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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleChoisy-le-Roi (94)
Surface62.2m²
Coût Total186 720€
Loyer Annuel15 907€
Rentabilité8.52%
Cashflow/mois+213€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 169 000 €
Surface : 62.2 m²
Prix au m² : 2 717,04 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2/4 étage, Salle de bain, Toilettes séparées, Cuisine équipée, Cave, Salon (total 27,5 m²), 2 chambres, Entrée séparée, calme, Interphone, Pas de balcon

La copropriété "Les Pervenches" va bientot faire peau neuve, le ravalement et l'isolation thermique par l'extérieur,ainsi que le changement de chaudière viennent d'ètre votés lors d'une Assemblée Extraordinaire.Niché au milieu de cette copropriété verdoyante et calme , proche de toutes les commodités, à 10mn dur RER C à pied, nous vous proposons cet appartement de 4 pièces initiales mais transformé en un spacieux 3 pièces,avec un double séjour de 27m2. Situé au 2ème étage sur 4 il vous propose une entrée ,une cuisine,deux chambres avec rangements,une salle de bain et un wc ainsi qu'un double séjour,une cave complète ce bien alors que le parking est libre dans la résidence fermée et sécurisée.Des travaux de rafraichissement sont à prévoir ainsi que la refection électrique.L'appartement est très lumineux,une chambre bénéficie d'un petit balcon,les fenètres ont été changées en partie .Nous sommes Gondoles Nord,quartier très plaisant à vivre avec notament plusieurs parcs et lacs aux alentours.N'hésitez pas à contacter rapidement Jean Pierre pour une visite ISOLATION THERMIQUE PAR L'EXTERIEUR,RAVALEMENT ET CHANGEMENT DE LA CHAUDIERE VOTES ,UNE BELLE OPPORTUNITE POUR LES FUTURS ACQUEREURS Pour un 3 pièces à moins de 2735€ le m2, une affaire . Contacter JEAN PIERRE

Ville : Choisy-le-Roi
Département : Val-de-Marne
Région : Île-de-France
Code postal : 94600
Coordonnées : 48.763921, 2.419155
Total : 186 720€
Prix d'acquisition : 169 000€
Travaux : 4 200€
Valeur du bien : 173 200€
Frais de notaire : 13 520€
Coût estimé : 13 520€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 62.2m²
Loyer prédit : 21.31€/m²/mois
Fourchette : 16.75€ - 27.11€/m²/mois
Loyer total estimé : 1326€/mois
Loyer annuel estimé : 15907€/an
Fourchette totale : 1042€ - 1686€/mois
Fourchette annuelle : 12503€ - 20237€/an
Rentabilité brute :8.52%
Fourchette de rentabilité :6.70% - 10.84%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 294,86 €/m²
Basé sur :363 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :204 940 €
Prix d'achat :169 000 €
Décote à l'achat :-35 940€ (-17.5%)
Marge achat-revente :18 220€ (8.9%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :186 720€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :925,78€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.41%
Assurance emprunteur :54,46€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 980,24€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :91 012,78€
Coût de l'assurance :16 338,00€
Taxe foncière : 1 590,67€/an
Soit par mois : 132,56€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 325,56€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 112,79€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :212,77€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 355 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière à condensation pour remplacer l'ancienne chaudière
Quantité: 1 système
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres restantes par du double vitrage performant
Quantité: 1 fenêtre (selon surface totale)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des éléments de cuisine vétustes et mise aux normes de la plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (environ 8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais avec des éléments datés
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (état 2/5)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 22 m² total)
Raison: État 2.5/5 visible - chambres nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 22 m² total)
Raison: État 2.5/5 visible - murs abîmés nécessitant un rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :4 200 €(68 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:4 200€
    Chaudière à condensation: 1 système × 4200€ = 4200€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Choisy-le-Roi (Île-de-France). Coefficient 1.2 appliqué pour les coûts. Main d'œuvre incluse. ⚠️ ATTENTION: 7 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→E(1 classe d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 4 200€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ Montant des travaux énergétiques (4 200€) inférieur au minimum requis de 10 700€ pour le plafond de 21 400€.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 326 €/mois
Revenus locatifs annuels : 15 907 €/an
Calcul : 1 326 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 286 €/an
Base de calcul : Emprunt de 186 720 € à 3.41% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 654 €/an
Calcul : 54 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 591 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 4 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 12 730 €
Revenus locatifs : +15 907 €
Charges déductibles : -12 730 €
Résultat foncier Année 1 : 3 176 €

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 530 €/an
Revenus locatifs : +15 907 €
Charges déductibles : -8 530 €
Résultat foncier Années 2+ : 7 376 €/an
Prix d'achat du bien : 169 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 109 850 €(65% de 169 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 995 €/an
Calcul : 109 850 € × 3,636% = 3 995 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
115 907 €12 737 €6 292 €3 170 €---
216 225 €8 370 €6 125 €7 855 €---
316 549 €8 197 €5 953 €8 352 €---
416 880 €8 018 €5 774 €8 862 €---
517 218 €7 834 €5 589 €9 384 €---
617 562 €7 642 €5 398 €9 920 €---
717 914 €7 445 €5 200 €10 469 €---
818 272 €7 240 €4 996 €11 032 €---
918 637 €7 028 €4 784 €11 609 €---
1019 010 €6 809 €4 565 €12 201 €---
1119 390 €6 582 €4 338 €12 808 €---
1219 778 €6 348 €4 104 €13 430 €---
1320 174 €6 105 €3 861 €14 068 €---
1420 577 €5 854 €3 610 €14 723 €---
1520 989 €5 594 €3 350 €15 394 €---
1621 408 €5 326 €3 081 €16 083 €---
1721 837 €5 048 €2 803 €16 789 €---
1822 273 €4 760 €2 516 €17 513 €---
1922 719 €4 462 €2 218 €18 257 €---
2023 173 €4 154 €1 910 €19 019 €---
2123 637 €3 836 €1 591 €19 801 €---
2224 109 €3 506 €1 262 €20 603 €---
2324 592 €3 165 €921 €21 427 €---
2425 083 €2 812 €568 €22 271 €---
2525 585 €2 447 €203 €23 138 €---
TOTAL509 498 €151 318 €91 013 €358 180 €0 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 358 180 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 15 907 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 340 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 340 €+951 €+2 389 €
2+3 340 €+2 357 €+983 €
3+3 340 €+2 506 €+834 €
4+3 340 €+2 659 €+681 €
5+3 340 €+2 815 €+525 €
6+3 340 €+2 976 €+364 €
7+3 340 €+3 141 €+199 €
8+3 340 €+3 310 €+30 €
9+3 340 €+3 483 €-143 €
10+3 340 €+3 660 €-320 €
11+3 340 €+3 842 €-502 €
12+3 340 €+4 029 €-689 €
13+3 340 €+4 221 €-881 €
14+3 340 €+4 417 €-1 077 €
15+3 340 €+4 618 €-1 278 €
16+3 340 €+4 825 €-1 485 €
17+3 340 €+5 037 €-1 697 €
18+3 340 €+5 254 €-1 914 €
19+3 340 €+5 477 €-2 137 €
20+3 340 €+5 706 €-2 366 €
21+3 340 €+5 940 €-2 600 €
22+3 340 €+6 181 €-2 841 €
23+3 340 €+6 428 €-3 088 €
24+3 340 €+6 681 €-3 341 €
25+3 340 €+6 941 €-3 601 €
Total+83 500 €+107 454 €+-23 954 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 198 jours
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