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Achat : Maison Ligny-en-Barrois (55500)

Bien expiré
VilleLigny-en-Barrois (55)
Surface365
Coût Total230 420
Loyer Annuel29 785
Rentabilité12.93%
Cashflow/mois+1 025
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 159 000 €
Surface : 365 m²
Prix au m² : 435,62 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 9
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 365 m², 9 pièces, 1 salle de bain, Terrasse, 1 balcon, 1 garage, Structure/extérieur à restaurer

À Ligny-en-Barrois, ensemble immobilier à fort potentiel - idéal investisseur ! Découvrez cet ensemble composé d'un immeuble comprenant un studio et un duplex et d'un pavillon sur sous-sol à rénover. Chaque bâtiment dispose de son propre accès indépendant, chacun donnant sur une rue différente, offrant ainsi une parfaite autonomie pour plusieurs projets. L'immeuble d'une surface de 200 m² comprend, au rez-de-chaussée, un studio indépendant, et à l'étage, un duplex avec cuisine, séjour, salon, salle de bains, bureau et chambre. Le dernier niveau propose deux chambres supplémentaires et un Wc. Le pavillon sur sous-sol, d'une surface de 165 m² offre une entrée, un salon-séjour, une cuisine, deux chambres, une salle de bains avec douche, un Wc, ainsi qu'une véranda et une terrasse couverte. Le sous-sol comprend une buanderie et un Wc. Un atelier et un garage complètent le tout. Entièrement aménageable en pièce de vie, il offre un vrai potentiel d'agrandissement. Un double garage indépendant et un terrain plat et clos. Un ensemble rare sur le secteur, offrant de nombreuses possibilités : investissement locatif, projet familial ou rénovation complète selon vos envies. Contactez-Nous dès aujourd'hui pour organiser votre visite et découvrir tout son potentiel.

Ville : Ligny-en-Barrois
Département : Meuse
Région : Grand Est
Code postal : 55500
Coordonnées : 48.661960, 5.294980
Total : 230 420
Prix d'acquisition : 159 000
Travaux : 58 700
Valeur du bien : 217 700
Frais de notaire : 12 720
Coût estimé : 12 720
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 365
Loyer prédit : 6.80€/m²/mois
Fourchette : 5.31€ - 8.71€/m²/mois
Loyer total estimé : 2482€/mois
Loyer annuel estimé : 29785€/an
Fourchette totale : 1937€ - 3180€/mois
Fourchette annuelle : 23245€ - 38165€/an
Rentabilité brute :12.93%
Fourchette de rentabilité :10.09% - 16.56%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :230 420
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 141,22€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :67,21€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 208,42€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :111 944,82
Coût de l'assurance :20 161,75
Taxe foncière : 2 978,51€/an
Soit par mois : 248,21€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 482,09€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 456,63€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :1 025,46€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 165 m² (surface totale du pavillon)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 165 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 20 fenêtres (estimation pour 200 m² d'immeuble et 165 m² de pavillon)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'isolation thermique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3.5/5 visible sur photos - cuisine vétuste nécessitant rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, nécessite rénovation
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, nécessite rénovation
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, changement de mobilier si nécessaire
Quantité: 20 m²
Raison: État 3.0/5 visible sur photos - salon avec usure visible
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité générale
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Plomberie générale
Vérification et mise à jour de la tuyauterie, remplacement si nécessaire
Quantité: toute la plomberie
Raison: Assurer la conformité et la sécurité des installations

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :58 700(161 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture:6 600
    Isolation des combles: 165 m² × 40€/m² = 6600€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:12 500
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (installation incluse)
  • Menuiseries:12 000
    Fenêtres double vitrage: 20 fenêtres × 600€ = 12000€ (pose incluse)
  • Cuisine:8 000
    Rénovation complète cuisine: 8000€ (mobilier, électroménager, main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:6 000
    Rénovation complète salle de bain: 6000€ (douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité, main d'œuvre incluse)
  • Chambres:6 000
    Rénovation complète chambres: 30 m² × 200€/m² = 6000€ (revêtement, peinture, électricité, menuiseries, main d'œuvre incluse)
  • Salon:1 400
    Peinture salon: 20 m² × 70€/m² = 1400€ (main d'œuvre incluse)
  • Électricité générale:1 200
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 1200€ = 1200€ (main d'œuvre incluse)
  • Plomberie générale:5 000
    Mise à jour plomberie générale: 5000€ (remplacement si nécessaire, main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Ligny-en-Barrois (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DA(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 31 100✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 482 €/mois
Revenus locatifs annuels : 29 785 €/an
Calcul : 2 482 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 735 €/an
Base de calcul : Emprunt de 230 420 à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 806 €/an
Calcul : 67 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 979 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 58 700
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 70 220
Revenus locatifs : +29 785
Charges déductibles : -70 220
Résultat foncier Année 1 : -40 435(Déficit de 40 435 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 19 035
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 520 €/an
Revenus locatifs : +29 785
Charges déductibles : -11 520
Résultat foncier Années 2+ : 18 265 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 19034.56 € reporté.
Prix d'achat du bien : 159 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 103 350(65% de 159 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 758 €/an
Calcul : 103 350 € × 3,636% = 3 758
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
129 78570 2277 742-40 44221 400 €19 042 €19 042 €
230 38111 3217 53719 059---
330 98811 1097 32419 880---
431 60810 8897 10420 719---
532 24010 6616 87621 579---
632 88510 4266 64122 459---
733 54310 1826 39723 361---
834 2149 9306 14524 284---
934 8989 6695 88425 229---
1035 5969 4005 61526 196---
1136 3089 1215 33627 187---
1237 0348 8325 04728 202---
1337 7758 5334 74829 241---
1438 5308 2244 43930 306---
1539 3017 9054 12031 396---
1640 0877 5743 78932 513---
1740 8897 2323 44733 657---
1841 7066 8783 09334 828---
1942 5406 5122 72736 028---
2043 3916 1332 34837 258---
2144 2595 7411 95638 518---
2245 1445 3361 55139 808---
2346 0474 9171 13241 131---
2446 9684 48369842 485---
2547 9074 03424943 874---
TOTAL954 024265 269111 945688 75521 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 688 755
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 29 785 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +6 255 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+6 255-6 420+12 675
2+6 255+5+6 250
3+6 255+5 964+291
4+6 255+6 216+39
5+6 255+6 474-219
6+6 255+6 738-483
7+6 255+7 008-753
8+6 255+7 285-1 030
9+6 255+7 569-1 314
10+6 255+7 859-1 604
11+6 255+8 156-1 901
12+6 255+8 461-2 206
13+6 255+8 772-2 517
14+6 255+9 092-2 837
15+6 255+9 419-3 164
16+6 255+9 754-3 499
17+6 255+10 097-3 842
18+6 255+10 448-4 193
19+6 255+10 809-4 554
20+6 255+11 177-4 922
21+6 255+11 555-5 300
22+6 255+11 942-5 687
23+6 255+12 339-6 084
24+6 255+12 746-6 491
25+6 255+13 162-6 907
Total+156 375+206 627+-50 252
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 95 jours
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