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Duplex à vendre

Bien expiré
VillePérigueux (24)
Surface108.6m²
Coût Total195 660€
Loyer Annuel12 184€
Rentabilité6.23%
Cashflow/mois-99€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 129 000 €
Surface : 108.6 m²
Prix au m² : 1 187,85 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : RDC, 4 chambres, Non meublé

Quartier Saint-Georges à proximité de toutes les commodités, appartement en duplex à rafraîchir. Il se compose d'un séjour, une cuisine indépendante, salle d'eau et 4 chambres. Possibilité d'acquérir le local commercial au rez-de-chaussée Contactez-nous pour davantage de renseignements ou organiser une visite. Référence agence : 1765

Ville : Périgueux
Département : Dordogne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 24000
Coordonnées : 45.177831, 0.727565
Total : 195 660€
Prix d'acquisition : 129 000€
Travaux : 56 340€
Valeur du bien : 185 340€
Frais de notaire : 10 320€
Coût estimé : 10 320€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 108.6m²
Loyer prédit : 9.35€/m²/mois
Fourchette : 7.40€ - 11.81€/m²/mois
Loyer total estimé : 1015€/mois
Loyer annuel estimé : 12184€/an
Fourchette totale : 804€ - 1283€/mois
Fourchette annuelle : 9643€ - 15394€/an
Rentabilité brute :6.23%
Fourchette de rentabilité :4.93% - 7.87%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 815,19 €/m²
Basé sur :248 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :197 130 €
Prix d'achat :129 000 €
Décote à l'achat :-68 130€ (-34.6%)
Marge achat-revente :1 470€ (0.8%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :195 660€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :955,55€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :57,07€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 012,62€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :91 005,41€
Coût de l'assurance :17 120,25€
Taxe foncière : 1 218,40€/an
Soit par mois : 101,53€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 015,34€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 114,15€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-98,82€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 388 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 108.6 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 11 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 6 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain avec fixtures un peu datées
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - chambres avec parquet en bon état mais murs légèrement abîmés
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - murs légèrement abîmés nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rafraîchissement du salon avec peinture et éventuellement revêtement de sol
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: Aucune photo salon - état 3/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :56 340 €(519 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:11 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 11500€ = 11500€ (inclus main d'œuvre)
  • Menuiseries:12 100€
    Fenêtres double vitrage: 11 fenêtres × 1100€ = 12100€ (inclus main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (inclus main d'œuvre)
  • Cuisine:15 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 15000€ = 15000€ (inclus main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation salle de bain: 6 m² × 1000€/m² = 6000€ (inclus main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:4 800€
    Parquet flottant: 48 m² × 100€/m² = 4800€ (inclus main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 440€
    Peinture murs: 48 m² × 30€/m² = 1440€ (inclus main d'œuvre)
  • Salon - Rénovation:2 000€
    Rafraîchissement salon: 25 m² × 80€/m² = 2000€ (inclus main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Périgueux (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→D(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 27 100€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 015 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 184 €/an
Calcul : 1 015 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 315 €/an
Base de calcul : Emprunt de 195 660 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 685 €/an
Calcul : 57 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 218 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 56 340 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 64 558 €
Revenus locatifs : +12 184 €
Charges déductibles : -64 558 €
Résultat foncier Année 1 : -52 374 €(Déficit de 52 374 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 30 974 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 218 €/an
Revenus locatifs : +12 184 €
Charges déductibles : -8 218 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 966 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 30974.38 € reporté.
Prix d'achat du bien : 129 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 83 850 €(65% de 129 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 049 €/an
Calcul : 83 850 € × 3,636% = 3 049 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 184 €64 565 €6 321 €-52 381 €21 400 €30 981 €30 981 €
212 428 €8 054 €6 151 €4 374 €--26 607 €
312 676 €7 877 €5 974 €4 799 €--21 808 €
412 930 €7 695 €5 792 €5 235 €--16 573 €
513 188 €7 507 €5 603 €5 682 €--10 891 €
613 452 €7 312 €5 409 €6 140 €--4 751 €
713 721 €7 111 €5 208 €6 610 €---
813 996 €6 903 €5 000 €7 092 €---
914 276 €6 689 €4 785 €7 587 €---
1014 561 €6 467 €4 564 €8 094 €---
1114 852 €6 238 €4 334 €8 615 €---
1215 149 €6 001 €4 098 €9 148 €---
1315 452 €5 756 €3 853 €9 696 €---
1415 761 €5 504 €3 600 €10 258 €---
1516 077 €5 242 €3 339 €10 834 €---
1616 398 €4 973 €3 069 €11 425 €---
1716 726 €4 694 €2 791 €12 032 €---
1817 061 €4 406 €2 503 €12 655 €---
1917 402 €4 108 €2 205 €13 293 €---
2017 750 €3 801 €1 898 €13 949 €---
2118 105 €3 483 €1 580 €14 622 €---
2218 467 €3 155 €1 252 €15 312 €---
2318 836 €2 816 €913 €16 020 €---
2419 213 €2 466 €563 €16 747 €---
2519 597 €2 104 €201 €17 494 €---
TOTAL390 258 €194 926 €91 005 €195 333 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 195 333 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 184 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 559 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 559 €-6 420 €+8 979 €
2+2 559 €0 €+2 559 €
3+2 559 €0 €+2 559 €
4+2 559 €0 €+2 559 €
5+2 559 €0 €+2 559 €
6+2 559 €0 €+2 559 €
7+2 559 €+558 €+2 001 €
8+2 559 €+2 128 €+431 €
9+2 559 €+2 276 €+283 €
10+2 559 €+2 428 €+131 €
11+2 559 €+2 584 €-25 €
12+2 559 €+2 745 €-186 €
13+2 559 €+2 909 €-350 €
14+2 559 €+3 077 €-518 €
15+2 559 €+3 250 €-691 €
16+2 559 €+3 428 €-869 €
17+2 559 €+3 610 €-1 051 €
18+2 559 €+3 796 €-1 237 €
19+2 559 €+3 988 €-1 429 €
20+2 559 €+4 185 €-1 626 €
21+2 559 €+4 386 €-1 827 €
22+2 559 €+4 594 €-2 035 €
23+2 559 €+4 806 €-2 247 €
24+2 559 €+5 024 €-2 465 €
25+2 559 €+5 248 €-2 689 €
Total+63 975 €+58 600 €+5 375 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 169 jours
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