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Maison à vendre

VilleEpiniac (35)
Surface60.9m²
Coût Total124 205€
Loyer Annuel6 557€
Rentabilité5.28%
Cashflow/mois-166€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 73 000 €
Surface : 60.9 m²
Prix au m² : 1 198,69 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Toilettes séparées, Cheminée, Salon (total 21 m²), 1 chambre, 1 parking: Parking, Exposition ouest, Pas de balcon, Pas de cave, Non meublé

Sous compromis : - SOUS COMPROMIS - Si vous aussi vous cherchez un bien sur ce secteur, nous vous proposons de nous écrire à afin de nous transmettre votre requête ou de vous inscrire sur notre site internet : Ainsi, vous recevrez en avant première et avant toute diffusion nos offres par mail ! A bientôt ! Cyliad Immobilier

Classe énergie E, Classe climat C Montant moyen estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard, établi à partir des prix de l'énergie de l'année 2023 : entre 1440.00 et 1980.00 euros. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : georisques.gouv.fr.

Carte pro. CPI35032022000000011. Avant toute visite, un échange téléphonique sera réalisé afin de valider votre projet et votre financement.

  • Diagnostics Immobiliers remboursés en cas de vente effective par notre intermédiaire pour tout mandat OR contracté avant le 31/12/2026 !
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Ville : Epiniac
Département : Ille-et-Vilaine
Région : Bretagne
Code postal : 35120
Coordonnées : 48.503694, -1.697764
Total : 124 205€
Prix d'acquisition : 73 000€
Travaux : 45 365€
Valeur du bien : 118 365€
Frais de notaire : 5 840€
Coût estimé : 5 840€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 60.9m²
Loyer prédit : 8.97€/m²/mois
Fourchette : 7.12€ - 11.30€/m²/mois
Loyer total estimé : 546€/mois
Loyer annuel estimé : 6557€/an
Fourchette totale : 434€ - 688€/mois
Fourchette annuelle : 5206€ - 8258€/an
Rentabilité brute :5.28%
Fourchette de rentabilité :4.19% - 6.65%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 142,86 €/m²
Basé sur :7 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :69 600 €
Prix d'achat :73 000 €
Décote à l'achat :+3 400€ (+4.9%)
Marge achat-revente :-54 605€ (-78.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :124 205€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :621,80€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :36,23€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 658,03€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :62 334,85€
Coût de l'assurance :10 867,94€
Taxe foncière : 655,70€/an
Soit par mois : 54,64€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 546,42€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 712,67€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-166,25€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 340 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 60.9 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 60.9 m²
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gain d'1 classe énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des éléments de cuisine vétustes et non fonctionnels
Quantité: cuisine complète (environ 12 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 9 m²)
Raison: État 2/5 visible - chambre en mauvais état nécessitant rénovation
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 2 salons (environ 45 m² total)
Raison: État 3/5 visible - salons nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :45 365 €(745 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Isolation:3 045€
    Isolation toiture: 60.9 m² × 50€/m² = 3045€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:5 250€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 750€ = 5250€ (pose comprise, main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (matériaux et main d'œuvre inclus)
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² × 2000€/m² = 10000€ (matériaux et main d'œuvre inclus)
  • Chambres:720€
    Parquet flottant: 9 m² × 80€/m² = 720€ (pose comprise, main d'œuvre incluse)
  • Salon:1 350€
    Peinture murs et plafonds: 45 m² × 30€/m² = 1350€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Epiniac (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 21 295€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 546 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 557 €/an
Calcul : 546 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 293 €/an
Base de calcul : Emprunt de 124 205 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 435 €/an
Calcul : 36 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 656 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 45 365 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 50 748 €
Revenus locatifs : +6 557 €
Charges déductibles : -50 748 €
Résultat foncier Année 1 : -44 191 €(Déficit de 44 191 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 22 791 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 383 €/an
Revenus locatifs : +6 557 €
Charges déductibles : -5 383 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 174 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 22791.05 € reporté.
Prix d'achat du bien : 73 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 47 450 €(65% de 73 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 725 €/an
Calcul : 47 450 € × 3,636% = 1 725 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 557 €50 752 €4 297 €-44 195 €21 400 €22 795 €22 795 €
26 688 €5 275 €4 184 €1 414 €--21 382 €
36 822 €5 158 €4 068 €1 664 €--19 718 €
46 958 €5 037 €3 947 €1 921 €--17 796 €
57 098 €4 912 €3 822 €2 185 €--15 611 €
67 240 €4 783 €3 692 €2 457 €--13 155 €
77 384 €4 649 €3 558 €2 736 €--10 419 €
87 532 €4 510 €3 420 €3 022 €--7 397 €
97 683 €4 366 €3 276 €3 316 €--4 081 €
107 836 €4 217 €3 127 €3 619 €--462 €
117 993 €4 063 €2 973 €3 930 €---
128 153 €3 903 €2 813 €4 249 €---
138 316 €3 738 €2 648 €4 578 €---
148 482 €3 567 €2 477 €4 915 €---
158 652 €3 390 €2 299 €5 262 €---
168 825 €3 206 €2 116 €5 619 €---
179 001 €3 016 €1 925 €5 986 €---
189 181 €2 819 €1 729 €6 362 €---
199 365 €2 615 €1 525 €6 750 €---
209 552 €2 404 €1 313 €7 148 €---
219 743 €2 185 €1 095 €7 558 €---
229 938 €1 959 €868 €7 979 €---
2310 137 €1 724 €634 €8 413 €---
2410 340 €1 481 €391 €8 858 €---
2510 547 €1 230 €140 €9 317 €---
TOTAL210 024 €134 960 €62 335 €75 064 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 75 064 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 557 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 377 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 377 €-6 420 €+7 797 €
2+1 377 €0 €+1 377 €
3+1 377 €0 €+1 377 €
4+1 377 €0 €+1 377 €
5+1 377 €0 €+1 377 €
6+1 377 €0 €+1 377 €
7+1 377 €0 €+1 377 €
8+1 377 €0 €+1 377 €
9+1 377 €0 €+1 377 €
10+1 377 €0 €+1 377 €
11+1 377 €+1 040 €+337 €
12+1 377 €+1 275 €+102 €
13+1 377 €+1 373 €+4 €
14+1 377 €+1 475 €-98 €
15+1 377 €+1 579 €-202 €
16+1 377 €+1 686 €-309 €
17+1 377 €+1 796 €-419 €
18+1 377 €+1 909 €-532 €
19+1 377 €+2 025 €-648 €
20+1 377 €+2 145 €-768 €
21+1 377 €+2 267 €-890 €
22+1 377 €+2 394 €-1 017 €
23+1 377 €+2 524 €-1 147 €
24+1 377 €+2 658 €-1 281 €
25+1 377 €+2 795 €-1 418 €
Total+34 425 €+22 519 €+11 906 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 26 jours
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