Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Détails du bien

Bien expiré
VilleRoissy-en-Brie (77)
Surface105
Coût Total283 420
Loyer Annuel19 608
Rentabilité6.92%
Cashflow/mois-177
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 229 000 €
Surface : 105 m²
Prix au m² : 2 180,95 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 6
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Parking, Salle de bains : 1, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

Venez découvrir ce duplex lumineux et sans aucun travaux à prévoir proche commerces, et gare RER E, situé au 3ème étage d'une résidence avec accès sécurisés.

Au premier étage, vous découvrirez une entrée avec rangements, une cuisine entièrement équipée, un séjour d'une surface de 27 m² avec un accès au balcon pouvant être végétalisé. Ce premier espace de vie vous permet de profiter au même niveau d'une chambre de 15m², et d'un wc avec point d'eau.

A l'étage, le pallier dessert un espace nuit de 3 belles chambres avec placards, un kjbi, un second wc, une salle d'eau et une salle de bain.

Un box en sous-sol sécurisé complète ce bien et vous disposerez d'un parking privatif à la résidence.

Une visite s'impose pour réaliser votre futur projet !

Pour visiter et vous accompagner dans votre projet, contactez Carole BARIANT Honoraires à la charge du vendeur Prix de vente 0 euros Selon l'article L.561.5 du Code Monétaire et Financier, pour l'organisation de la visite, la présentation d'une pièce d'identité vous sera demandée. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : Cette présente annonce a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de Carole BARIANT agissant sous le statut d'agent commercial immatriculé au Ville du greffe : MELUN sous le numéro RSAC N° 807 678 156 auprès de la SAS IMMO RESEAU au capital de 10 000 euros - Réseau national immobilier sur internet, 44 Allée des Cinq Continents - 44120 VERTOU - RNE NANTES 519 718 886. Carte professionnelle T et G n° CPI 3002 2018 000 024 971 CCI de Nantes-Saint-Nazaire (44) ; Garantie par GALIAN – 89 rue de la Boétie - 75008 Paris N°171379G pour 120 000 euros pour T. Assurance responsabilité civile professionnelle par GALIAN n° de police 120 137 405 (réf. 37279) - Le professionnel garantit et sécurise votre projet immobilier Bien soumis au statut juridique de la Copropriété. Nb de lots : 210. Charges annuelles de copropriété (Montant moyen annuel quote-part du budget prévisionnel vendeur) : 2 216 euros. Pas de procédure en cours. Prix de vente 0 euros Honoraires à la charge du vendeur Bien soumis au statut juridique de la Copropriété. Nb de lots : 210. Charges annuelles de copropriété (Montant moyen annuel quote-part du budget prévisionnel vendeur) : 2 216 euros. Pas de procédure en cours. Prix de vente 0 euros Honoraires à la charge du vendeur

Ville : Roissy-en-Brie
Département : Seine-et-Marne
Région : Île-de-France
Code postal : 77680
Total : 283 420
Prix d'acquisition : 229 000
Travaux : 36 100
Valeur du bien : 265 100
Frais de notaire : 18 320
Coût estimé : 18 320
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 105
Loyer prédit : 15.56€/m²/mois
Fourchette : 13.33€ - 18.17€/m²/mois
Loyer total estimé : 1634€/mois
Loyer annuel estimé : 19608€/an
Fourchette totale : 1399€ - 1908€/mois
Fourchette annuelle : 16793€ - 22896€/an
Rentabilité brute :6.92%
Fourchette de rentabilité :5.93% - 8.08%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :283 420
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 382,65€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :80,30€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 462,95€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :131 374,79
Coût de l'assurance :24 090,70
Taxe foncière : 1 960,82€/an
Soit par mois : 163,40€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 184,67€/mois
Soit par an : 2 216,04€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 634,02€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 811,02€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-177,00€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 201 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Vérification et mise à jour du système de chauffage pour assurer son efficacité énergétique.
Quantité: 1 système pour 105 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration potentielle de l'efficacité énergétique.
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique si le système actuel est obsolète.
Quantité: 1 unité
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique.
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation de la salle de bain avec remplacement de la baignoire/douche, lavabo et WC.
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo fournie - état 4/5 assumé, mise aux normes nécessaire.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement du revêtement de sol dans les 4 chambres.
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture et vérification de la robinetterie de la cuisine.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 5/5 visible - cuisine moderne, peu de travaux nécessaires.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon.
Quantité: 20 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé.
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise à jour du tableau électrique et des prises.
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Mise aux normes nécessaire pour la sécurité.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :36 100(344 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000
    Remplacement système de chauffage: 1 système × 13000€ = 13000€ (inclut main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500
    Installation d'un chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (inclut main d'œuvre)
  • Salle de bain:12 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 12000€ = 12000€ (inclut main d'œuvre)
  • Chambres:3 600
    Revêtement sol chambres: 48 m² × 75€/m² = 3600€ (inclut main d'œuvre)
  • Cuisine:2 000
    Rafraîchissement léger cuisine: 1 cuisine complète × 2000€ = 2000€ (inclut main d'œuvre)
  • Salon:800
    Peinture salon: 20 m² × 40€/m² = 800€ (inclut main d'œuvre)
  • Électricité générale:1 200
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau électrique × 1200€ = 1200€ (inclut main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Roissy-en-Brie (Île-de-France, coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DD(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 16 500✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 634 €/mois
Revenus locatifs annuels : 19 608 €/an
Calcul : 1 634 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 120 €/an
Base de calcul : Emprunt de 283 420 à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 964 €/an
Calcul : 80 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 961 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 216 €/an
Calcul : 185 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 36 100
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 50 360
Revenus locatifs : +19 608
Charges déductibles : -50 360
Résultat foncier Année 1 : -30 752(Déficit de 30 752 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 9 352
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 14 260 €/an
Revenus locatifs : +19 608
Charges déductibles : -14 260
Résultat foncier Années 2+ : 5 348 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 9351.90 € reporté.
Prix d'achat du bien : 229 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 148 850(65% de 229 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 413 €/an
Calcul : 148 850 € × 3,636% = 5 413
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
119 60850 3699 129-30 76121 400 €9 361 €9 361 €
220 00014 0228 8825 978--3 383 €
320 40013 7678 6276 633---
420 80813 5038 3637 305---
521 22513 2318 0917 993---
621 64912 9507 8098 699---
722 08212 6597 5199 423---
822 52412 3597 21810 165---
922 97412 0496 90810 925---
1023 43411 7286 58811 705---
1123 90211 3976 25712 505---
1224 38011 0555 91513 325---
1324 86810 7025 56114 166---
1425 36510 3375 19615 028---
1525 8739 9604 81915 913---
1626 3909 5704 43016 820---
1726 9189 1684 02717 750---
1827 4568 7523 61218 704---
1928 0058 3233 18219 683---
2028 5667 8792 73820 687---
2129 1377 4202 28021 716---
2229 7206 9471 80622 773---
2330 3146 4571 31723 856---
2430 9205 95281224 968---
2531 5395 43028926 109---
TOTAL628 058295 987131 375332 07121 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 332 071
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 19 608 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 118 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 118-6 420+10 538
2+4 1180+4 118
3+4 118+975+3 143
4+4 118+2 191+1 927
5+4 118+2 398+1 720
6+4 118+2 610+1 508
7+4 118+2 827+1 291
8+4 118+3 049+1 069
9+4 118+3 278+840
10+4 118+3 512+606
11+4 118+3 752+366
12+4 118+3 998+120
13+4 118+4 250-132
14+4 118+4 509-391
15+4 118+4 774-656
16+4 118+5 046-928
17+4 118+5 325-1 207
18+4 118+5 611-1 493
19+4 118+5 905-1 787
20+4 118+6 206-2 088
21+4 118+6 515-2 397
22+4 118+6 832-2 714
23+4 118+7 157-3 039
24+4 118+7 490-3 372
25+4 118+7 833-3 715
Total+102 950+99 621+3 329
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 164 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →