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Studio 2 pièces 31 m²

Bien expiré
VilleMontréjeau (31)
Surface31m²
Coût Total67 940€
Loyer Annuel4 033€
Rentabilité5.94%
Cashflow/mois-98€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 38 000 €
Surface : 31 m²
Prix au m² : 1 225,81 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 2
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Studio 2 pièces 31 m²

Charmant studio de 33m² situé à Montréjeau dans une ancienne maison bourgeoise. Ce studio comprend un séjour avec une cuisine ouverte, un coin nuit, un salon de 15m² et une salle de bain. Il bénéficie également d'une place de parking et est proche de toutes commodités. Avec son ambiance chaleureuse et son emplacement idéal, ce studio constitue une opportunité à ne pas manquer.DPE:G. Bien soumis au statut juridique de la Copropriété. Nb de lots : 15.

Charges annuelles de copropriété (Montant moyen annuel quote-part du budget prévisionnel vendeur) : 500 €. Pas de procédure en cours.Honoraires TTC charge vendeur Annonce rédigée par un agent commercial.

Surface : 31 m²

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours Nombre de lots : 15 Date de réalisation du diagnostic énergétique : 23/02/2024

Consommation énergie primaire : 538 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 260 € et 1 740 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2021 (abonnements compris) Logement à consommation énergétique excessive : classe G

Ville : Montréjeau
Département : Haute-Garonne
Région : Occitanie
Code postal : 31210
Coordonnées : 43.084915, 0.570898
Total : 67 940€
Prix d'acquisition : 38 000€
Travaux : 26 900€
Valeur du bien : 64 900€
Frais de notaire : 3 040€
Coût estimé : 3 040€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 31m²
Loyer prédit : 10.84€/m²/mois
Fourchette : 8.89€ - 13.23€/m²/mois
Loyer total estimé : 336€/mois
Loyer annuel estimé : 4033€/an
Fourchette totale : 275€ - 410€/mois
Fourchette annuelle : 3306€ - 4920€/an
Rentabilité brute :5.94%
Fourchette de rentabilité :4.87% - 7.24%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 004,7 €/m²
Basé sur :57 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :31 146 €
Prix d'achat :38 000 €
Décote à l'achat :+6 854€ (+22.0%)
Marge achat-revente :-36 794€ (-118.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :67 940€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :331,80€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :27,18€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 358,98€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :31 600,26€
Coût de l'assurance :8 152,80€
Taxe foncière : 403,30€/an
Soit par mois : 33,61€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 41,67€/mois
Soit par an : 500,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 336,09€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 434,25€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-98,17€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 31 m²
Raison: DPE G - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 3 fenêtres
Raison: DPE G - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE G - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite mise aux normes et rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise aux normes de la plomberie et électricité, peinture et finitions
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Cuisine nécessite mise aux normes et rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Peinture des murs et plafonds, mise aux normes de l'électricité
Quantité: 1 chambre (environ 15 m²)
Raison: État 3/5 - Coin nuit nécessite rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et plafonds
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 4/5 - Salon en bon état, rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :26 900 €(868 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 500€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 6500€ = 6500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:3 600€
    Fenêtres double vitrage: 3 fenêtres × 1200€ = 3600€ (incluant la main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:5 000€
    Rafraîchissement cuisine: 1 cuisine complète × 5000€ = 5000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres:1 200€
    Peinture chambre: 15 m² × 80€/m² = 1200€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon:1 600€
    Peinture salon: 20 m² × 80€/m² = 1600€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Montréjeau (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→E(2 classes d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 13 100€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE estimé après travaux (E) ne permet pas d'atteindre la classe D ou mieux. Des travaux supplémentaires pourraient être nécessaires.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 336 €/mois
Revenus locatifs annuels : 4 033 €/an
Calcul : 336 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 193 €/an
Base de calcul : Emprunt de 67 940 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 326 €/an
Calcul : 27 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 403 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 500 €/an
Calcul : 42 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 26 900 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 30 322 €
Revenus locatifs : +4 033 €
Charges déductibles : -30 322 €
Résultat foncier Année 1 : -26 289 €(Déficit de 26 289 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 4 889 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 422 €/an
Revenus locatifs : +4 033 €
Charges déductibles : -3 422 €
Résultat foncier Années 2+ : 611 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 4889.25 € reporté.
Prix d'achat du bien : 38 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 24 700 €(65% de 38 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 898 €/an
Calcul : 24 700 € × 3,636% = 898 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
14 033 €30 324 €2 195 €-26 291 €21 400 €4 891 €4 891 €
24 114 €3 365 €2 136 €749 €--4 143 €
34 196 €3 304 €2 074 €892 €--3 251 €
44 280 €3 241 €2 011 €1 039 €--2 211 €
54 365 €3 175 €1 946 €1 190 €--1 021 €
64 453 €3 108 €1 878 €1 345 €---
74 542 €3 038 €1 808 €1 504 €---
84 633 €2 966 €1 736 €1 667 €---
94 725 €2 891 €1 662 €1 834 €---
104 820 €2 814 €1 585 €2 006 €---
114 916 €2 734 €1 505 €2 182 €---
125 015 €2 652 €1 423 €2 362 €---
135 115 €2 567 €1 338 €2 548 €---
145 217 €2 480 €1 250 €2 738 €---
155 321 €2 389 €1 159 €2 933 €---
165 428 €2 295 €1 066 €3 133 €---
175 536 €2 198 €969 €3 338 €---
185 647 €2 098 €869 €3 549 €---
195 760 €1 995 €766 €3 765 €---
205 875 €1 888 €659 €3 987 €---
215 993 €1 778 €549 €4 215 €---
226 113 €1 664 €435 €4 449 €---
236 235 €1 546 €317 €4 689 €---
246 360 €1 425 €195 €4 935 €---
256 487 €1 299 €70 €5 188 €---
TOTAL129 179 €89 236 €31 600 €39 943 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 39 943 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 4 033 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +847 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+847 €-6 420 €+7 267 €
2+847 €0 €+847 €
3+847 €0 €+847 €
4+847 €0 €+847 €
5+847 €0 €+847 €
6+847 €+97 €+750 €
7+847 €+451 €+396 €
8+847 €+500 €+347 €
9+847 €+550 €+297 €
10+847 €+602 €+245 €
11+847 €+655 €+192 €
12+847 €+709 €+138 €
13+847 €+764 €+83 €
14+847 €+821 €+26 €
15+847 €+880 €-33 €
16+847 €+940 €-93 €
17+847 €+1 001 €-154 €
18+847 €+1 065 €-218 €
19+847 €+1 130 €-283 €
20+847 €+1 196 €-349 €
21+847 €+1 264 €-417 €
22+847 €+1 335 €-488 €
23+847 €+1 407 €-560 €
24+847 €+1 480 €-633 €
25+847 €+1 556 €-709 €
Total+21 175 €+11 983 €+9 192 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 84 jours
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