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Appartement à vendre

VilleSaint-Denis (93)
Surface82m²
Coût Total184 212€
Loyer Annuel18 043€
Rentabilité9.79%
Cashflow/mois+3€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 129 900 €
Surface : 82 m²
Prix au m² : 1 584,15 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 10
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 10/10 étage, Ascenseur, Salle de bain, Cuisine équipée, Cave, 3 chambres, Entrée séparée, 1 parking: Parking, calme, Belle vue, Exposition sud, Gardien, Digicode, Interphone

PLACE DE L'ERMITAGE, à 15 minutes du métro ligne 13 Basilique et de la gare SNCF RER D, et desservi par le tramway T8. Proche de toutes commodités (écoles, commerces, transports), dans une résidence des années 70, au 10ème et dernier étage avec ascenseur, un appartement 4 pièces traversant comprenant une grande entrée avec cellier, un séjour exposé sud offrant une belle vue dégagée sur Paris et ses monuments, une cuisine fermée et aménagée, 3 chambres avec placard, une salle de bains, un WC séparé, une cave et une place de parking en sous-sol. Appartement à moderniser, fenêtres PVC doubles vitrages, chauffage et eaux collectifs etc.. Charges annuelles : environ 4 500 € comprenant eau chaude et eau froide, chauffage, entretien de l'immeuble, espaces verts, ascenseur, gardien.

