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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleBrest (29)
Surface79m²
Coût Total134 264€
Loyer Annuel10 051€
Rentabilité7.49%
Cashflow/mois+50€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 115 430 €
Surface : 79 m²
Prix au m² : 1 461,14 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 6
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 6/8 étage, Cave, 2 chambres

Brest : Bellevue. Venez découvrir cet appartement, disposant d'une belle pièce de vie et bien orientée, de deux chambres dont une avec balcon ainsi que d'une cave. Ascenseur. Idéal investisseurs. Proposition d'aménagement virtuel non contractuelle en dernière photo.

Ville : Brest
Département : Finistère
Région : Bretagne
Code postal : 29200
Coordonnées : 48.398748, -4.510944
Total : 134 264€
Prix d'acquisition : 115 430€
Travaux : 9 600€
Valeur du bien : 125 030€
Frais de notaire : 9 234€
Coût estimé : 9 234€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 79m²
Loyer prédit : 10.60€/m²/mois
Fourchette : 8.39€ - 13.39€/m²/mois
Loyer total estimé : 838€/mois
Loyer annuel estimé : 10051€/an
Fourchette totale : 663€ - 1058€/mois
Fourchette annuelle : 7956€ - 12697€/an
Rentabilité brute :7.49%
Fourchette de rentabilité :5.93% - 9.46%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 526,91 €/m²
Basé sur :246 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :120 626 €
Prix d'achat :115 430 €
Décote à l'achat :-5 196€ (-4.3%)
Marge achat-revente :-13 638€ (-11.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :134 264€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :664,98€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :39,16€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 704,14€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :65 229,40€
Coût de l'assurance :11 748,10€
Taxe foncière : 1 005,07€/an
Soit par mois : 83,76€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 837,56€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 787,89€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :49,67€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 205 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments de cuisine vétustes et mise à jour de l'électroménager
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement de la douche et du lavabo, mise à jour des revêtements
Quantité: salle de bain complète (6 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain nécessitant un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible sur photos - rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs dans le salon
Quantité: salon (25 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - rafraîchissement léger nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :9 600 €(122 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:9 600€
    Cuisine complète (8 m²): 1200€/m² × 8 = 9600€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Brest. Cuisine complète avec mise à jour de l'électroménager incluse. ⚠️ ATTENTION: 3 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 838 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 051 €/an
Calcul : 838 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 507 €/an
Base de calcul : Emprunt de 134 264 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 470 €/an
Calcul : 39 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 005 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 9 600 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 15 582 €
Revenus locatifs : +10 051 €
Charges déductibles : -15 582 €
Résultat foncier Année 1 : -5 531 €(Déficit de 5 531 €)
Imputable sur revenu global : 5 531 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 982 €/an
Revenus locatifs : +10 051 €
Charges déductibles : -5 982 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 069 €/an
Prix d'achat du bien : 115 430 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 75 030 €(65% de 115 430 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 728 €/an
Calcul : 75 030 € × 3,636% = 2 728 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 051 €15 586 €4 511 €-5 536 €5 536 €--
210 252 €5 866 €4 391 €4 385 €---
310 457 €5 743 €4 268 €4 714 €---
410 666 €5 614 €4 139 €5 052 €---
510 879 €5 482 €4 007 €5 398 €---
611 097 €5 345 €3 870 €5 752 €---
711 319 €5 203 €3 728 €6 116 €---
811 545 €5 056 €3 581 €6 489 €---
911 776 €4 904 €3 429 €6 872 €---
1012 012 €4 747 €3 272 €7 265 €---
1112 252 €4 584 €3 109 €7 668 €---
1212 497 €4 416 €2 941 €8 081 €---
1312 747 €4 242 €2 767 €8 505 €---
1413 002 €4 062 €2 587 €8 940 €---
1513 262 €3 876 €2 401 €9 386 €---
1613 527 €3 683 €2 208 €9 844 €---
1713 798 €3 484 €2 009 €10 314 €---
1814 073 €3 277 €1 802 €10 796 €---
1914 355 €3 064 €1 589 €11 291 €---
2014 642 €2 843 €1 368 €11 799 €---
2114 935 €2 615 €1 140 €12 320 €---
2215 234 €2 379 €904 €12 855 €---
2315 538 €2 134 €659 €13 404 €---
2415 849 €1 882 €407 €13 967 €---
2516 166 €1 620 €145 €14 546 €---
TOTAL321 928 €111 704 €65 229 €210 224 €5 536 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 1 661 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 210 224 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 051 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 111 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 111 €-1 661 €+3 772 €
2+2 111 €+1 316 €+795 €
3+2 111 €+1 414 €+697 €
4+2 111 €+1 515 €+596 €
5+2 111 €+1 619 €+492 €
6+2 111 €+1 726 €+385 €
7+2 111 €+1 835 €+276 €
8+2 111 €+1 947 €+164 €
9+2 111 €+2 062 €+49 €
10+2 111 €+2 179 €-68 €
11+2 111 €+2 300 €-189 €
12+2 111 €+2 424 €-313 €
13+2 111 €+2 551 €-440 €
14+2 111 €+2 682 €-571 €
15+2 111 €+2 816 €-705 €
16+2 111 €+2 953 €-842 €
17+2 111 €+3 094 €-983 €
18+2 111 €+3 239 €-1 128 €
19+2 111 €+3 387 €-1 276 €
20+2 111 €+3 540 €-1 429 €
21+2 111 €+3 696 €-1 585 €
22+2 111 €+3 856 €-1 745 €
23+2 111 €+4 021 €-1 910 €
24+2 111 €+4 190 €-2 079 €
25+2 111 €+4 364 €-2 253 €
Total+52 775 €+63 067 €+-10 292 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 61 jours
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