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Maison de caractère à rénover avec dépendances Secteur Aix

VilleAix-en-Othe (10)
Surface177.83
Coût Total191 734
Loyer Annuel15 949
Rentabilité8.32%
Cashflow/mois+177
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 125 000 €
Surface : 177.83 m²
Prix au m² : 702,92 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : gaz individuel, Nombre d'égages : 2, Mandat exclusif, Jardin

Au coeur du Pays d'Othe, dans un environnement paisible propice à la détente, cette authentique maison de caractère séduira les amateurs de charme et de projets de rénovation. Derrière sa façade pleine d'authenticité se dévoilent de beaux volumes baignés de lumière, où les poutres apparentes et les matériaux d'époque racontent l'histoire des lieux. La maison offre une configuration familiale avec quatre chambres et deux salles de bains, permettant d'accueillir famille et amis en toute sérénité. Les espaces de vie, généreux et chaleureux, constituent une excellente base pour imaginer un intérieur à votre image, mêlant confort moderne et cachet de l'ancien. La cuisine est conviviale et pleine de potentiel, tandis que les pièces de l'étage dévoilent une atmosphère authentique sous les poutres apparentes. À l'extérieur, les dépendances et l'ancienne grange ouvrent de nombreuses perspectives : atelier, espace de stockage, garage, activité professionnelle ou encore extension du projet d'habitation. Le terrain qui entoure l'ensemble apporte une agréable sensation d'espace et de tranquillité, dans un cadre verdoyant. Une propriété rare pour ceux qui recherchent avant tout le charme, les volumes et le potentiel d'un bien à réinventer, au sein d'un secteur apprécié pour sa qualité de vie et son authenticité. Une visite suffit pour imaginer tout ce que cette maison peut devenir. 'Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques.'

Ville : Aix-en-Othe
Département : Aube
Région : Grand Est
Code postal : 10160
Coordonnées : 48.216126, 3.732318
Total : 191 734
Prix d'acquisition : 125 000
Travaux : 56 734
Valeur du bien : 181 734
Frais de notaire : 10 000
Coût estimé : 10 000
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 177.83
Loyer prédit : 7.47€/m²/mois
Fourchette : 5.75€ - 9.71€/m²/mois
Loyer total estimé : 1329€/mois
Loyer annuel estimé : 15949€/an
Fourchette totale : 1023€ - 1727€/mois
Fourchette annuelle : 12275€ - 20721€/an
Rentabilité brute :8.32%
Fourchette de rentabilité :6.40% - 10.81%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 214,29 €/m²
Basé sur :25 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :215 937
Prix d'achat :125 000
Décote à l'achat :-90 937 (-42.1%)
Marge achat-revente :24 203€ (11.2%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :191 734
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :962,95€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :55,92€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 018,88€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :97 151,98
Coût de l'assurance :16 776,73
Taxe foncière : 1 594,86€/an
Soit par mois : 132,90€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 329,05€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 151,78€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :177,27€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 260 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 177.83 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 177.83 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 22 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle douche, lavabo et WC
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Aucune photo fournie, état moyen supposé
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation importante
Rénovation de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - installations fonctionnelles mais datées
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - léger rafraîchissement nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - léger rafraîchissement nécessaire
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger souhaitable

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :56 734(319 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:5 334
    Isolation toiture/combles: 177.83 m² × 30€/m² = 5334€, Main d'œuvre: 4€
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:12 500
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système = 12500€, Main d'œuvre: 0€
  • Menuiseries - Fenêtres:17 600
    Fenêtres double vitrage: 22 fenêtres × 800€/fenêtre = 17600€, Main d'œuvre: 0€
  • Salle de bain - Rénovation complète:6 000
    Rénovation complète salle de bain: 6000€, Main d'œuvre: 0€
  • Cuisine - Rénovation importante:10 000
    Rénovation complète cuisine: 10000€, Main d'œuvre: 0€
  • Chambres - Revêtement sol:3 600
    Parquet flottant: 60 m² × 60€/m² = 3600€, Main d'œuvre: 0€
  • Chambres - Peinture:1 200
    Peinture murs et plafonds: 60 m² × 20€/m² = 1200€, Main d'œuvre: 0€
  • Salon - Peinture:500
    Peinture murs et plafonds salon: 25 m² × 20€/m² = 500€, Main d'œuvre: 0€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Aix-en-Othe (coefficient 0.9 appliqué pour les zones rurales). Main d'œuvre incluse dans les estimations.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

EB(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 35 434✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 329 €/mois
Revenus locatifs annuels : 15 949 €/an
Calcul : 1 329 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 684 €/an
Base de calcul : Emprunt de 191 734 à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 671 €/an
Calcul : 56 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 595 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 56 734
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 65 684
Revenus locatifs : +15 949
Charges déductibles : -65 684
Résultat foncier Année 1 : -49 735(Déficit de 49 735 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 28 335
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 950 €/an
Revenus locatifs : +15 949
Charges déductibles : -8 950
Résultat foncier Années 2+ : 6 999 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 28335.07 € reporté.
Prix d'achat du bien : 125 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 81 250(65% de 125 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 955 €/an
Calcul : 81 250 € × 3,636% = 2 955
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
115 94965 6906 690-49 74121 400 €28 341 €28 341 €
216 2688 7816 5157 486--20 855 €
316 5938 6016 3357 992--12 863 €
416 9258 4136 1478 512--4 351 €
517 2638 2195 9539 044---
617 6098 0185 7529 590---
717 9617 8105 54410 151---
818 3207 5945 32810 726---
918 6867 3715 10511 315---
1019 0607 1404 87411 920---
1119 4416 9004 63412 541---
1219 8306 6514 38613 179---
1320 2276 3944 12813 832---
1420 6316 1283 86214 503---
1521 0445 8523 58615 192---
1621 4655 5663 30015 899---
1721 8945 2703 00416 624---
1822 3324 9632 69717 369---
1922 7784 6452 37918 133---
2023 2344 3162 05018 918---
2123 6993 9751 70919 724---
2224 1733 6221 35620 551---
2324 6563 25699021 401---
2425 1492 87761122 273---
2525 6522 48421823 168---
TOTAL510 838210 53497 152300 30421 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 300 304
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 15 949 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 349 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 349-6 420+9 769
2+3 3490+3 349
3+3 3490+3 349
4+3 3490+3 349
5+3 349+1 408+1 941
6+3 349+2 877+472
7+3 349+3 045+304
8+3 349+3 218+131
9+3 349+3 395-46
10+3 349+3 576-227
11+3 349+3 762-413
12+3 349+3 954-605
13+3 349+4 150-801
14+3 349+4 351-1 002
15+3 349+4 558-1 209
16+3 349+4 770-1 421
17+3 349+4 987-1 638
18+3 349+5 211-1 862
19+3 349+5 440-2 091
20+3 349+5 675-2 326
21+3 349+5 917-2 568
22+3 349+6 165-2 816
23+3 349+6 420-3 071
24+3 349+6 682-3 333
25+3 349+6 951-3 602
Total+83 725+90 091+-6 366
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 60 jours
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