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Maison - 9 pièce(s) - 110 m²

VilleSaint-pierre-de-fursac, Saint-Étienne-de-fursac (23)
Surface110m²
Coût Total120 528€
Loyer Annuel9 720€
Rentabilité8.06%
Cashflow/mois+89€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 56 600 €
Surface : 110 m²
Prix au m² : 514,55 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 9
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Au centre du village, face à l'église au bord de la rivière, un cadre magnifique pour cette maison mitoyenne avec toute la vie de village à proximité.

Un bon esprit communautaire et des événements qui se déroulent tout au long de l'année.

Commodités à deux pas et la ville de La Souterraine est à 10 km en voiture.

Vous entrez par le salon de 24 m². Salle à manger de 11 m², avec puits de lumière, cuisine aménagée de 18 m², avec cellier de 11,5 m².

Il y a aussi un W.-C.

au rez-de-chaussée.

Accès au jardin par la cuisine.

Au 1er étage : 1 chambre de 19 m² avec placards et cheminée, et un dressing de 4 m².

Deuxième chambre de 10 m².

Salle d'eau avec lavabo, W.-C.

et cabine de douche.

Au deuxième étage : grande chambre de 23 m² et pièce attenante de 8,5 m².

Grenier aménageable et accessible par une échelle escamotable.

La maison a un bon toit, l'électricité est en bon état et il y a du chauffage central au gaz. Besoin d'un rafraîchissement et d'une mise à jour dans la cuisine et la salle de bains.

Jardin à l'arrière de 450 m², avec petit hangar de 20?m².

Stationnement privé avec accès à l'arrière.

Pour plus d'informations, contactez-moi.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : https://www.georisques.gouv.fr

Ville : Saint-pierre-de-fursac, Saint-Étienne-de-fursac
Département : Creuse
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 23290
Coordonnées : 46.147243, 1.513162
Total : 120 528€
Prix d'acquisition : 56 600€
Travaux : 59 400€
Valeur du bien : 116 000€
Frais de notaire : 4 528€
Coût estimé : 4 528€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 110m²
Loyer prédit : 7.36€/m²/mois
Fourchette : 5.83€ - 9.31€/m²/mois
Loyer total estimé : 810€/mois
Loyer annuel estimé : 9720€/an
Fourchette totale : 641€ - 1024€/mois
Fourchette annuelle : 7689€ - 12286€/an
Rentabilité brute :8.06%
Fourchette de rentabilité :6.38% - 10.19%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :769,23 €/m²
Basé sur :9 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :84 615 €
Prix d'achat :56 600 €
Décote à l'achat :-28 015€ (-33.1%)
Marge achat-revente :-35 913€ (-42.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :120 528€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :604,69€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :35,15€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 639,84€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :60 877,55€
Coût de l'assurance :10 546,20€
Taxe foncière : 971,97€/an
Soit par mois : 81,00€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 809,97€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 720,84€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :89,14€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage central au gaz existant
Quantité: 1 système pour 110 m²
Raison: DPE E - Maison - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: surface maison en m² (110 m²)
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: environ 14 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais datée
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié) et peinture dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 70 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 2/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et rafraîchissement du sol dans le salon
Quantité: salon (environ 15 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - murs abîmés nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :59 400 €(540 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12 500€ = 12 500€ (incluant main d'œuvre)
  • Isolation:5 500€
    Isolation combles: 110 m² × 50€/m² = 5 500€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:14 000€
    Fenêtres double vitrage: 14 fenêtres × 1 000€/fenêtre = 14 000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:10 000€
    Rénovation complète cuisine: 10 m² × 1 000€/m² = 10 000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 6 000€ = 6 000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:10 500€
    Rénovation lourde chambres: 70 m² × 150€/m² = 10 500€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:900€
    Rafraîchissement salon: 15 m² × 60€/m² = 900€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse. Les prix sont basés sur des estimations réalistes pour chaque type de travaux.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 32 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 810 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 720 €/an
Calcul : 810 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 190 €/an
Base de calcul : Emprunt de 120 528 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 422 €/an
Calcul : 35 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 972 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 59 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 64 983 €
Revenus locatifs : +9 720 €
Charges déductibles : -64 983 €
Résultat foncier Année 1 : -55 264 €(Déficit de 55 264 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 33 864 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 583 €/an
Revenus locatifs : +9 720 €
Charges déductibles : -5 583 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 136 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 33863.68 € reporté.
Prix d'achat du bien : 56 600 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 36 790 €(65% de 56 600 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 338 €/an
Calcul : 36 790 € × 3,636% = 1 338 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 720 €64 987 €4 193 €-55 268 €21 400 €33 868 €33 868 €
29 914 €5 478 €4 084 €4 436 €--29 431 €
310 112 €5 364 €3 970 €4 748 €--24 683 €
410 315 €5 247 €3 853 €5 068 €--19 615 €
510 521 €5 125 €3 731 €5 396 €--14 219 €
610 731 €4 999 €3 605 €5 732 €--8 487 €
710 946 €4 868 €3 474 €6 078 €--2 409 €
811 165 €4 733 €3 339 €6 432 €---
911 388 €4 593 €3 199 €6 795 €---
1011 616 €4 448 €3 054 €7 168 €---
1111 848 €4 297 €2 904 €7 551 €---
1212 085 €4 142 €2 748 €7 944 €---
1312 327 €3 980 €2 587 €8 347 €---
1412 573 €3 813 €2 419 €8 760 €---
1512 825 €3 640 €2 246 €9 185 €---
1613 081 €3 461 €2 067 €9 620 €---
1713 343 €3 275 €1 882 €10 068 €---
1813 610 €3 083 €1 689 €10 527 €---
1913 882 €2 884 €1 490 €10 998 €---
2014 160 €2 678 €1 284 €11 482 €---
2114 443 €2 464 €1 070 €11 979 €---
2214 732 €2 243 €849 €12 489 €---
2315 026 €2 014 €620 €13 013 €---
2415 327 €1 776 €382 €13 551 €---
2515 634 €1 530 €136 €14 103 €---
TOTAL311 325 €155 123 €60 878 €156 202 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 156 202 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 720 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 041 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 041 €-6 420 €+8 461 €
2+2 041 €0 €+2 041 €
3+2 041 €0 €+2 041 €
4+2 041 €0 €+2 041 €
5+2 041 €0 €+2 041 €
6+2 041 €0 €+2 041 €
7+2 041 €0 €+2 041 €
8+2 041 €+1 207 €+834 €
9+2 041 €+2 039 €+2 €
10+2 041 €+2 150 €-109 €
11+2 041 €+2 265 €-224 €
12+2 041 €+2 383 €-342 €
13+2 041 €+2 504 €-463 €
14+2 041 €+2 628 €-587 €
15+2 041 €+2 755 €-714 €
16+2 041 €+2 886 €-845 €
17+2 041 €+3 020 €-979 €
18+2 041 €+3 158 €-1 117 €
19+2 041 €+3 299 €-1 258 €
20+2 041 €+3 445 €-1 404 €
21+2 041 €+3 594 €-1 553 €
22+2 041 €+3 747 €-1 706 €
23+2 041 €+3 904 €-1 863 €
24+2 041 €+4 065 €-2 024 €
25+2 041 €+4 231 €-2 190 €
Total+51 025 €+46 860 €+4 165 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 52 jours
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