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Achat : Maison Forges de Lanouée (56120)

Bien expiré
VilleLanouée (56)
Surface135m²
Coût Total194 900€
Loyer Annuel12 472€
Rentabilité6.40%
Cashflow/mois-85€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 125 000 €
Surface : 135 m²
Prix au m² : 925,93 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 135 m², 6 pièces, 5 chambres, 1295 m² de terrain, Cave, Structure/extérieur à rafraîchir

En exclusivité, sur Cousances les Forges, maison de village F6 de plain-pied, d'une surface habitable de 135m2 (hors chambre d'appoint à l'étage) comprenant, grand hall d'entrée avec voutes de pierre, cuisine dinatoire, grand salon-séjour avec porte-fenêtre s...

Ville : Lanouée
Département : Morbihan
Région : Bretagne
Code postal : 56120
Coordonnées : 48.014395, -2.584128
Total : 194 900€
Prix d'acquisition : 125 000€
Travaux : 59 900€
Valeur du bien : 184 900€
Frais de notaire : 10 000€
Coût estimé : 10 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 135m²
Loyer prédit : 7.70€/m²/mois
Fourchette : 6.00€ - 9.88€/m²/mois
Loyer total estimé : 1039€/mois
Loyer annuel estimé : 12472€/an
Fourchette totale : 810€ - 1334€/mois
Fourchette annuelle : 9719€ - 16005€/an
Rentabilité brute :6.40%
Fourchette de rentabilité :4.99% - 8.21%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :194 900€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :963,22€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :56,85€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 020,06€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :94 065,12€
Coût de l'assurance :17 053,75€
Taxe foncière : 1 247,19€/an
Soit par mois : 103,93€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 039,32€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 124,00€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-84,67€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien.
Quantité: 1 système pour 135 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur DPE.
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant.
Quantité: 17 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique.
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des meubles de cuisine, plan de travail, et électroménager.
Quantité: cuisine complète (environ 12 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état.
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, et WC, ainsi que le carrelage.
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé.
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet, stratifié ou carrelage) et peinture murs et plafonds pour toutes les chambres.
Quantité: 5 chambres (environ 60 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 2/5 assumé.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds.
Quantité: 30 m²
Raison: État 3/5 visible - salon en état correct.
Second œuvre généralOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises.
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter.
Second œuvre généralOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Plomberie
Vérification et mise à niveau de la plomberie générale.
Quantité: 135 m²
Raison: Assurer l'intégrité des installations.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :59 900 €(444 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:11 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 11500€ = 11500€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:18 700€
    Fenêtres double vitrage: 17 fenêtres × 1100€ = 18700€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:8 500€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 8500€ = 8500€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² × 1200€/m² = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:7 200€
    Revêtement sol et peinture: 60 m² × 120€/m² = 7200€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Électricité:1 400€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 1400€ = 1400€ (incluant main d'œuvre)
  • Plomberie:5 400€
    Vérification plomberie générale: 135 m² × 40€/m² = 5400€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Lanouée (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 30 200€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 039 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 472 €/an
Calcul : 1 039 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 504 €/an
Base de calcul : Emprunt de 194 900 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 682 €/an
Calcul : 57 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 247 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 59 900 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 68 333 €
Revenus locatifs : +12 472 €
Charges déductibles : -68 333 €
Résultat foncier Année 1 : -55 861 €(Déficit de 55 861 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 34 461 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 433 €/an
Revenus locatifs : +12 472 €
Charges déductibles : -8 433 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 039 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 34461.08 € reporté.
Prix d'achat du bien : 125 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 81 250 €(65% de 125 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 955 €/an
Calcul : 81 250 € × 3,636% = 2 955 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 472 €68 339 €6 510 €-55 867 €21 400 €34 467 €34 467 €
212 721 €8 266 €6 337 €4 455 €--30 012 €
312 976 €8 087 €6 157 €4 889 €--25 123 €
413 235 €7 901 €5 972 €5 334 €--19 789 €
513 500 €7 709 €5 780 €5 791 €--13 998 €
613 770 €7 511 €5 582 €6 259 €--7 739 €
714 045 €7 306 €5 377 €6 739 €--1 000 €
814 326 €7 094 €5 164 €7 233 €---
914 613 €6 874 €4 945 €7 739 €---
1014 905 €6 647 €4 718 €8 258 €---
1115 203 €6 412 €4 483 €8 791 €---
1215 507 €6 169 €4 240 €9 338 €---
1315 817 €5 918 €3 989 €9 899 €---
1416 134 €5 658 €3 729 €10 475 €---
1516 456 €5 390 €3 460 €11 067 €---
1616 785 €5 112 €3 182 €11 674 €---
1717 121 €4 824 €2 895 €12 297 €---
1817 464 €4 527 €2 597 €12 937 €---
1917 813 €4 219 €2 290 €13 594 €---
2018 169 €3 901 €1 971 €14 268 €---
2118 533 €3 572 €1 642 €14 961 €---
2218 903 €3 231 €1 302 €15 672 €---
2319 281 €2 879 €950 €16 402 €---
2419 667 €2 515 €586 €17 152 €---
2520 060 €2 138 €209 €17 922 €---
TOTAL399 478 €202 199 €94 065 €197 279 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 197 279 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 472 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 619 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 619 €-6 420 €+9 039 €
2+2 619 €0 €+2 619 €
3+2 619 €0 €+2 619 €
4+2 619 €0 €+2 619 €
5+2 619 €0 €+2 619 €
6+2 619 €0 €+2 619 €
7+2 619 €0 €+2 619 €
8+2 619 €+1 870 €+749 €
9+2 619 €+2 322 €+297 €
10+2 619 €+2 477 €+142 €
11+2 619 €+2 637 €-18 €
12+2 619 €+2 801 €-182 €
13+2 619 €+2 970 €-351 €
14+2 619 €+3 143 €-524 €
15+2 619 €+3 320 €-701 €
16+2 619 €+3 502 €-883 €
17+2 619 €+3 689 €-1 070 €
18+2 619 €+3 881 €-1 262 €
19+2 619 €+4 078 €-1 459 €
20+2 619 €+4 281 €-1 662 €
21+2 619 €+4 488 €-1 869 €
22+2 619 €+4 702 €-2 083 €
23+2 619 €+4 921 €-2 302 €
24+2 619 €+5 146 €-2 527 €
25+2 619 €+5 377 €-2 758 €
Total+65 475 €+59 184 €+6 291 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 136 jours
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