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Maison de caractère à rénover avec dépendances Secteur Aix

Bien expiré
VilleAix-en-Othe (10)
Surface177.83m²
Coût Total191 734€
Loyer Annuel15 949€
Rentabilité8.32%
Cashflow/mois+177€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 125 000 €
Surface : 177.83 m²
Prix au m² : 702,92 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : gaz individuel, Nombre d'égages : 2, Mandat exclusif, Jardin

Au coeur du Pays d'Othe, dans un environnement paisible propice à la détente, cette authentique maison de caractère séduira les amateurs de charme et de projets de rénovation. Derrière sa façade pleine d'authenticité se dévoilent de beaux volumes baignés de lumière, où les poutres apparentes et les matériaux d'époque racontent l'histoire des lieux. La maison offre une configuration familiale avec quatre chambres et deux salles de bains, permettant d'accueillir famille et amis en toute sérénité. Les espaces de vie, généreux et chaleureux, constituent une excellente base pour imaginer un intérieur à votre image, mêlant confort moderne et cachet de l'ancien. La cuisine est conviviale et pleine de potentiel, tandis que les pièces de l'étage dévoilent une atmosphère authentique sous les poutres apparentes. À l'extérieur, les dépendances et l'ancienne grange ouvrent de nombreuses perspectives : atelier, espace de stockage, garage, activité professionnelle ou encore extension du projet d'habitation. Le terrain qui entoure l'ensemble apporte une agréable sensation d'espace et de tranquillité, dans un cadre verdoyant. Une propriété rare pour ceux qui recherchent avant tout le charme, les volumes et le potentiel d'un bien à réinventer, au sein d'un secteur apprécié pour sa qualité de vie et son authenticité. Une visite suffit pour imaginer tout ce que cette maison peut devenir. 'Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques.'

Ville : Aix-en-Othe
Département : Aube
Région : Grand Est
Code postal : 10160
Coordonnées : 48.216126, 3.732318
Total : 191 734€
Prix d'acquisition : 125 000€
Travaux : 56 734€
Valeur du bien : 181 734€
Frais de notaire : 10 000€
Coût estimé : 10 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 177.83m²
Loyer prédit : 7.47€/m²/mois
Fourchette : 5.75€ - 9.71€/m²/mois
Loyer total estimé : 1329€/mois
Loyer annuel estimé : 15949€/an
Fourchette totale : 1023€ - 1727€/mois
Fourchette annuelle : 12275€ - 20721€/an
Rentabilité brute :8.32%
Fourchette de rentabilité :6.40% - 10.81%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 214,29 €/m²
Basé sur :25 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :215 937 €
Prix d'achat :125 000 €
Décote à l'achat :-90 937€ (-42.1%)
Marge achat-revente :24 203€ (11.2%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :191 734€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :962,95€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :55,92€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 018,88€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :97 151,98€
Coût de l'assurance :16 776,73€
Taxe foncière : 1 594,86€/an
Soit par mois : 132,90€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 329,05€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 151,78€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :177,27€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 260 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 177.83 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 177.83 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 22 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle douche, lavabo et WC
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Aucune photo fournie, état moyen supposé
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation importante
Rénovation de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - installations fonctionnelles mais datées
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - léger rafraîchissement nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - léger rafraîchissement nécessaire
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger souhaitable

