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A la campagne

Bien expiré
VilleSaulgond (16)
Surface86
Coût Total77 246
Loyer Annuel7 934
Rentabilité10.27%
Cashflow/mois+185
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 59 950 €
Surface : 86 m²
Prix au m² : 697,09 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Cheminée, Mandat exclusif, Jardin

Je vous présente cette maison située dans un hameau, à 12 minutes de Confolens et de Chabanais. Elle est lumineuse avec une bonne isolation aussi bien les murs que les combles, un double plancher au sol, le double vitrage est installé sauf au niveau des deux chambres, les volets en bois ont été refaits, la cuisine installée en 2021(jamais servie), une climatisation réversible plus dans le salon une cheminée avec un insert. Nous accédons à la maison soit par la cuisine ,soit par le salon, il y a également au rez-de-chaussée, les toilettes, la salle d'eau et les deux chambres à l'étage. Attenant à cette habitation, une grange avec une porte électrique. Un terrain attenant plus un joli terrain non attenant mais juste de l'autre côté de la route ou très peu de voiture passent. Travaux à faire: assainissement individuel à installer complètement. Ce bien vous est présenté par Corinne Dussouchaud, votre conseillère indépendante Dr House Immo. - https://www.ledoc.immo/medias/baremes/260.pdf

Ville : Saulgond
Département : Charente
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 16420
Coordonnées : 45.952710, 0.764019
Total : 77 246
Prix d'acquisition : 59 950
Travaux : 12 500
Valeur du bien : 72 450
Frais de notaire : 4 796
Coût estimé : 4 796
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 86
Loyer prédit : 7.69€/m²/mois
Fourchette : 6.05€ - 9.77€/m²/mois
Loyer total estimé : 661€/mois
Loyer annuel estimé : 7934€/an
Fourchette totale : 520€ - 840€/mois
Fourchette annuelle : 6245€ - 10080€/an
Rentabilité brute :10.27%
Fourchette de rentabilité :8.08% - 13.05%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :881,67 €/m²
Basé sur :17 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :75 824
Prix d'achat :59 950
Décote à l'achat :-15 874 (-20.9%)
Marge achat-revente :-1 422€ (-1.9%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :77 246
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :387,96€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :22,53€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 410,49€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :39 140,69
Coût de l'assurance :6 759,03
Taxe foncière : 793,40€/an
Soit par mois : 66,12€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 661,17€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 476,60€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :184,56€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 313 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 86 m²
Raison: DPE E - Maison - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres des deux chambres par du double vitrage performant
Quantité: 2 fenêtres
Raison: DPE E - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible - rénovation nécessaire pour mise aux normes
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des meubles de cuisine et électroménager pour moderniser l'espace
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - électroménager fonctionnel mais daté
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sol nécessitant rafraîchissement
VentilationRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Installation
Installation d'une VMC double flux pour améliorer la qualité de l'air
Quantité: 1 système
Raison: Amélioration de la ventilation nécessaire pour le confort

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :12 500(145 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 500
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyen 2025 pour la région Saulgond (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse. ⚠️ ATTENTION: 6 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

EC(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 12 500✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 661 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 934 €/an
Calcul : 661 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 693 €/an
Base de calcul : Emprunt de 77 246 à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 270 €/an
Calcul : 23 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 793 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 12 500
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 16 257
Revenus locatifs : +7 934
Charges déductibles : -16 257
Résultat foncier Année 1 : -8 322(Déficit de 8 322 €)
Imputable sur revenu global : 8 322
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 757 €/an
Revenus locatifs : +7 934
Charges déductibles : -3 757
Résultat foncier Années 2+ : 4 178 €/an
Prix d'achat du bien : 59 950
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 38 968(65% de 59 950 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 417 €/an
Calcul : 38 968 € × 3,636% = 1 417
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 93416 2592 695-8 3258 325 €--
28 0933 6892 6254 404---
38 2553 6162 5524 639---
48 4203 5402 4774 879---
58 5883 4622 3985 126---
68 7603 3812 3175 379---
78 9353 2972 2345 638---
89 1143 2102 1475 903---
99 2963 1202 0576 175---
109 4823 0271 9636 455---
119 6722 9311 8676 741---
129 8652 8311 7677 034---
1310 0622 7271 6637 335---
1410 2632 6201 5567 644---
1510 4692 5081 4457 960---
1610 6782 3931 3298 285---
1710 8922 2741 2108 618---
1811 1102 1501 0878 959---
1911 3322 0229599 309---
2011 5581 8908269 669---
2111 7901 75268810 037---
2212 0251 61054610 415---
2312 2661 46239910 803---
2412 5111 31024611 201---
2512 7611 1528811 610---
TOTAL254 12878 23539 141175 8948 325Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 498
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 175 894
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 934 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 666 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 666-2 498+4 164
2+1 666+1 321+345
3+1 666+1 392+274
4+1 666+1 464+202
5+1 666+1 538+128
6+1 666+1 614+52
7+1 666+1 691-25
8+1 666+1 771-105
9+1 666+1 853-187
10+1 666+1 936-270
11+1 666+2 022-356
12+1 666+2 110-444
13+1 666+2 201-535
14+1 666+2 293-627
15+1 666+2 388-722
16+1 666+2 485-819
17+1 666+2 585-919
18+1 666+2 688-1 022
19+1 666+2 793-1 127
20+1 666+2 901-1 235
21+1 666+3 011-1 345
22+1 666+3 125-1 459
23+1 666+3 241-1 575
24+1 666+3 360-1 694
25+1 666+3 483-1 817
Total+41 650+52 768+-11 118
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 63 jours
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