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Local commercial ~46 m²

VilleBéziers (34)
Surface46m²
Coût Total77 540€
Loyer Annuel5 952€
Rentabilité7.68%
Cashflow/mois+40€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 50 000 €
Surface : 46 m²
Prix au m² : 1 086,96 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 1
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Quartier: WILSON Au rez-de-chaussée d'un immeuble, Local commercial de 46m2, composé d'une entrée desservant une première pièce avec accès à la vitrine, un sas desservant, une seconde pièce pouvant servir de bureau et une pièce avec un point d'eau et un WC indépendant. Ce local dispose d'une place de parking privative. Entre les Allées Paul Riquet et le Polygone.

Ville : Béziers
Département : Hérault
Région : Occitanie
Code postal : 34500
Coordonnées : 43.344345, 3.219976
Total : 77 540€
Prix d'acquisition : 50 000€
Travaux : 23 540€
Valeur du bien : 73 540€
Frais de notaire : 4 000€
Coût estimé : 4 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 46m²
Loyer prédit : 10.78€/m²/mois
Fourchette : 8.52€ - 13.64€/m²/mois
Loyer total estimé : 496€/mois
Loyer annuel estimé : 5952€/an
Fourchette totale : 392€ - 627€/mois
Fourchette annuelle : 4705€ - 7529€/an
Rentabilité brute :7.68%
Fourchette de rentabilité :6.07% - 9.71%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 428,57 €/m²
Basé sur :1049 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :65 714 €
Prix d'achat :50 000 €
Décote à l'achat :-15 714€ (-23.9%)
Marge achat-revente :-11 826€ (-18.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :77 540€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :384,04€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :22,62€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 406,65€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :37 671,21€
Coût de l'assurance :6 784,75€
Taxe foncière : 595,15€/an
Soit par mois : 49,60€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 495,96€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 456,25€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :39,71€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (ex: radiateurs électriques basse consommation) pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 46 m²
Raison: DPE F - Local commercial - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE F - Local commercial - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des éléments de cuisine vétustes et mise aux normes des installations
Quantité: cuisine complète (~5 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - installations très datées
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, et WC, ainsi que le carrelage et la plomberie
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 assumé - rénovation nécessaire pour mise aux normes
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation des murs et revêtement de sol dans les 0 chambres (état 2/5 assumé)
Quantité: 0 chambres
Raison: État 2/5 assumé - rénovation nécessaire pour mise aux normes
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et rafraîchissement du sol dans le salon
Quantité: 12 m²
Raison: État 3/5 visible - murs nécessitant un rafraîchissement
Autres piècesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation des murs et revêtement de sol dans l'entrée et le couloir
Quantité: 7 m² (3 m² entrée + 4 m² couloir)
Raison: État 2.5/5 visible - murs en mauvais état nécessitant rénovation

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :23 540 €(512 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:4 200€
    Remplacement système de chauffage: 1 système × 4200€ = 4200€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:3 000€
    Remplacement fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 600€ = 3000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:9 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 9000€ = 9000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:0€
    Aucune rénovation nécessaire pour 0 chambres: 0 × 0€ = 0€
  • Salon:780€
    Rafraîchissement salon: 12 m² × 65€/m² = 780€ (incluant main d'œuvre)
  • Autres pièces:560€
    Rénovation entrée et couloir: 7 m² × 80€/m² = 560€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Béziers (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 496 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 952 €/an
Calcul : 496 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 603 €/an
Base de calcul : Emprunt de 77 540 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 271 €/an
Calcul : 23 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 595 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 23 540 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 27 009 €
Revenus locatifs : +5 952 €
Charges déductibles : -27 009 €
Résultat foncier Année 1 : -21 058 €(Déficit de 21 058 €)
Imputable sur revenu global : 21 058 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 469 €/an
Revenus locatifs : +5 952 €
Charges déductibles : -3 469 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 482 €/an
Prix d'achat du bien : 50 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 32 500 €(65% de 50 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 182 €/an
Calcul : 32 500 € × 3,636% = 1 182 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 952 €27 012 €2 605 €-21 060 €21 060 €--
26 071 €3 403 €2 536 €2 668 €---
36 192 €3 331 €2 465 €2 861 €---
46 316 €3 257 €2 391 €3 059 €---
56 442 €3 181 €2 314 €3 262 €---
66 571 €3 101 €2 235 €3 470 €---
76 702 €3 019 €2 153 €3 683 €---
86 836 €2 934 €2 068 €3 902 €---
96 973 €2 847 €1 980 €4 126 €---
107 113 €2 756 €1 889 €4 357 €---
117 255 €2 662 €1 796 €4 593 €---
127 400 €2 565 €1 698 €4 835 €---
137 548 €2 464 €1 598 €5 084 €---
147 699 €2 360 €1 494 €5 338 €---
157 853 €2 253 €1 386 €5 600 €---
168 010 €2 142 €1 275 €5 868 €---
178 170 €2 027 €1 160 €6 144 €---
188 334 €1 907 €1 041 €6 426 €---
198 500 €1 784 €918 €6 716 €---
208 670 €1 657 €790 €7 014 €---
218 844 €1 525 €658 €7 319 €---
229 021 €1 388 €522 €7 632 €---
239 201 €1 247 €381 €7 954 €---
249 385 €1 101 €235 €8 284 €---
259 573 €950 €84 €8 622 €---
TOTAL190 629 €82 875 €37 671 €107 755 €21 060 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 318 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 107 755 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 952 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 250 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 250 €-6 318 €+7 568 €
2+1 250 €+800 €+450 €
3+1 250 €+858 €+392 €
4+1 250 €+918 €+332 €
5+1 250 €+978 €+272 €
6+1 250 €+1 041 €+209 €
7+1 250 €+1 105 €+145 €
8+1 250 €+1 171 €+79 €
9+1 250 €+1 238 €+12 €
10+1 250 €+1 307 €-57 €
11+1 250 €+1 378 €-128 €
12+1 250 €+1 451 €-201 €
13+1 250 €+1 525 €-275 €
14+1 250 €+1 602 €-352 €
15+1 250 €+1 680 €-430 €
16+1 250 €+1 761 €-511 €
17+1 250 €+1 843 €-593 €
18+1 250 €+1 928 €-678 €
19+1 250 €+2 015 €-765 €
20+1 250 €+2 104 €-854 €
21+1 250 €+2 196 €-946 €
22+1 250 €+2 290 €-1 040 €
23+1 250 €+2 386 €-1 136 €
24+1 250 €+2 485 €-1 235 €
25+1 250 €+2 587 €-1 337 €
Total+31 250 €+32 326 €+-1 076 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 60 jours
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