Ville : Saint-Denis
Département : Seine-Saint-Denis
Région : Île-de-France
Code postal : 93200
Coordonnées : 48.943309, 2.349201
Total : 184 212€
Prix d'acquisition : 129 900€
Travaux : 43 920€
Valeur du bien : 173 820€
Frais de notaire : 10 392€
Coût estimé : 10 392€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 82m²
Loyer prédit : 18.34€/m²/mois
Fourchette : 13.90€ - 24.19€/m²/mois
Loyer total estimé : 1504€/mois
Loyer annuel estimé : 18043€/an
Fourchette totale : 1140€ - 1983€/mois
Fourchette annuelle : 13678€ - 23800€/an
Rentabilité brute :9.79%
Fourchette de rentabilité :7.43% - 12.92%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 582,51 €/m²
Basé sur :344 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :293 766 €
Prix d'achat :129 900 €
Décote à l'achat :-163 866€ (-55.8%)
Marge achat-revente :109 554€ (37.3%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :184 212€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :920,23€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :55,26€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 975,50€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :91 858,19€
Coût de l'assurance :16 579,08€
Taxe foncière : 1 804,25€/an
Soit par mois : 150,35€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 375,00€/mois
Soit par an : 4 500,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 503,54€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 500,85€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :2,69€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 191 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage collectif performant, si nécessaire, pour améliorer l'efficacité énergétique.
Quantité: 1 système pour 82 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration potentielle de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Vérification et amélioration de l'étanchéité des fenêtres existantes, remplacement si nécessaire.
Quantité: 8 fenêtres (estimation pour 82 m²)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Vérification et mise aux normes du système de production d'eau chaude sanitaire.
Quantité: 1 système
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine, incluant nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 visible - cuisine nécessite rénovation complète
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 assumé - salle de bain nécessite rénovation complète
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Revêtement sol
Remplacement de la moquette par un revêtement de sol moderne dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 2/5 visible - chambres nécessitent rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 2/5 visible - rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: environ 25 m²
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le couloir.
Quantité: environ 5 m²
Raison: État 2/5 visible - rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :43 920 €(536 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (installation incluse)
  • Menuiseries:6 400€
    Fenêtres double vitrage PVC: 8 fenêtres × 800€ = 6400€ (installation incluse)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (installation incluse)
  • Cuisine:10 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€ (installation incluse)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€ (installation incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:2 700€
    Revêtement de sol: 36 m² × 75€/m² = 2700€ (installation incluse)
  • Chambres - Peinture:720€
    Peinture murs et plafonds: 36 m² × 20€/m² = 720€ (installation incluse)
  • Salon - Peinture:500€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 20€/m² = 500€ (installation incluse)
  • Autres pièces - Peinture:100€
    Peinture murs et plafonds: 5 m² × 20€/m² = 100€ (installation incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Denis (Île-de-France, coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 21 900€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 504 €/mois
Revenus locatifs annuels : 18 043 €/an
Calcul : 1 504 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 330 €/an
Base de calcul : Emprunt de 184 212 € à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 663 €/an
Calcul : 55 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 804 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 4 500 €/an
Calcul : 375 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 43 920 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 57 217 €
Revenus locatifs : +18 043 €
Charges déductibles : -57 217 €
Résultat foncier Année 1 : -39 175 €(Déficit de 39 175 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 17 775 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 13 297 €/an
Revenus locatifs : +18 043 €
Charges déductibles : -13 297 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 745 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 17774.86 € reporté.
Prix d'achat du bien : 129 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 84 435 €(65% de 129 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 070 €/an
Calcul : 84 435 € × 3,636% = 3 070 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
118 043 €57 223 €6 336 €-39 181 €21 400 €17 781 €17 781 €
218 403 €13 137 €6 170 €5 266 €--12 514 €
318 771 €12 965 €5 997 €5 807 €--6 708 €
419 147 €12 786 €5 819 €6 361 €--347 €
519 530 €12 601 €5 634 €6 928 €---
619 920 €12 410 €5 443 €7 510 €---
720 319 €12 212 €5 245 €8 107 €---
820 725 €12 007 €5 040 €8 718 €---
921 140 €11 795 €4 828 €9 345 €---
1021 563 €11 575 €4 608 €9 987 €---
1121 994 €11 348 €4 380 €10 646 €---
1222 434 €11 112 €4 145 €11 322 €---
1322 882 €10 868 €3 901 €12 014 €---
1423 340 €10 616 €3 648 €12 724 €---
1523 807 €10 354 €3 387 €13 453 €---
1624 283 €10 083 €3 116 €14 200 €---
1724 769 €9 803 €2 836 €14 965 €---
1825 264 €9 513 €2 545 €15 751 €---
1925 769 €9 212 €2 245 €16 557 €---
2026 285 €8 901 €1 934 €17 383 €---
2126 810 €8 579 €1 612 €18 231 €---
2227 346 €8 246 €1 278 €19 101 €---
2327 893 €7 900 €933 €19 993 €---
2428 451 €7 543 €575 €20 908 €---
2529 020 €7 173 €205 €21 848 €---
TOTAL577 908 €309 964 €91 858 €267 944 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 267 944 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 18 043 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 789 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 789 €-6 420 €+10 209 €
2+3 789 €0 €+3 789 €
3+3 789 €0 €+3 789 €
4+3 789 €0 €+3 789 €
5+3 789 €+1 974 €+1 815 €
6+3 789 €+2 253 €+1 536 €
7+3 789 €+2 432 €+1 357 €
8+3 789 €+2 615 €+1 174 €
9+3 789 €+2 803 €+986 €
10+3 789 €+2 996 €+793 €
11+3 789 €+3 194 €+595 €
12+3 789 €+3 396 €+393 €
13+3 789 €+3 604 €+185 €
14+3 789 €+3 817 €-28 €
15+3 789 €+4 036 €-247 €
16+3 789 €+4 260 €-471 €
17+3 789 €+4 490 €-701 €
18+3 789 €+4 725 €-936 €
19+3 789 €+4 967 €-1 178 €
20+3 789 €+5 215 €-1 426 €
21+3 789 €+5 469 €-1 680 €
22+3 789 €+5 730 €-1 941 €
23+3 789 €+5 998 €-2 209 €
24+3 789 €+6 273 €-2 484 €
25+3 789 €+6 554 €-2 765 €
Total+94 725 €+80 383 €+14 342 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 56 jours
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