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :56 734 €(319 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:5 334€
    Isolation toiture/combles: 177.83 m² × 30€/m² = 5334€, Main d'œuvre: 4€
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:12 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système = 12500€, Main d'œuvre: 0€
  • Menuiseries - Fenêtres:17 600€
    Fenêtres double vitrage: 22 fenêtres × 800€/fenêtre = 17600€, Main d'œuvre: 0€
  • Salle de bain - Rénovation complète:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 6000€, Main d'œuvre: 0€
  • Cuisine - Rénovation importante:10 000€
    Rénovation complète cuisine: 10000€, Main d'œuvre: 0€
  • Chambres - Revêtement sol:3 600€
    Parquet flottant: 60 m² × 60€/m² = 3600€, Main d'œuvre: 0€
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 60 m² × 20€/m² = 1200€, Main d'œuvre: 0€
  • Salon - Peinture:500€
    Peinture murs et plafonds salon: 25 m² × 20€/m² = 500€, Main d'œuvre: 0€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Aix-en-Othe (coefficient 0.9 appliqué pour les zones rurales). Main d'œuvre incluse dans les estimations.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 35 434€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 329 €/mois
Revenus locatifs annuels : 15 949 €/an
Calcul : 1 329 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 684 €/an
Base de calcul : Emprunt de 191 734 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 671 €/an
Calcul : 56 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 595 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 56 734 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 65 684 €
Revenus locatifs : +15 949 €
Charges déductibles : -65 684 €
Résultat foncier Année 1 : -49 735 €(Déficit de 49 735 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 28 335 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 950 €/an
Revenus locatifs : +15 949 €
Charges déductibles : -8 950 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 999 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 28335.07 € reporté.
Prix d'achat du bien : 125 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 81 250 €(65% de 125 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 955 €/an
Calcul : 81 250 € × 3,636% = 2 955 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
115 949 €65 690 €6 690 €-49 741 €21 400 €28 341 €28 341 €
216 268 €8 781 €6 515 €7 486 €--20 855 €
316 593 €8 601 €6 335 €7 992 €--12 863 €
416 925 €8 413 €6 147 €8 512 €--4 351 €
517 263 €8 219 €5 953 €9 044 €---
617 609 €8 018 €5 752 €9 590 €---
717 961 €7 810 €5 544 €10 151 €---
818 320 €7 594 €5 328 €10 726 €---
918 686 €7 371 €5 105 €11 315 €---
1019 060 €7 140 €4 874 €11 920 €---
1119 441 €6 900 €4 634 €12 541 €---
1219 830 €6 651 €4 386 €13 179 €---
1320 227 €6 394 €4 128 €13 832 €---
1420 631 €6 128 €3 862 €14 503 €---
1521 044 €5 852 €3 586 €15 192 €---
1621 465 €5 566 €3 300 €15 899 €---
1721 894 €5 270 €3 004 €16 624 €---
1822 332 €4 963 €2 697 €17 369 €---
1922 778 €4 645 €2 379 €18 133 €---
2023 234 €4 316 €2 050 €18 918 €---
2123 699 €3 975 €1 709 €19 724 €---
2224 173 €3 622 €1 356 €20 551 €---
2324 656 €3 256 €990 €21 401 €---
2425 149 €2 877 €611 €22 273 €---
2525 652 €2 484 €218 €23 168 €---
TOTAL510 838 €210 534 €97 152 €300 304 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 300 304 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 15 949 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 349 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 349 €-6 420 €+9 769 €
2+3 349 €0 €+3 349 €
3+3 349 €0 €+3 349 €
4+3 349 €0 €+3 349 €
5+3 349 €+1 408 €+1 941 €
6+3 349 €+2 877 €+472 €
7+3 349 €+3 045 €+304 €
8+3 349 €+3 218 €+131 €
9+3 349 €+3 395 €-46 €
10+3 349 €+3 576 €-227 €
11+3 349 €+3 762 €-413 €
12+3 349 €+3 954 €-605 €
13+3 349 €+4 150 €-801 €
14+3 349 €+4 351 €-1 002 €
15+3 349 €+4 558 €-1 209 €
16+3 349 €+4 770 €-1 421 €
17+3 349 €+4 987 €-1 638 €
18+3 349 €+5 211 €-1 862 €
19+3 349 €+5 440 €-2 091 €
20+3 349 €+5 675 €-2 326 €
21+3 349 €+5 917 €-2 568 €
22+3 349 €+6 165 €-2 816 €
23+3 349 €+6 420 €-3 071 €
24+3 349 €+6 682 €-3 333 €
25+3 349 €+6 951 €-3 602 €
Total+83 725 €+90 091 €+-6 366 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 106 jours
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