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Appartement à vendre

VilleBessèges (30)
Surface131m²
Coût Total146 820€
Loyer Annuel10 217€
Rentabilité6.96%
Cashflow/mois+8€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 99 000 €
Surface : 131 m²
Prix au m² : 755,73 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 8
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2/2 étage, Salle de bain, Cave, Salon (total 20 m²), 4 chambres, Balcon

A vendre - Besseges - Ensemble immobilier situé au 2eme étage avec possibilité de faire 2 ou 3 appartements.

Appartement en bon état d'une surface de 55 m2 environ comprenant cuisine, salon - salle à  manger, une chambre, salle d'eau + wc.

Possibilité de faire également un ou deux appartements indépendant sur une surface totale de 80 m2 environ avec des travaux d'aménagement, cet espace contient une cuisine - salle à  manger et une chambre. 3 autres pièces dont une avec arrivée d'eau pour création de cuisine et salle de bains.

Cour commune avec une dépendance pour l'appartement, terrain de 280m2 environ sur deux restancles, 3 caves, proche commodités, fort potentiel

Plus d'informations sur notre site LE TUC IMMOBILIER Saint-Ambroix : 92589 Copropriété de 7 lots - dont 1,2,3,13,14,15,16 lots habitation. (Pas de procédure en cours).

Ville : Bessèges
Département : Gard
Région : Occitanie
Code postal : 30160
Coordonnées : 44.291845, 4.110356
Total : 146 820€
Prix d'acquisition : 99 000€
Travaux : 39 900€
Valeur du bien : 138 900€
Frais de notaire : 7 920€
Coût estimé : 7 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 131m²
Loyer prédit : 6.50€/m²/mois
Fourchette : 5.30€ - 7.97€/m²/mois
Loyer total estimé : 851€/mois
Loyer annuel estimé : 10217€/an
Fourchette totale : 694€ - 1044€/mois
Fourchette annuelle : 8332€ - 12530€/an
Rentabilité brute :6.96%
Fourchette de rentabilité :5.67% - 8.53%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :764,71 €/m²
Basé sur :17 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :100 177 €
Prix d'achat :99 000 €
Décote à l'achat :-1 177€ (-1.2%)
Marge achat-revente :-46 643€ (-46.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :146 820€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :717,03€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :41,60€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 758,63€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :68 288,94€
Coût de l'assurance :12 479,70€
Taxe foncière : 1 021,75€/an
Soit par mois : 85,15€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 851,46€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 843,77€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :7,68€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 444 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 131 m²
Raison: DPE G - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 13 fenêtres (estimées selon surface)
Raison: DPE G - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau pour 131 m²
Raison: DPE G - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la cuisine
Quantité: 1 cuisine (environ 10 m²)
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :39 900 €(305 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (installation comprise)
  • Menuiseries:10 400€
    Fenêtres double vitrage: 13 fenêtres × 800€ = 10400€ (pose comprise)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (installation comprise)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (installation et matériaux compris)
  • Chambres - Revêtement sol:2 880€
    Parquet flottant: 48 m² × 60€/m² = 2880€ (pose comprise)
  • Chambres - Peinture:1 920€
    Peinture murs et plafonds: 48 m² × 40€/m² = 1920€ (main d'œuvre comprise)
  • Salon - Peinture:800€
    Peinture murs et plafonds salon: 20 m² × 40€/m² = 800€ (main d'œuvre comprise)
  • Cuisine - Peinture:400€
    Peinture murs et plafonds cuisine: 10 m² × 40€/m² = 400€ (main d'œuvre comprise)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bessèges (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→E(2 classes d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 25 900€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE estimé après travaux (E) ne permet pas d'atteindre la classe D ou mieux. Des travaux supplémentaires pourraient être nécessaires.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 851 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 217 €/an
Calcul : 851 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 739 €/an
Base de calcul : Emprunt de 146 820 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 499 €/an
Calcul : 42 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 022 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 39 900 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 46 160 €
Revenus locatifs : +10 217 €
Charges déductibles : -46 160 €
Résultat foncier Année 1 : -35 942 €(Déficit de 35 942 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 14 542 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 260 €/an
Revenus locatifs : +10 217 €
Charges déductibles : -6 260 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 958 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 14542.30 € reporté.
Prix d'achat du bien : 99 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 64 350 €(65% de 99 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 340 €/an
Calcul : 64 350 € × 3,636% = 2 340 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 217 €46 164 €4 743 €-35 947 €21 400 €14 547 €14 547 €
210 422 €6 136 €4 615 €4 286 €--10 261 €
310 630 €6 004 €4 483 €4 626 €--5 635 €
410 843 €5 867 €4 346 €4 976 €--659 €
511 060 €5 726 €4 205 €5 334 €---
611 281 €5 580 €4 059 €5 701 €---
711 507 €5 429 €3 908 €6 078 €---
811 737 €5 273 €3 752 €6 464 €---
911 971 €5 112 €3 591 €6 860 €---
1012 211 €4 945 €3 424 €7 265 €---
1112 455 €4 773 €3 252 €7 682 €---
1212 704 €4 596 €3 075 €8 108 €---
1312 958 €4 412 €2 891 €8 546 €---
1413 217 €4 223 €2 702 €8 995 €---
1513 482 €4 027 €2 506 €9 455 €---
1613 751 €3 824 €2 303 €9 927 €---
1714 026 €3 615 €2 094 €10 411 €---
1814 307 €3 399 €1 878 €10 908 €---
1914 593 €3 176 €1 655 €11 417 €---
2014 885 €2 945 €1 424 €11 940 €---
2115 183 €2 707 €1 186 €12 476 €---
2215 486 €2 460 €939 €13 026 €---
2315 796 €2 206 €685 €13 590 €---
2416 112 €1 943 €422 €14 169 €---
2516 434 €1 671 €150 €14 763 €---
TOTAL327 268 €146 212 €68 289 €181 056 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 181 056 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 217 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 146 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 146 €-6 420 €+8 566 €
2+2 146 €0 €+2 146 €
3+2 146 €0 €+2 146 €
4+2 146 €0 €+2 146 €
5+2 146 €+1 402 €+744 €
6+2 146 €+1 710 €+436 €
7+2 146 €+1 823 €+323 €
8+2 146 €+1 939 €+207 €
9+2 146 €+2 058 €+88 €
10+2 146 €+2 180 €-34 €
11+2 146 €+2 304 €-158 €
12+2 146 €+2 433 €-287 €
13+2 146 €+2 564 €-418 €
14+2 146 €+2 698 €-552 €
15+2 146 €+2 837 €-691 €
16+2 146 €+2 978 €-832 €
17+2 146 €+3 123 €-977 €
18+2 146 €+3 272 €-1 126 €
19+2 146 €+3 425 €-1 279 €
20+2 146 €+3 582 €-1 436 €
21+2 146 €+3 743 €-1 597 €
22+2 146 €+3 908 €-1 762 €
23+2 146 €+4 077 €-1 931 €
24+2 146 €+4 251 €-2 105 €
25+2 146 €+4 429 €-2 283 €
Total+53 650 €+54 317 €+-667 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 20 jours
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