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EXCLUSIVITÉ MENU JULIEN 3%.COM WINGLES.

Bien expiré
VilleWingles (62)
Surface66.94m²
Coût Total135 540€
Loyer Annuel7 804€
Rentabilité5.76%
Cashflow/mois-126€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 93 000 €
Surface : 66.94 m²
Prix au m² : 1 389,3 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : radiateur gaz individuel, Cave, Mandat exclusif

EXCLUSIVITÉ MENU JULIEN 3%.COM À SAISIR RAPIDEMENT !

Wingles centre-ville Vous recherchez un bien avec du potentiel ? Ne passez pas à côté de cet appartement situé au premier étage sans ascenseur, d'une surface de 66,94 m2, idéalement placé.

Ses atouts : Grand salon-séjour hyper lumineux avec cuisine ouvert 2 chambres Terrasse exposée plein sud Salle de bain avec douche + WC séparés

Les vrais plus : 44 m2 de combles aménageables pour créer un espace supplémentaire selon vos envies Aucune charge de copropriété Cave Idéal primo-accédant ou investisseur.

PRIX DE VENTE HONORAIRES D'AGENCE INCLUS : 93 000 EUR HAI. Honoraires forfaitaires de négociation de 6000EUR TTC inclus, à la charge de l'acquéreur. Si vous souhaitez plus de renseignements ou programmer une visite, contactez-moi : Par téléphone : 06.66.69.96.69 Par mail : julien.menu@troispourcent.com Je suis à votre disposition depuis plus de 17 ans pour tous vos projets immobiliers, ESTIMATION GRATUITE. MENU JULIEN 3%.COM VENDEZ MALIN , PAYEZ MOINS .... AYEZ LE BON REFLEXE ! Cette annonce vous est proposée par 3%.COM - SARL - NoRSAC: 523 612 208, Enregistré à de Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr - Annonce rédigée et publiée par un Agent Mandataire - - https://www.troispourcent.com/i/redac/honoraires?honofor=235

Ville : Wingles
Département : Pas-de-Calais
Région : Hauts de France
Code postal : 62410
Coordonnées : 50.496683, 2.859311
Total : 135 540€
Prix d'acquisition : 93 000€
Travaux : 35 100€
Valeur du bien : 128 100€
Frais de notaire : 7 440€
Coût estimé : 7 440€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 66.94m²
Loyer prédit : 9.71€/m²/mois
Fourchette : 8.36€ - 11.29€/m²/mois
Loyer total estimé : 650€/mois
Loyer annuel estimé : 7804€/an
Fourchette totale : 560€ - 755€/mois
Fourchette annuelle : 6718€ - 9065€/an
Rentabilité brute :5.76%
Fourchette de rentabilité :4.96% - 6.69%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 849,32 €/m²
Basé sur :11 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :123 793 €
Prix d'achat :93 000 €
Décote à l'achat :-30 793€ (-24.9%)
Marge achat-revente :-11 747€ (-9.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :135 540€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :672,02€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.41%
Assurance emprunteur :39,53€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 711,55€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :66 066,16€
Coût de l'assurance :11 859,75€
Taxe foncière : 780,37€/an
Soit par mois : 65,03€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 650,31€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 776,58€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-126,27€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 314 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 66.94 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des éléments de cuisine, y compris les placards et l'électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais quelques éléments datés
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage des murs et du sol
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - besoin de rangement et peinture un peu usée
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - peinture un peu usée

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :35 100 €(524 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 500€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: 500€
  • Menuiseries:4 500€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 600€ = 4200€, Main d'œuvre: 300€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:9 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 9000€ = 9000€
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant: 24 m² × 60€/m² = 1440€, Main d'œuvre: 960€
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 24 m² × 50€/m² = 1200€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Wingles (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 16 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 650 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 804 €/an
Calcul : 650 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 563 €/an
Base de calcul : Emprunt de 135 540 € à 3.41% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 474 €/an
Calcul : 40 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 780 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 35 100 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 40 918 €
Revenus locatifs : +7 804 €
Charges déductibles : -40 918 €
Résultat foncier Année 1 : -33 114 €(Déficit de 33 114 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 11 714 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 818 €/an
Revenus locatifs : +7 804 €
Charges déductibles : -5 818 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 986 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 11714.24 € reporté.
Prix d'achat du bien : 93 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 60 450 €(65% de 93 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 198 €/an
Calcul : 60 450 € × 3,636% = 2 198 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 804 €40 922 €4 568 €-33 119 €21 400 €11 719 €11 719 €
27 960 €5 701 €4 446 €2 259 €--9 460 €
38 119 €5 576 €4 321 €2 543 €--6 917 €
48 281 €5 446 €4 192 €2 835 €--4 082 €
58 447 €5 312 €4 057 €3 135 €--947 €
68 616 €5 173 €3 919 €3 443 €---
78 788 €5 030 €3 775 €3 759 €---
88 964 €4 881 €3 626 €4 083 €---
99 143 €4 727 €3 473 €4 416 €---
109 326 €4 568 €3 314 €4 758 €---
119 513 €4 404 €3 149 €5 109 €---
129 703 €4 234 €2 979 €5 469 €---
139 897 €4 057 €2 803 €5 840 €---
1410 095 €3 875 €2 620 €6 220 €---
1510 297 €3 687 €2 432 €6 610 €---
1610 503 €3 492 €2 237 €7 011 €---
1710 713 €3 290 €2 035 €7 423 €---
1810 927 €3 081 €1 826 €7 846 €---
1911 146 €2 865 €1 610 €8 281 €---
2011 369 €2 641 €1 386 €8 727 €---
2111 596 €2 410 €1 155 €9 186 €---
2211 828 €2 171 €916 €9 657 €---
2312 064 €1 923 €668 €10 141 €---
2412 306 €1 667 €412 €10 639 €---
2512 552 €1 402 €147 €11 150 €---
TOTAL249 956 €132 535 €66 066 €117 421 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 117 421 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 804 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 639 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 639 €-6 420 €+8 059 €
2+1 639 €0 €+1 639 €
3+1 639 €0 €+1 639 €
4+1 639 €0 €+1 639 €
5+1 639 €0 €+1 639 €
6+1 639 €+749 €+890 €
7+1 639 €+1 128 €+511 €
8+1 639 €+1 225 €+414 €
9+1 639 €+1 325 €+314 €
10+1 639 €+1 427 €+212 €
11+1 639 €+1 533 €+106 €
12+1 639 €+1 641 €-2 €
13+1 639 €+1 752 €-113 €
14+1 639 €+1 866 €-227 €
15+1 639 €+1 983 €-344 €
16+1 639 €+2 103 €-464 €
17+1 639 €+2 227 €-588 €
18+1 639 €+2 354 €-715 €
19+1 639 €+2 484 €-845 €
20+1 639 €+2 618 €-979 €
21+1 639 €+2 756 €-1 117 €
22+1 639 €+2 897 €-1 258 €
23+1 639 €+3 042 €-1 403 €
24+1 639 €+3 192 €-1 553 €
25+1 639 €+3 345 €-1 706 €
Total+40 975 €+35 226 €+5 749 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 112 jours
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