Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Maison 103 m² à Saint-Marcel

VilleSaint-Marcel (36)
Surface103
Coût Total154 630
Loyer Annuel7 783
Rentabilité5.03%
Cashflow/mois-234
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 80 000 €
Surface : 103 m²
Prix au m² : 776,7 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 103 m², 3 pièces, Cave, 1 garage, 1 place de parking

Maison de village de type 3 comprenant un séjour lumineux, une cuisine indépendante, ainsi qu'une salle d'eau équipée d'une cabine de douche et de Wc. À l'étage se trouvent deux chambres et une salle de bain avec baignoire et Wc. La propriété dispose également d'un garage, d'une cuisine d'été, d'une cave, ainsi que d'un petit jardinet.

Honoraires inclus de 8.4% Ttc à la charge de l'acquéreur. Prix hors honoraires 73 800 €. Logement à consommation énergétique excessive : Classe énergie F, Classe climat D Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 3494.00 € et 4726.00 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris). Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : .

Ville : Saint-Marcel
Département : Indre
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 36200
Coordonnées : 46.601850, 1.511880
Total : 154 630
Prix d'acquisition : 80 000
Travaux : 68 230
Valeur du bien : 148 230
Frais de notaire : 6 400
Coût estimé : 6 400
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 103
Loyer prédit : 6.30€/m²/mois
Fourchette : 5.06€ - 7.83€/m²/mois
Loyer total estimé : 649€/mois
Loyer annuel estimé : 7783€/an
Fourchette totale : 521€ - 807€/mois
Fourchette annuelle : 6257€ - 9681€/an
Rentabilité brute :5.03%
Fourchette de rentabilité :4.05% - 6.26%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :898,55 €/m²
Basé sur :37 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :92 551
Prix d'achat :80 000
Décote à l'achat :-12 551 (-13.6%)
Marge achat-revente :-62 079€ (-67.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :154 630
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :772,46€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :45,10€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 817,56€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :77 106,98
Coût de l'assurance :13 530,12
Taxe foncière : 778,29€/an
Soit par mois : 64,86€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 648,58€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 882,41€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-233,84€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 103 m²
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques, meilleur rapport qualité/prix
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 103 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 13 fenêtres
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des meubles de cuisine, électroménager et réfection plomberie/électricité
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine nécessite rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 assumé - salle de bain nécessite rénovation complète
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité, menuiseries intérieures
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 2/5 assumé - chambres nécessitent rénovation lourde
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Ponçage et vitrification du parquet, peinture des murs
Quantité: 25 m²
Raison: État 3/5 visible - salon nécessite rafraîchissement
VentilationRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Installation
Installation d'une VMC double flux
Quantité: 1 système pour 103 m²
Raison: Amélioration de la qualité de l'air intérieur et du score DPE

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :68 230(662 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:6 180
    Isolation combles: 103 m² × 60€/m² = 6180€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:12 500
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries - Fenêtres:11 050
    Fenêtres double vitrage: 13 fenêtres × 800€ = 10400€, Main d'œuvre: 50€ × 13 = 650€
  • Cuisine - Rénovation complète:16 000
    Cuisine complète: 1 cuisine × 10000€ = 10000€, Électroménager: 1 ensemble × 4000€ = 4000€, Plomberie: 1 installation × 1000€ = 1000€, Électricité: 1 installation × 1000€ = 1000€
  • Salle de bain - Rénovation complète:8 000
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (incluant plomberie et électricité)
  • Chambres - Rénovation lourde:9 000
    Rénovation chambres: 30 m² × 300€/m² = 9000€ (incluant peinture, électricité et revêtement)
  • Salon - Rafraîchissement:1 500
    Ponçage et vitrification parquet: 25 m² × 60€/m² = 1500€ (incluant main d'œuvre)
  • Ventilation - Installation VMC double flux:4 000
    Installation VMC double flux: 1 système × 4000€ = 4000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Marcel (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

FC(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 33 730✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres, Ventilation - Installation VMC double flux
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 649 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 783 €/an
Calcul : 649 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 313 €/an
Base de calcul : Emprunt de 154 630 à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 541 €/an
Calcul : 45 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 778 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 68 230
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 74 863
Revenus locatifs : +7 783
Charges déductibles : -74 863
Résultat foncier Année 1 : -67 080(Déficit de 67 080 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 45 680
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 633 €/an
Revenus locatifs : +7 783
Charges déductibles : -6 633
Résultat foncier Années 2+ : 1 150 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 45680.03 € reporté.
Prix d'achat du bien : 80 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 52 000(65% de 80 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 891 €/an
Calcul : 52 000 € × 3,636% = 1 891
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 78374 8685 319-67 08521 400 €45 685 €45 685 €
27 9396 4985 1791 440--44 245 €
38 0976 3545 0341 744--42 501 €
48 2596 2044 8842 055--40 446 €
58 4246 0494 7292 376--38 070 €
68 5935 8884 5692 705--35 365 €
78 7655 7224 4033 043--32 322 €
88 9405 5504 2303 390--28 932 €
99 1195 3724 0523 747--25 185 €
109 3015 1873 8684 114--21 071 €
119 4874 9963 6774 491--16 580 €
129 6774 7993 4794 879---
139 8714 5943 2745 277---
1410 0684 3823 0625 686---
1510 2694 1622 8436 107---
1610 4753 9352 6166 540---
1710 6843 7002 3806 985---
1810 8983 4562 1377 442---
1911 1163 2041 8847 912---
2011 3382 9431 6238 395---
2111 5652 6721 3538 893---
2211 7962 3921 0739 404---
2312 0322 1037839 930---
2412 2731 80348310 470---
2512 5181 49217211 026---
TOTAL249 290178 32477 10770 96521 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 70 965
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 783 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 634 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 634-6 420+8 054
2+1 6340+1 634
3+1 6340+1 634
4+1 6340+1 634
5+1 6340+1 634
6+1 6340+1 634
7+1 6340+1 634
8+1 6340+1 634
9+1 6340+1 634
10+1 6340+1 634
11+1 6340+1 634
12+1 634+1 464+170
13+1 634+1 583+51
14+1 634+1 706-72
15+1 634+1 832-198
16+1 634+1 962-328
17+1 634+2 095-461
18+1 634+2 233-599
19+1 634+2 374-740
20+1 634+2 519-885
21+1 634+2 668-1 034
22+1 634+2 821-1 187
23+1 634+2 979-1 345
24+1 634+3 141-1 507
25+1 634+3 308-1 674
Total+40 850+26 264+14 586
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 47 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →