Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Immeuble 300 m² exploité en meublés - Bourbonne-les-Bains - 235 000

VilleBourbonne-les-Bains (52)
Surface300
Coût Total308 400
Loyer Annuel25 968
Rentabilité8.42%
Cashflow/mois-1 538
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 235 000 €
Surface : 300 m²
Prix au m² : 783,33 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 18
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Je vous propose cet immeuble de 300 m² exploité en meublés, situé à Bourbonne-les-Bains. Construite en 1946, cette propriété offre un potentiel intéressant pour un investissement locatif avec 18 pièces réparties sur plusieurs unités. Cet immeuble comprend 6 chambres et 6 salles de bain, permettant une exploitation optimale en tant que meublés. Les espaces sont aménagés de manière fonctionnelle avec cuisines équipées visibles sur les images, offrant une belle luminosité naturelle.

  • À rafraîchir\n- Accès PMR\n- Plusieurs toilettes\n- Jardin de 400 m²\n- 6 places de parking et plus\n- Vendu loué en tourisme meublé Bourbonne-les-Bains est une destination touristique réputée, offrant un environnement propice au développement d'une activité de location meublée avec une clientèle régulière grace a sa situation geographique et aux cures thermales Classe énergie D - Classe climat D. Une belle opportunité d'investissement avec ses 25000 euros/an actuels ! Contactez-moi pour plus d'informations ou pour organiser une visite de ce bien exploité en meublés.
Ville : Bourbonne-les-Bains
Département : Haute-Marne
Région : Grand Est
Code postal : 52400
Coordonnées : 47.953250, 5.751480
Total : 308 400
Prix d'acquisition : 235 000
Travaux : 54 600
Valeur du bien : 289 600
Frais de notaire : 18 800
Coût estimé : 18 800
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 300
Loyer prédit : 7.21€/m²/mois
Fourchette : 5.68€ - 9.15€/m²/mois
Loyer total estimé : 2164€/mois
Loyer annuel estimé : 25968€/an
Fourchette totale : 1705€ - 2746€/mois
Fourchette annuelle : 20466€ - 32949€/an
Rentabilité brute :8.42%
Fourchette de rentabilité :6.64% - 10.68%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :944,27 €/m²
Basé sur :6 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :283 280
Prix d'achat :235 000
Décote à l'achat :-48 280 (-17.0%)
Marge achat-revente :-25 120€ (-8.9%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :308 400
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 502,88€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.25%
Assurance emprunteur :115,65€/mois
Taux d'assurance : 0.45% par an
Total mensualité : 1 618,53€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :142 464,97
Coût de l'assurance :34 695,00
Taxe foncière : 25 000,00€/an
Soit par mois : 2 083,33€/mois
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 2 164,00€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 3 701,87€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-1 537,87€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 300 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 30 fenêtres (estimation basée sur 300 m²)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'isolation thermique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et rafraîchissement des éléments de cuisine
Quantité: 12 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - cuisine en bon état mais à rafraîchir
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et rafraîchissement de la décoration
Quantité: 40 m² (estimation pour les deux salons)
Raison: État 3.5/5 visible sur photos - besoin de rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires et carrelage
Quantité: 6 salles de bain (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, rénovation nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rafraîchissement des murs et revêtement de sol dans les 6 chambres
Quantité: 6 chambres (environ 60 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :54 600(182 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système = 12000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Menuiseries:30 000
    Fenêtres double vitrage: 30 fenêtres × 1000€/fenêtre = 30000€
  • Cuisine:600
    Peinture des murs: 12 m² × 50€/m² = 600€
  • Salon:2 000
    Peinture des murs: 40 m² × 50€/m² = 2000€
  • Salle de bain:6 000
    Rénovation salle de bain: 30 m² × 200€/m² = 6000€
  • Chambres:3 000
    Rafraîchissement chambres: 60 m² × 50€/m² = 3000€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bourbonne-les-Bains (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DB(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 43 000✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 164 €/mois
Revenus locatifs annuels : 25 968 €/an
Calcul : 2 164 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 893 €/an
Base de calcul : Emprunt de 308 400 à 3.25% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 388 €/an
Calcul : 116 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 25 000 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 54 600
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 90 881
Revenus locatifs : +25 968
Charges déductibles : -90 881
Résultat foncier Année 1 : -64 913(Déficit de 64 913 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 43 513
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 36 281 €/an
Revenus locatifs : +25 968
Charges déductibles : -36 281
Résultat foncier Années 2+ : -10 313 €/an(Déficit de 10 313 €)
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 43512.65 € reporté.
Prix d'achat du bien : 235 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 152 750(65% de 235 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 555 €/an
Calcul : 152 750 € × 3,636% = 5 555
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
125 96890 8909 903-64 92221 400 €43 522 €43 522 €
226 48736 0229 634-9 5359 535 €-43 522 €
327 01735 7459 357-8 7288 728 €-43 522 €
427 55735 4599 071-7 9017 901 €-43 522 €
528 10935 1638 775-7 0547 054 €-43 522 €
628 67134 8588 470-6 1876 187 €-43 522 €
729 24434 5428 154-5 2985 298 €-43 522 €
829 82934 2167 828-4 3874 387 €-43 522 €
930 42633 8797 492-3 4543 454 €-43 522 €
1031 03433 5327 144-2 4982 498 €-43 522 €
1131 65533 1726 785-1 5181 518 €-43 522 €
1232 28832 8016 413-513513 €--
1332 93432 4186 030516---
1433 59232 0225 6341 570---
1534 26431 6135 2252 651---
1634 94931 1904 8023 759---
1735 64830 7544 3664 895---
1836 36130 3033 9156 059---
1937 08929 8373 4497 252---
2037 83029 3562 9688 475---
2138 58728 8592 4719 728---
2239 35928 3451 95811 013---
2340 14627 8151 42712 331---
2440 94927 26787913 682---
2541 76826 70131415 067---
TOTAL831 762856 760142 465-24 99878 473Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 23 542
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : -24 998
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 25 968 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 453 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 453-6 420+11 873
2+5 453-2 860+8 313
3+5 453-2 618+8 071
4+5 453-2 370+7 823
5+5 453-2 116+7 569
6+5 453-1 856+7 309
7+5 453-1 589+7 042
8+5 453-1 316+6 769
9+5 453-1 036+6 489
10+5 453-749+6 202
11+5 453-455+5 908
12+5 453-154+5 607
13+5 453+155+5 298
14+5 453+471+4 982
15+5 453+795+4 658
16+5 453+1 128+4 325
17+5 453+1 468+3 985
18+5 453+1 818+3 635
19+5 453+2 175+3 278
20+5 453+2 542+2 911
21+5 453+2 918+2 535
22+5 453+3 304+2 149
23+5 453+3 699+1 754
24+5 453+4 104+1 349
25+5 453+4 520+933
Total+136 325+5 557+130 768
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 40 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →