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Détails du bien

Bien expiré
VilleAnnecy (74)
Surface66m²
Coût Total175 011€
Loyer Annuel13 671€
Rentabilité7.81%
Cashflow/mois+107€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 156 492 €
Surface : 66 m²
Prix au m² : 2 371,09 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bains : 1, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

BLG Immobilier vous présente: Beau 3 pièces de 66m² dans une future belle résidence de standing proche de toutes commodités. Se compose d'une entrée, 2 chambres, une salle de bains, un WC indépendant, un beau séjour/cuisine très lumineux et clair donnant sur un jardin de 11m². Belle exposition.

En complement: Un parking.

Disponible rapidement -> 4eme trimestre 2027.

Dispositifs fiscaux avantageux applicables suivant le profil acquéreur. Frais de notaire réduits et faibles charges de consommation énergétique. Normes RT2012 / RE2020 / HQE et Accessible PMR.

Photos non contractuelles, suggestions d'aménagements et personnalisable sur demande.

Pour toute demande d'information supplémentaire contactez Elise tous les jours même le dimanche (tél, mail, What'sApp).

Elise HASSOUN 06 34 37 38 82 - BLG IMMOBILIER [27]

Ville : Annecy
Département : Haute-Savoie
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 74000
Total : 175 011€
Prix d'acquisition : 156 492€
Travaux : 6 000€
Valeur du bien : 162 492€
Frais de notaire : 12 519€
Coût estimé : 12 519€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 66m²
Loyer prédit : 17.26€/m²/mois
Fourchette : 12.40€ - 24.03€/m²/mois
Loyer total estimé : 1139€/mois
Loyer annuel estimé : 13671€/an
Fourchette totale : 818€ - 1586€/mois
Fourchette annuelle : 9820€ - 19033€/an
Rentabilité brute :7.81%
Fourchette de rentabilité :5.61% - 10.88%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :5 532,59 €/m²
Basé sur :630 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :365 151 €
Prix d'achat :156 492 €
Décote à l'achat :-208 659€ (-57.1%)
Marge achat-revente :190 140€ (52.1%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :175 011€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :867,72€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.41%
Assurance emprunteur :51,04€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 918,77€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :85 305,47€
Coût de l'assurance :15 313,46€
Taxe foncière : 1 367,13€/an
Soit par mois : 113,93€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 139,27€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 032,69€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :106,58€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :B
Source : Estimé (année de construction) • Confiance : Faible
Normes RT2012 / RE2020 indiquent une bonne performance énergétique, mais l'année de construction n'est pas spécifiée.

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et vérification des équipements
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 - Cuisine à rafraîchir légèrement
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres
Raison: État 4/5 - Rafraîchissement léger recommandé
Salle de bainOPTIONNEL
Sous-catégorie: Aucun travail nécessaire
Salle de bain en excellent état, pas de travaux nécessaires
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 5/5 - Salle de bain moderne et récente
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon
Raison: État 4/5 - Rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :6 000 €(91 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine - Rafraîchissement:6 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine × 6000€ = 6000€ (incluant peinture et vérification des équipements)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Annecy. Cuisine rafraîchie avec peinture et vérification des équipements. Main d'œuvre incluse. ⚠️ ATTENTION: 3 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

B→B(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (B) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 139 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 671 €/an
Calcul : 1 139 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 892 €/an
Base de calcul : Emprunt de 175 011 € à 3.41% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 613 €/an
Calcul : 51 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 367 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 6 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 13 872 €
Revenus locatifs : +13 671 €
Charges déductibles : -13 872 €
Résultat foncier Année 1 : -200 €(Déficit de 200 €)
Imputable sur revenu global : 200 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 872 €/an
Revenus locatifs : +13 671 €
Charges déductibles : -7 872 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 800 €/an
Prix d'achat du bien : 156 492 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 101 720 €(65% de 156 492 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 699 €/an
Calcul : 101 720 € × 3,636% = 3 699 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 671 €13 877 €5 898 €-206 €206 €--
213 945 €7 721 €5 741 €6 224 €---
314 224 €7 559 €5 580 €6 664 €---
414 508 €7 392 €5 412 €7 116 €---
514 798 €7 219 €5 239 €7 580 €---
615 094 €7 039 €5 060 €8 055 €---
715 396 €6 854 €4 874 €8 542 €---
815 704 €6 662 €4 682 €9 042 €---
916 018 €6 464 €4 484 €9 554 €---
1016 338 €6 258 €4 279 €10 080 €---
1116 665 €6 046 €4 066 €10 619 €---
1216 998 €5 826 €3 846 €11 172 €---
1317 338 €5 599 €3 619 €11 740 €---
1417 685 €5 363 €3 384 €12 322 €---
1518 039 €5 120 €3 140 €12 919 €---
1618 400 €4 868 €2 888 €13 532 €---
1718 768 €4 607 €2 628 €14 160 €---
1819 143 €4 338 €2 358 €14 806 €---
1919 526 €4 059 €2 079 €15 467 €---
2019 916 €3 770 €1 790 €16 147 €---
2120 315 €3 471 €1 492 €16 844 €---
2220 721 €3 162 €1 183 €17 559 €---
2321 135 €2 843 €863 €18 293 €---
2421 558 €2 512 €532 €19 046 €---
2521 989 €2 169 €190 €19 820 €---
TOTAL437 895 €140 797 €85 305 €297 098 €206 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 62 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 297 098 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 671 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 871 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 871 €-62 €+2 933 €
2+2 871 €+1 867 €+1 004 €
3+2 871 €+1 999 €+872 €
4+2 871 €+2 135 €+736 €
5+2 871 €+2 274 €+597 €
6+2 871 €+2 416 €+455 €
7+2 871 €+2 563 €+308 €
8+2 871 €+2 713 €+158 €
9+2 871 €+2 866 €+5 €
10+2 871 €+3 024 €-153 €
11+2 871 €+3 186 €-315 €
12+2 871 €+3 352 €-481 €
13+2 871 €+3 522 €-651 €
14+2 871 €+3 697 €-826 €
15+2 871 €+3 876 €-1 005 €
16+2 871 €+4 060 €-1 189 €
17+2 871 €+4 248 €-1 377 €
18+2 871 €+4 442 €-1 571 €
19+2 871 €+4 640 €-1 769 €
20+2 871 €+4 844 €-1 973 €
21+2 871 €+5 053 €-2 182 €
22+2 871 €+5 268 €-2 397 €
23+2 871 €+5 488 €-2 617 €
24+2 871 €+5 714 €-2 843 €
25+2 871 €+5 946 €-3 075 €
Total+71 775 €+89 129 €+-17 354 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 65 jours
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