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Maison de bourg à réhabiliter

Bien expiré
VilleBazouge-des-Alleux (53)
Surface146m²
Coût Total152 066€
Loyer Annuel11 523€
Rentabilité7.58%
Cashflow/mois+67€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4
Prix : 70 200 €
Surface : 146 m²
Prix au m² : 480,82 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 146 m², 5 pièces, 3 chambres, 1 salle de bain, Orientation sud, 307 m² de terrain, Cuisine séparée, Toilettes séparées, Cave, 1 place de parking, 1 étage, Cuisine séparée équipée

La Bazouge-des-Alleux (53) Maison de bourg en pierre de 145 m2 au centre de ce charmant village. Au rez-de-chaussée trois belles pièces: salon et salle à manger de 31 et 21 m2, une grande cuisine de 21 m2. A l'étage trois chambres de 19, 20 et 26 m2, salle-de-bains, toilettes . Une partie de la toiture ardoise a été refaite dans l'année. Pompe à chaleur récente. Cave et grenier. Dépendance à l'arrière dans la cour. Travaux à prévoir. Prix Honoraires d'Agence Inclus : 70 200

Honoraires inclus de 8% Ttc à la charge de l'acquéreur. Prix hors honoraires 65 000 . Logement à consommation énergétique excessive : Classe énergie F, Classe climat F Montant moyen estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard, établi à partir des prix de l'énergie de l'année 2021 : entre 3100.00 et 4250.00 . Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : . . Toutes les surfaces sont données à titre indicatif.

