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Achat appartement

Bien expiré
VilleBergerac (24)
Surface70m²
Coût Total133 680€
Loyer Annuel8 598€
Rentabilité6.43%
Cashflow/mois-55€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 91 000 €
Surface : 70 m²
Prix au m² : 1 300 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1 Balcon, Cave, Ascenseur, Surface de 70 m², Bâtiment de 3 étages, 3 Pièces, 2 Chambres, Au 1er étage, 1 Salle de bain, 1 Toilette, Rangements, Chauffage individuel gaz, Une entrée, Salle de séjour, 1 Parking

Dans une résidence sécusirée à deux pas du centre ville, appartement au 1er étage comprenant : entrée, séjour lumineux avec balcon, cuisine aménagée, deux chambres dont une avec grand placard, salle de bains, wc. Garage et cave. Prévoir petits rafraichissements mais habitable de suite. Proposition d'aménagement virtuel non contractuelle en dernière photo.

Ville : Bergerac
Département : Dordogne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 24100
Coordonnées : 44.856610, 0.479980
Total : 133 680€
Prix d'acquisition : 91 000€
Travaux : 35 400€
Valeur du bien : 126 400€
Frais de notaire : 7 280€
Coût estimé : 7 280€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 70m²
Loyer prédit : 10.24€/m²/mois
Fourchette : 7.60€ - 13.78€/m²/mois
Loyer total estimé : 717€/mois
Loyer annuel estimé : 8598€/an
Fourchette totale : 532€ - 965€/mois
Fourchette annuelle : 6387€ - 11575€/an
Rentabilité brute :6.43%
Fourchette de rentabilité :4.78% - 8.66%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :133 680€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :660,66€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :38,99€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 699,65€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :64 518,34€
Coût de l'assurance :11 697,00€
Taxe foncière : 859,81€/an
Soit par mois : 71,65€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 716,51€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 771,30€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-54,79€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 265 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière à gaz à condensation pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 70 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres anciennes par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres (estimation basée sur 70 m²)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau électrique par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine avec électroménager ancien et carrelage usé
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo, WC et carrelage murs et sol
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain avec fixtures datées et traces d'humidité
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :35 400 €(506 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:5 500€
    Chaudière à gaz à condensation: 1 système × 4000€ = 4000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Menuiseries:7 600€
    Fenêtres double vitrage performant: 7 fenêtres × 800€ = 5600€, Main d'œuvre: 2000€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 2500€ = 2500€, Main d'œuvre: 1000€
  • Cuisine:10 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:7 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 5000€ = 5000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres:1 800€
    Peinture murs et plafonds: 24 m² × 50€/m² = 1200€, Main d'œuvre: 600€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bergerac (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 16 600€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 717 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 598 €/an
Calcul : 717 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 461 €/an
Base de calcul : Emprunt de 133 680 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 468 €/an
Calcul : 39 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 860 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 35 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 41 188 €
Revenus locatifs : +8 598 €
Charges déductibles : -41 188 €
Résultat foncier Année 1 : -32 590 €(Déficit de 32 590 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 11 190 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 788 €/an
Revenus locatifs : +8 598 €
Charges déductibles : -5 788 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 810 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 11190.31 € reporté.
Prix d'achat du bien : 91 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 59 150 €(65% de 91 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 151 €/an
Calcul : 59 150 € × 3,636% = 2 151 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 598 €41 193 €4 465 €-32 595 €21 400 €11 195 €11 195 €
28 770 €5 674 €4 346 €3 096 €--8 098 €
38 946 €5 551 €4 223 €3 395 €--4 704 €
49 124 €5 424 €4 096 €3 701 €--1 003 €
59 307 €5 292 €3 965 €4 015 €---
69 493 €5 156 €3 828 €4 337 €---
79 683 €5 015 €3 688 €4 667 €---
89 877 €4 870 €3 542 €5 007 €---
910 074 €4 719 €3 392 €5 355 €---
1010 276 €4 564 €3 236 €5 712 €---
1110 481 €4 403 €3 075 €6 079 €---
1210 691 €4 236 €2 908 €6 455 €---
1310 905 €4 064 €2 736 €6 841 €---
1411 123 €3 885 €2 558 €7 237 €---
1511 345 €3 701 €2 373 €7 644 €---
1611 572 €3 510 €2 183 €8 062 €---
1711 803 €3 313 €1 985 €8 490 €---
1812 039 €3 109 €1 781 €8 930 €---
1912 280 €2 898 €1 570 €9 382 €---
2012 526 €2 680 €1 352 €9 846 €---
2112 776 €2 454 €1 126 €10 322 €---
2213 032 €2 221 €893 €10 811 €---
2313 293 €1 979 €651 €11 313 €---
2413 558 €1 729 €402 €11 829 €---
2513 830 €1 471 €143 €12 359 €---
TOTAL275 401 €133 111 €64 518 €142 290 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 142 290 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 598 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 806 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 806 €-6 420 €+8 226 €
2+1 806 €0 €+1 806 €
3+1 806 €0 €+1 806 €
4+1 806 €0 €+1 806 €
5+1 806 €+903 €+903 €
6+1 806 €+1 301 €+505 €
7+1 806 €+1 400 €+406 €
8+1 806 €+1 502 €+304 €
9+1 806 €+1 606 €+200 €
10+1 806 €+1 714 €+92 €
11+1 806 €+1 824 €-18 €
12+1 806 €+1 936 €-130 €
13+1 806 €+2 052 €-246 €
14+1 806 €+2 171 €-365 €
15+1 806 €+2 293 €-487 €
16+1 806 €+2 418 €-612 €
17+1 806 €+2 547 €-741 €
18+1 806 €+2 679 €-873 €
19+1 806 €+2 815 €-1 009 €
20+1 806 €+2 954 €-1 148 €
21+1 806 €+3 097 €-1 291 €
22+1 806 €+3 243 €-1 437 €
23+1 806 €+3 394 €-1 588 €
24+1 806 €+3 549 €-1 743 €
25+1 806 €+3 708 €-1 902 €
Total+45 150 €+42 687 €+2 463 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 135 jours
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