 382 €6 365 €---
1313 752 €6 915 €3 180 €6 837 €---
1414 027 €6 707 €2 972 €7 321 €---
1514 308 €6 491 €2 756 €7 817 €---
1614 594 €6 269 €2 533 €8 325 €---
1714 886 €6 039 €2 303 €8 847 €---
1815 184 €5 801 €2 066 €9 383 €---
1915 487 €5 555 €1 820 €9 932 €---
2015 797 €5 302 €1 566 €10 496 €---
2116 113 €5 039 €1 304 €11 074 €---
2216 435 €4 768 €1 033 €11 667 €---
2316 764 €4 489 €753 €12 275 €---
2417 099 €4 199 €464 €12 900 €---
2517 441 €3 901 €166 €13 541 €---
TOTAL347 324 €190 663 €75 112 €156 661 €20 279 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 084 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 156 661 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 844 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 277 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 277 €-6 084 €+8 361 €
2+2 277 €+675 €+1 602 €
3+2 277 €+785 €+1 492 €
4+2 277 €+898 €+1 379 €
5+2 277 €+1 013 €+1 264 €
6+2 277 €+1 132 €+1 145 €
7+2 277 €+1 253 €+1 024 €
8+2 277 €+1 378 €+899 €
9+2 277 €+1 506 €+771 €
10+2 277 €+1 637 €+640 €
11+2 277 €+1 772 €+505 €
12+2 277 €+1 910 €+367 €
13+2 277 €+2 051 €+226 €
14+2 277 €+2 196 €+81 €
15+2 277 €+2 345 €-68 €
16+2 277 €+2 498 €-221 €
17+2 277 €+2 654 €-377 €
18+2 277 €+2 815 €-538 €
19+2 277 €+2 980 €-703 €
20+2 277 €+3 149 €-872 €
21+2 277 €+3 322 €-1 045 €
22+2 277 €+3 500 €-1 223 €
23+2 277 €+3 683 €-1 406 €
24+2 277 €+3 870 €-1 593 €
25+2 277 €+4 062 €-1 785 €
Total+56 925 €+46 998 €+9 927 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 32 jours
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