Ville : Bazouge-des-Alleux
Département : Mayenne
Région : Pays de la Loire
Code postal : 53470
Coordonnées : 48.184924, -0.608968
Total : 152 066€
Prix d'acquisition : 70 200€
Travaux : 76 250€
Valeur du bien : 146 450€
Frais de notaire : 5 616€
Coût estimé : 5 616€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 146m²
Loyer prédit : 6.58€/m²/mois
Fourchette : 5.17€ - 8.38€/m²/mois
Loyer total estimé : 960€/mois
Loyer annuel estimé : 11523€/an
Fourchette totale : 754€ - 1223€/mois
Fourchette annuelle : 9050€ - 14673€/an
Rentabilité brute :7.58%
Fourchette de rentabilité :5.95% - 9.65%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :824,58 €/m²
Basé sur :6 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :120 389 €
Prix d'achat :70 200 €
Décote à l'achat :-50 189€ (-41.7%)
Marge achat-revente :-31 677€ (-26.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :152 066€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :759,65€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :38,02€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 797,66€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :75 828,43€
Coût de l'assurance :11 404,95€
Taxe foncière : 1 152,35€/an
Soit par mois : 96,03€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 960,29€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 893,69€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :66,60€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 272 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 146 m²
Raison: DPE F - Maison - Isolation des combles pour améliorer l'efficacité énergétique
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Vérification et optimisation de la pompe à chaleur récente
Quantité: 1 système
Raison: DPE F - Maison - Système de chauffage à optimiser pour un meilleur rendement
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE F - Maison - Remplacement nécessaire pour améliorer l'isolation thermique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 12 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état nécessitant rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage et réfection plomberie
Quantité: salle de bain complète (environ 8 m²)
Raison: État 2/5 assumé - salle de bain nécessite une rénovation complète
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité
Quantité: 3 chambres (environ 65 m² total)
Raison: État 2/5 assumé - chambres nécessitent une rénovation complète
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement du salon avec peinture et remplacement du revêtement de sol
Quantité: 40 m²
Raison: État 3/5 visible - salon nécessite un rafraîchissement
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
PlomberieOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes de la plomberie existante
Quantité: toute la maison
Raison: Plomberie à vérifier pour conformité et sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :76 250 €(522 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation des combles:11 450€
    Isolation des combles: 146 m² × 75€/m² = 10950€, Main d'œuvre: 500€
  • Chauffage:12 000€
    Optimisation de la pompe à chaleur: 1 système × 12000€ = 12000€
  • Menuiseries:4 500€
    Remplacement fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 800€ = 4000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€
  • Salle de bain:9 600€
    Rénovation complète salle de bain: 8 m² × 1200€/m² = 9600€
  • Rénovation des chambres:14 000€
    Rénovation chambres: 65 m² × 200€/m² = 13000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Salon:3 500€
    Rafraîchissement salon: 40 m² × 75€/m² = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Électricité:1 200€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 1200€ = 1200€
  • Plomberie:8 000€
    Mise aux normes plomberie: 1 maison × 8000€ = 8000€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bazouge-des-Alleux (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 27 950€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation des combles, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 960 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 523 €/an
Calcul : 960 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 225 €/an
Base de calcul : Emprunt de 152 066 € à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 456 €/an
Calcul : 38 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 152 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 76 250 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 83 084 €
Revenus locatifs : +11 523 €
Charges déductibles : -83 084 €
Résultat foncier Année 1 : -71 560 €(Déficit de 71 560 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 50 160 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 834 €/an
Revenus locatifs : +11 523 €
Charges déductibles : -6 834 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 690 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 50160.42 € reporté.
Prix d'achat du bien : 70 200 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 45 630 €(65% de 70 200 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 659 €/an
Calcul : 45 630 € × 3,636% = 1 659 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 523 €83 089 €5 230 €-71 565 €21 400 €50 165 €50 165 €
211 754 €6 701 €5 093 €5 052 €--45 113 €
311 989 €6 559 €4 951 €5 430 €--39 683 €
412 229 €6 412 €4 803 €5 817 €--33 866 €
512 473 €6 259 €4 651 €6 214 €--27 652 €
612 723 €6 102 €4 493 €6 621 €--21 031 €
712 977 €5 938 €4 330 €7 039 €--13 992 €
813 237 €5 769 €4 160 €7 468 €--6 524 €
913 502 €5 594 €3 985 €7 908 €---
1013 772 €5 412 €3 804 €8 359 €---
1114 047 €5 224 €3 616 €8 823 €---
1214 328 €5 030 €3 421 €9 298 €---
1314 615 €4 829 €3 220 €9 786 €---
1414 907 €4 620 €3 012 €10 287 €---
1515 205 €4 404 €2 796 €10 801 €---
1615 509 €4 181 €2 572 €11 328 €---
1715 819 €3 949 €2 341 €11 870 €---
1816 136 €3 710 €2 101 €12 426 €---
1916 458 €3 462 €1 853 €12 997 €---
2016 788 €3 205 €1 596 €13 583 €---
2117 123 €2 939 €1 330 €14 184 €---
2217 466 €2 664 €1 055 €14 802 €---
2317 815 €2 379 €770 €15 436 €---
2418 171 €2 084 €475 €16 088 €---
2518 535 €1 778 €170 €16 757 €---
TOTAL369 101 €192 292 €75 828 €176 809 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 176 809 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 523 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 420 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 420 €-6 420 €+8 840 €
2+2 420 €0 €+2 420 €
3+2 420 €0 €+2 420 €
4+2 420 €0 €+2 420 €
5+2 420 €0 €+2 420 €
6+2 420 €0 €+2 420 €
7+2 420 €0 €+2 420 €
8+2 420 €0 €+2 420 €
9+2 420 €+415 €+2 005 €
10+2 420 €+2 508 €-88 €
11+2 420 €+2 647 €-227 €
12+2 420 €+2 789 €-369 €
13+2 420 €+2 936 €-516 €
14+2 420 €+3 086 €-666 €
15+2 420 €+3 240 €-820 €
16+2 420 €+3 399 €-979 €
17+2 420 €+3 561 €-1 141 €
18+2 420 €+3 728 €-1 308 €
19+2 420 €+3 899 €-1 479 €
20+2 420 €+4 075 €-1 655 €
21+2 420 €+4 255 €-1 835 €
22+2 420 €+4 441 €-2 021 €
23+2 420 €+4 631 €-2 211 €
24+2 420 €+4 826 €-2 406 €
25+2 420 €+5 027 €-2 607 €
Total+60 500 €+53 043 €+7 457 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 99 jours
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