Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Appartement à vendre

VilleMoulinet (06)
Surface43.6m²
Coût Total108 300€
Loyer Annuel5 560€
Rentabilité5.13%
Cashflow/mois-144€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 55 000 €
Surface : 43.6 m²
Prix au m² : 1 261,47 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2/2 étage, Cuisine ouverte, 2 chambres, Entrée séparée, Belle vue, Exposition nord, TV par câble, Pas de balcon, Non meublé

Situé à 5 minutes à pieds du centre du village, dans un immeuble entretenu sans ascenseur, raccordé à la fibre, appartement type 3 pièces à rénover, au deuxième et dernier étage, traversant sud/nord, lumineux, bénéficiant d'une magnifique vue dégagée sur les collines, il se compose d'une entrée, d'une cuisine séparée, de deux chambres, d'une salle d'eau et d'un WC séparé. Bien soumis à la copropriété. 

Ville : Moulinet
Département : Alpes-Maritimes
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 06380
Coordonnées : 43.949884, 7.412352
Total : 108 300€
Prix d'acquisition : 55 000€
Travaux : 48 900€
Valeur du bien : 103 900€
Frais de notaire : 4 400€
Coût estimé : 4 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 43.6m²
Loyer prédit : 10.63€/m²/mois
Fourchette : 7.90€ - 14.29€/m²/mois
Loyer total estimé : 463€/mois
Loyer annuel estimé : 5560€/an
Fourchette totale : 345€ - 623€/mois
Fourchette annuelle : 4135€ - 7475€/an
Rentabilité brute :5.13%
Fourchette de rentabilité :3.82% - 6.90%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 081,08 €/m²
Basé sur :17 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :47 135 €
Prix d'achat :55 000 €
Décote à l'achat :+7 865€ (+16.7%)
Marge achat-revente :-61 165€ (-129.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :108 300€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :528,91€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :31,59€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 560,50€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :50 372,51€
Coût de l'assurance :9 476,25€
Taxe foncière : 555,96€/an
Soit par mois : 46,33€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 463,30€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 606,83€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-143,53€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 509 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 43.6 m²
Raison: DPE G - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 4 fenêtres
Raison: DPE G - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE G - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - installations datées nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 2/5 visible - murs et sols usés nécessitant rénovation
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures
Quantité: salon (environ 10 m²)
Raison: Aucune photo salon - état 2/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :48 900 €(1 122 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:5 200€
    Fenêtres double vitrage PVC: 4 fenêtres × 1300€ = 5200€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 10 m² × 1200€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² × 2000€ = 10000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:7 200€
    Rénovation complète 2 chambres: 24 m² × 300€ = 7200€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:3 000€
    Rénovation complète salon: 10 m² × 300€ = 3000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Moulinet (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→E(2 classes d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 16 700€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE estimé après travaux (E) ne permet pas d'atteindre la classe D ou mieux. Des travaux supplémentaires pourraient être nécessaires.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 463 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 560 €/an
Calcul : 463 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 496 €/an
Base de calcul : Emprunt de 108 300 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 379 €/an
Calcul : 32 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 556 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 48 900 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 53 331 €
Revenus locatifs : +5 560 €
Charges déductibles : -53 331 €
Résultat foncier Année 1 : -47 771 €(Déficit de 47 771 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 26 371 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 431 €/an
Revenus locatifs : +5 560 €
Charges déductibles : -4 431 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 129 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 26370.98 € reporté.
Prix d'achat du bien : 55 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 35 750 €(65% de 55 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 300 €/an
Calcul : 35 750 € × 3,636% = 1 300 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 560 €53 334 €3 499 €-47 774 €21 400 €26 374 €26 374 €
25 671 €4 339 €3 404 €1 331 €--25 043 €
35 784 €4 242 €3 307 €1 542 €--23 501 €
45 900 €4 141 €3 206 €1 759 €--21 742 €
56 018 €4 037 €3 102 €1 981 €--19 760 €
66 138 €3 929 €2 994 €2 209 €--17 551 €
76 261 €3 818 €2 883 €2 443 €--15 108 €
86 386 €3 703 €2 768 €2 684 €--12 424 €
96 514 €3 584 €2 649 €2 930 €--9 494 €
106 644 €3 461 €2 526 €3 183 €--6 311 €
116 777 €3 334 €2 399 €3 443 €--2 868 €
126 913 €3 203 €2 268 €3 710 €---
137 051 €3 068 €2 133 €3 983 €---
147 192 €2 928 €1 993 €4 264 €---
157 336 €2 783 €1 848 €4 552 €---
167 482 €2 634 €1 699 €4 848 €---
177 632 €2 480 €1 545 €5 152 €---
187 785 €2 320 €1 385 €5 464 €---
197 940 €2 156 €1 221 €5 785 €---
208 099 €1 985 €1 050 €6 114 €---
218 261 €1 810 €875 €6 452 €---
228 426 €1 628 €693 €6 799 €---
238 595 €1 440 €505 €7 155 €---
248 767 €1 246 €311 €7 521 €---
258 942 €1 046 €111 €7 896 €---
TOTAL178 075 €122 648 €50 373 €55 427 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 55 427 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 560 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 168 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 168 €-6 420 €+7 588 €
2+1 168 €0 €+1 168 €
3+1 168 €0 €+1 168 €
4+1 168 €0 €+1 168 €
5+1 168 €0 €+1 168 €
6+1 168 €0 €+1 168 €
7+1 168 €0 €+1 168 €
8+1 168 €0 €+1 168 €
9+1 168 €0 €+1 168 €
10+1 168 €0 €+1 168 €
11+1 168 €0 €+1 168 €
12+1 168 €+1 113 €+55 €
13+1 168 €+1 195 €-27 €
14+1 168 €+1 279 €-111 €
15+1 168 €+1 366 €-198 €
16+1 168 €+1 455 €-287 €
17+1 168 €+1 546 €-378 €
18+1 168 €+1 639 €-471 €
19+1 168 €+1 735 €-567 €
20+1 168 €+1 834 €-666 €
21+1 168 €+1 935 €-767 €
22+1 168 €+2 040 €-872 €
23+1 168 €+2 146 €-978 €
24+1 168 €+2 256 €-1 088 €
25+1 168 €+2 369 €-1 201 €
Total+29 200 €+17 488 €+11 712 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 27 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →