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Détails du bien

Bien expiré
VilleRoissy-en-Brie (77)
Surface105m²
Coût Total283 420€
Loyer Annuel19 608€
Rentabilité6.92%
Cashflow/mois-177€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 229 000 €
Surface : 105 m²
Prix au m² : 2 180,95 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 6
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Parking, Salle de bains : 1, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

Venez découvrir ce duplex lumineux et sans aucun travaux à prévoir proche commerces, et gare RER E, situé au 3ème étage d'une résidence avec accès sécurisés.

Au premier étage, vous découvrirez une entrée avec rangements, une cuisine entièrement équipée, un séjour d'une surface de 27 m² avec un accès au balcon pouvant être végétalisé. Ce premier espace de vie vous permet de profiter au même niveau d'une chambre de 15m², et d'un wc avec point d'eau.

A l'étage, le pallier dessert un espace nuit de 3 belles chambres avec placards, un kjbi, un second wc, une salle d'eau et une salle de bain.

Un box en sous-sol sécurisé complète ce bien et vous disposerez d'un parking privatif à la résidence.

Une visite s'impose pour réaliser votre futur projet !

Pour visiter et vous accompagner dans votre projet, contactez Carole BARIANT Honoraires à la charge du vendeur Prix de vente 0 euros Selon l'article L.561.5 du Code Monétaire et Financier, pour l'organisation de la visite, la présentation d'une pièce d'identité vous sera demandée. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : Cette présente annonce a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de Carole BARIANT agissant sous le statut d'agent commercial immatriculé au Ville du greffe : MELUN sous le numéro RSAC N° 807 678 156 auprès de la SAS IMMO RESEAU au capital de 10 000 euros - Réseau national immobilier sur internet, 44 Allée des Cinq Continents - 44120 VERTOU - RNE NANTES 519 718 886. Carte professionnelle T et G n° CPI 3002 2018 000 024 971 CCI de Nantes-Saint-Nazaire (44) ; Garantie par GALIAN – 89 rue de la Boétie - 75008 Paris N°171379G pour 120 000 euros pour T. Assurance responsabilité civile professionnelle par GALIAN n° de police 120 137 405 (réf. 37279) - Le professionnel garantit et sécurise votre projet immobilier Bien soumis au statut juridique de la Copropriété. Nb de lots : 210. Charges annuelles de copropriété (Montant moyen annuel quote-part du budget prévisionnel vendeur) : 2 216 euros. Pas de procédure en cours. Prix de vente 0 euros Honoraires à la charge du vendeur Bien soumis au statut juridique de la Copropriété. Nb de lots : 210. Charges annuelles de copropriété (Montant moyen annuel quote-part du budget prévisionnel vendeur) : 2 216 euros. Pas de procédure en cours. Prix de vente 0 euros Honoraires à la charge du vendeur

Ville : Roissy-en-Brie
Département : Seine-et-Marne
Région : Île-de-France
Code postal : 77680
Total : 283 420€
Prix d'acquisition : 229 000€
Travaux : 36 100€
Valeur du bien : 265 100€
Frais de notaire : 18 320€
Coût estimé : 18 320€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 105m²
Loyer prédit : 15.56€/m²/mois
Fourchette : 13.33€ - 18.17€/m²/mois
Loyer total estimé : 1634€/mois
Loyer annuel estimé : 19608€/an
Fourchette totale : 1399€ - 1908€/mois
Fourchette annuelle : 16793€ - 22896€/an
Rentabilité brute :6.92%
Fourchette de rentabilité :5.93% - 8.08%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :283 420€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 382,65€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :80,30€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 462,95€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :131 374,79€
Coût de l'assurance :24 090,70€
Taxe foncière : 1 960,82€/an
Soit par mois : 163,40€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 184,67€/mois
Soit par an : 2 216,04€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 634,02€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 811,02€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-177,00€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 201 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Vérification et mise à jour du système de chauffage pour assurer son efficacité énergétique.
Quantité: 1 système pour 105 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration potentielle de l'efficacité énergétique.
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique si le système actuel est obsolète.
Quantité: 1 unité
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique.
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation de la salle de bain avec remplacement de la baignoire/douche, lavabo et WC.
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo fournie - état 4/5 assumé, mise aux normes nécessaire.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement du revêtement de sol dans les 4 chambres.
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture et vérification de la robinetterie de la cuisine.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 5/5 visible - cuisine moderne, peu de travaux nécessaires.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon.
Quantité: 20 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé.
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise à jour du tableau électrique et des prises.
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Mise aux normes nécessaire pour la sécurité.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :36 100 €(344 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Remplacement système de chauffage: 1 système × 13000€ = 13000€ (inclut main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Installation d'un chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (inclut main d'œuvre)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 12000€ = 12000€ (inclut main d'œuvre)
  • Chambres:3 600€
    Revêtement sol chambres: 48 m² × 75€/m² = 3600€ (inclut main d'œuvre)
  • Cuisine:2 000€
    Rafraîchissement léger cuisine: 1 cuisine complète × 2000€ = 2000€ (inclut main d'œuvre)
  • Salon:800€
    Peinture salon: 20 m² × 40€/m² = 800€ (inclut main d'œuvre)
  • Électricité générale:1 200€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau électrique × 1200€ = 1200€ (inclut main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Roissy-en-Brie (Île-de-France, coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 16 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 634 €/mois
Revenus locatifs annuels : 19 608 €/an
Calcul : 1 634 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 120 €/an
Base de calcul : Emprunt de 283 420 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 964 €/an
Calcul : 80 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 961 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 216 €/an
Calcul : 185 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 36 100 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 50 360 €
Revenus locatifs : +19 608 €
Charges déductibles : -50 360 €
Résultat foncier Année 1 : -30 752 €(Déficit de 30 752 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 9 352 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 14 260 €/an
Revenus locatifs : +19 608 €
Charges déductibles : -14 260 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 348 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 9351.90 € reporté.
Prix d'achat du bien : 229 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 148 850 €(65% de 229 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 413 €/an
Calcul : 148 850 € × 3,636% = 5 413 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
119 608 €50 369 €9 129 €-30 761 €21 400 €9 361 €9 361 €
220 000 €14 022 €8 882 €5 978 €--3 383 €
320 400 €13 767 €8 627 €6 633 €---
420 808 €13 503 €8 363 €7 305 €---
521 225 €13 231 €8 091 €7 993 €---
621 649 €12 950 €7 809 €8 699 €---
722 082 €12 659 €7 519 €9 423 €---
822 524 €12 359 €7 218 €10 165 €---
922 974 €12 049 €6 908 €10 925 €---
1023 434 €11 728 €6 588 €11 705 €---
1123 902 €11 397 €6 257 €12 505 €---
1224 380 €11 055 €5 915 €13 325 €---
1324 868 €10 702 €5 561 €14 166 €---
1425 365 €10 337 €5 196 €15 028 €---
1525 873 €9 960 €4 819 €15 913 €---
1626 390 €9 570 €4 430 €16 820 €---
1726 918 €9 168 €4 027 €17 750 €---
1827 456 €8 752 €3 612 €18 704 €---
1928 005 €8 323 €3 182 €19 683 €---
2028 566 €7 879 €2 738 €20 687 €---
2129 137 €7 420 €2 280 €21 716 €---
2229 720 €6 947 €1 806 €22 773 €---
2330 314 €6 457 €1 317 €23 856 €---
2430 920 €5 952 €812 €24 968 €---
2531 539 €5 430 €289 €26 109 €---
TOTAL628 058 €295 987 €131 375 €332 071 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 332 071 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 19 608 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 118 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 118 €-6 420 €+10 538 €
2+4 118 €0 €+4 118 €
3+4 118 €+975 €+3 143 €
4+4 118 €+2 191 €+1 927 €
5+4 118 €+2 398 €+1 720 €
6+4 118 €+2 610 €+1 508 €
7+4 118 €+2 827 €+1 291 €
8+4 118 €+3 049 €+1 069 €
9+4 118 €+3 278 €+840 €
10+4 118 €+3 512 €+606 €
11+4 118 €+3 752 €+366 €
12+4 118 €+3 998 €+120 €
13+4 118 €+4 250 €-132 €
14+4 118 €+4 509 €-391 €
15+4 118 €+4 774 €-656 €
16+4 118 €+5 046 €-928 €
17+4 118 €+5 325 €-1 207 €
18+4 118 €+5 611 €-1 493 €
19+4 118 €+5 905 €-1 787 €
20+4 118 €+6 206 €-2 088 €
21+4 118 €+6 515 €-2 397 €
22+4 118 €+6 832 €-2 714 €
23+4 118 €+7 157 €-3 039 €
24+4 118 €+7 490 €-3 372 €
25+4 118 €+7 833 €-3 715 €
Total+102 950 €+99 621 €+3 329 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 254 jours
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