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Urgent - Vente d'un grand appartement F5 à Audincourt - 5 pièces 97m² en bon état

VilleAudincourt (25)
Surface97m²
Coût Total99 500€
Loyer Annuel10 402€
Rentabilité10.45%
Cashflow/mois+265€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 60 000 €
Surface : 97 m²
Prix au m² : 618,56 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 5
Étage : 4
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Je vous propose cet appartement de 5 pièces d'une surface de 97m², situé au dernier étage (4 étages) à Audincourt sans ascenceur

  • Bon état général
  • Place de parking privé avec plusieurs places
  • Grande cave
  • Cuisine équipée avec balcon fermé
  • Salon avec climatiseur et balcon ouvert + salle à manger
  • Couloir
  • 1 chambre avec balcon fermé
  • 1 chambre avec balcon ouvert
  • 1 chambre
  • Toilette dans une pièce séparée avec lavabo
  • Salle de bain (lavabo + douche)
  • Petite pièce de rangement

L'appartement est situé dans un environnement calme, à quelques minutes de l'arrêt de bus, proche d'une pharmacie, boulangerie...) N'hésitez pas à me contacter pour plus d'informations ou pour organiser une visite. Prix : 60 000 €

Ville : Audincourt
Département : Doubs
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 25400
Coordonnées : 47.476010, 6.849280
Total : 99 500€
Prix d'acquisition : 60 000€
Travaux : 34 700€
Valeur du bien : 94 700€
Frais de notaire : 4 800€
Coût estimé : 4 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 97m²
Loyer prédit : 8.94€/m²/mois
Fourchette : 7.01€ - 11.39€/m²/mois
Loyer total estimé : 867€/mois
Loyer annuel estimé : 10402€/an
Fourchette totale : 680€ - 1105€/mois
Fourchette annuelle : 8162€ - 13256€/an
Rentabilité brute :10.45%
Fourchette de rentabilité :8.20% - 13.32%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :885,29 €/m²
Basé sur :44 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :85 873 €
Prix d'achat :60 000 €
Décote à l'achat :-25 873€ (-30.1%)
Marge achat-revente :-13 627€ (-15.9%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :99 500€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :490,15€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :24,88€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 515,03€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :47 545,57€
Coût de l'assurance :7 462,50€
Taxe foncière : 1 040,15€/an
Soit par mois : 86,68€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 866,80€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 601,71€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :265,09€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 97 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 10 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un modèle thermodynamique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement de la douche et du lavabo, carrelage des murs et du sol
Quantité: 1 salle de bain (environ 5 m²)
Raison: État 3/5 visible - salle de bain nécessite une mise à jour
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des éléments de cuisine, peinture et vérification de l'électricité
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible - cuisine en bon état mais un peu datée
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger souhaitable

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :34 700 €(358 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 500€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: 500€
  • Menuiseries:10 000€
    Fenêtres double vitrage: 10 fenêtres × 900€ = 9000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:5 000€
    Rénovation salle de bain: 5 m² × 800€ = 4000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Cuisine:6 000€
    Rénovation cuisine: 10 m² × 500€ = 5000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres:1 200€
    Parquet flottant: 12 m² × 100€ = 1200€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Audincourt (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 22 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 867 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 402 €/an
Calcul : 867 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 291 €/an
Base de calcul : Emprunt de 99 500 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 299 €/an
Calcul : 25 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 040 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 34 700 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 39 329 €
Revenus locatifs : +10 402 €
Charges déductibles : -39 329 €
Résultat foncier Année 1 : -28 928 €(Déficit de 28 928 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 7 528 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 629 €/an
Revenus locatifs : +10 402 €
Charges déductibles : -4 629 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 772 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 7527.67 € reporté.
Prix d'achat du bien : 60 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 39 000 €(65% de 60 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 418 €/an
Calcul : 39 000 € × 3,636% = 1 418 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 402 €39 332 €3 294 €-28 931 €21 400 €7 531 €7 531 €
210 610 €4 544 €3 206 €6 065 €--1 466 €
310 822 €4 453 €3 115 €6 368 €---
411 038 €4 359 €3 021 €6 679 €---
511 259 €4 262 €2 923 €6 997 €---
611 484 €4 161 €2 823 €7 323 €---
711 714 €4 057 €2 718 €7 657 €---
811 948 €3 950 €2 611 €7 999 €---
912 187 €3 838 €2 500 €8 349 €---
1012 431 €3 723 €2 385 €8 708 €---
1112 679 €3 604 €2 266 €9 075 €---
1212 933 €3 481 €2 143 €9 452 €---
1313 192 €3 354 €2 015 €9 838 €---
1413 456 €3 222 €1 884 €10 233 €---
1513 725 €3 086 €1 748 €10 638 €---
1613 999 €2 946 €1 607 €11 053 €---
1714 279 €2 800 €1 462 €11 479 €---
1814 565 €2 650 €1 311 €11 915 €---
1914 856 €2 495 €1 156 €12 361 €---
2015 153 €2 334 €995 €12 819 €---
2115 456 €2 167 €829 €13 289 €---
2215 765 €1 996 €657 €13 770 €---
2316 081 €1 818 €479 €14 263 €---
2416 402 €1 634 €295 €14 768 €---
2516 730 €1 444 €105 €15 286 €---
TOTAL333 165 €115 712 €47 546 €217 453 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 217 453 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 402 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 184 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 184 €-6 420 €+8 604 €
2+2 184 €0 €+2 184 €
3+2 184 €+1 471 €+713 €
4+2 184 €+2 004 €+180 €
5+2 184 €+2 099 €+85 €
6+2 184 €+2 197 €-13 €
7+2 184 €+2 297 €-113 €
8+2 184 €+2 400 €-216 €
9+2 184 €+2 505 €-321 €
10+2 184 €+2 612 €-428 €
11+2 184 €+2 723 €-539 €
12+2 184 €+2 836 €-652 €
13+2 184 €+2 951 €-767 €
14+2 184 €+3 070 €-886 €
15+2 184 €+3 191 €-1 007 €
16+2 184 €+3 316 €-1 132 €
17+2 184 €+3 444 €-1 260 €
18+2 184 €+3 574 €-1 390 €
19+2 184 €+3 708 €-1 524 €
20+2 184 €+3 846 €-1 662 €
21+2 184 €+3 987 €-1 803 €
22+2 184 €+4 131 €-1 947 €
23+2 184 €+4 279 €-2 095 €
24+2 184 €+4 430 €-2 246 €
25+2 184 €+4 586 €-2 402 €
Total+54 600 €+65 236 €+-10 636 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 24 jours
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