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Appartement

VilleRis-Orangis (91)
Surface56.17m²
Coût Total145 200€
Loyer Annuel10 053€
Rentabilité6.92%
Cashflow/mois-15€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 110 000 €
Surface : 56.17 m²
Prix au m² : 1 958,34 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 4
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : radiateur gaz collectif, Nombre d'égages : 6, Cave, Mandat exclusif

SPECIAL INVESTISSEUR !!! Découvrez ce charmant appartement vendu loué à Ris-Orangis, idéalement situé au 4ème étage d'un immeuble bien entretenu. Avec ses 56,17 m², il offre deux chambres confortables et une salle de bain moderne, parfait pour un couple ou une petite famille. Profitez d'un système de chauffage efficace pour un confort optimal toute l'année. La proximité des transports en commun est un atout majeur : à seulement 300 mètres, vous trouverez l'arrêt de bus CES Albert Camus desservi par de nombreuses lignes, dont le Tzen4. La gare de Juvisy est également accessible en 5 minutes en voiture, facilitant vos déplacements quotidiens. Ne manquez pas cette opportunité exceptionnelle à seulement 110 000€. Contactez nous pour organiser une visite dès aujourd'hui ! - https://www.citya.com/agences-immobilieres/%C3%89vry-Courcouronnes-91000/483

Ville : Ris-Orangis
Département : Essonne
Région : Île-de-France
Code postal : 91130
Coordonnées : 48.653534, 2.400999
Total : 145 200€
Prix d'acquisition : 110 000€
Travaux : 26 400€
Valeur du bien : 136 400€
Frais de notaire : 8 800€
Coût estimé : 8 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 56.17m²
Loyer prédit : 14.91€/m²/mois
Fourchette : 12.73€ - 17.47€/m²/mois
Loyer total estimé : 838€/mois
Loyer annuel estimé : 10053€/an
Fourchette totale : 715€ - 981€/mois
Fourchette annuelle : 8582€ - 11775€/an
Rentabilité brute :6.92%
Fourchette de rentabilité :5.91% - 8.11%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 466,59 €/m²
Basé sur :340 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :82 378 €
Prix d'achat :110 000 €
Décote à l'achat :+27 622€ (+33.5%)
Marge achat-revente :-62 822€ (-76.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :145 200€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :726,91€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :42,35€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 769,26€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :72 871,63€
Coût de l'assurance :12 705,00€
Taxe foncière : 1 005,25€/an
Soit par mois : 83,77€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 837,71€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 853,03€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-15,32€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 306 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière à condensation pour remplacer le système de chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 56,17 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres (estimation basée sur 56,17 m²)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau électrique par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 supposé - nécessité de mise aux normes et amélioration de l'esthétique
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 4/5 supposé - rafraîchissement léger nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 4/5 supposé - rafraîchissement léger nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: environ 20 m²
Raison: État 4/5 supposé - rafraîchissement léger nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :26 400 €(470 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:5 400€
    Chaudière à condensation: 1 système × 4500€ = 4500€, Main d'œuvre: 900€
  • Menuiseries:5 760€
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 800€ = 4800€, Main d'œuvre: 960€
  • Eau chaude:3 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 2500€ = 2500€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:7 200€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre: 1200€
  • Chambres - Revêtement sol:2 160€
    Parquet flottant: 20 m² × 90€/m² = 1800€, Main d'œuvre: 360€
  • Chambres - Peinture:1 440€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 60€/m² = 1200€, Main d'œuvre: 240€
  • Salon - Peinture:1 440€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 60€/m² = 1200€, Main d'œuvre: 240€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Ris-Orangis (coefficient 1.2 appliqué pour Île-de-France). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 14 160€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 838 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 053 €/an
Calcul : 838 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 018 €/an
Base de calcul : Emprunt de 145 200 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 508 €/an
Calcul : 42 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 005 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 26 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 32 932 €
Revenus locatifs : +10 053 €
Charges déductibles : -32 932 €
Résultat foncier Année 1 : -22 879 €(Déficit de 22 879 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 1 479 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 532 €/an
Revenus locatifs : +10 053 €
Charges déductibles : -6 532 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 521 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 1479.23 € reporté.
Prix d'achat du bien : 110 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 71 500 €(65% de 110 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 600 €/an
Calcul : 71 500 € × 3,636% = 2 600 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 053 €32 936 €5 023 €-22 884 €21 400 €1 484 €1 484 €
210 254 €6 405 €4 891 €3 849 €---
310 459 €6 269 €4 755 €4 190 €---
410 668 €6 127 €4 614 €4 540 €---
510 881 €5 981 €4 468 €4 900 €---
611 099 €5 830 €4 317 €5 269 €---
711 321 €5 673 €4 160 €5 647 €---
811 547 €5 511 €3 998 €6 036 €---
911 778 €5 343 €3 829 €6 435 €---
1012 014 €5 169 €3 655 €6 845 €---
1112 254 €4 989 €3 475 €7 265 €---
1212 499 €4 802 €3 289 €7 697 €---
1312 749 €4 609 €3 095 €8 140 €---
1413 004 €4 409 €2 895 €8 595 €---
1513 264 €4 201 €2 688 €9 063 €---
1613 529 €3 987 €2 473 €9 543 €---
1713 800 €3 764 €2 251 €10 036 €---
1814 076 €3 534 €2 021 €10 542 €---
1914 357 €3 296 €1 782 €11 062 €---
2014 645 €3 049 €1 536 €11 596 €---
2114 937 €2 793 €1 280 €12 144 €---
2215 236 €2 529 €1 015 €12 708 €---
2315 541 €2 254 €741 €13 286 €---
2415 852 €1 971 €457 €13 881 €---
2516 169 €1 677 €163 €14 492 €---
TOTAL321 985 €137 108 €72 872 €184 877 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 184 877 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 053 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 111 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 111 €-6 420 €+8 531 €
2+2 111 €+709 €+1 402 €
3+2 111 €+1 257 €+854 €
4+2 111 €+1 362 €+749 €
5+2 111 €+1 470 €+641 €
6+2 111 €+1 581 €+530 €
7+2 111 €+1 694 €+417 €
8+2 111 €+1 811 €+300 €
9+2 111 €+1 931 €+180 €
10+2 111 €+2 053 €+58 €
11+2 111 €+2 180 €-69 €
12+2 111 €+2 309 €-198 €
13+2 111 €+2 442 €-331 €
14+2 111 €+2 579 €-468 €
15+2 111 €+2 719 €-608 €
16+2 111 €+2 863 €-752 €
17+2 111 €+3 011 €-900 €
18+2 111 €+3 163 €-1 052 €
19+2 111 €+3 318 €-1 207 €
20+2 111 €+3 479 €-1 368 €
21+2 111 €+3 643 €-1 532 €
22+2 111 €+3 812 €-1 701 €
23+2 111 €+3 986 €-1 875 €
24+2 111 €+4 164 €-2 053 €
25+2 111 €+4 348 €-2 237 €
Total+52 775 €+55 463 €+-2 688 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 11 jours
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