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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleGisors (27)
Surface106.4m²
Coût Total194 360€
Loyer Annuel13 416€
Rentabilité6.90%
Cashflow/mois-27€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 158 250 €
Surface : 106.4 m²
Prix au m² : 1 487,31 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Disponible à partir du 18/06/2026, 1er étage, Cave, Cheminée, Salon (total 51,73 m²), 3 chambres, Entrée séparée, 2 parkings: 2 parkings, Balcon, TV par câble, Interphone, Non meublé

Dans Gisors, cet appartement spacieux au 1er étage vous offre une entrée, double séjour de plus de 50m2, cuisine, 2 chambres, un bureau, salle de bains, wc/buanderie. 2 caves, 2 places de parking. Double vitrage PVC. Chauffage central gaz de ville.

Ville : Gisors
Département : Eure
Région : Normandie
Code postal : 27140
Coordonnées : 49.278676, 1.775433
Total : 194 360€
Prix d'acquisition : 158 250€
Travaux : 23 450€
Valeur du bien : 181 700€
Frais de notaire : 12 660€
Coût estimé : 12 660€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 106.4m²
Loyer prédit : 10.51€/m²/mois
Fourchette : 8.39€ - 13.16€/m²/mois
Loyer total estimé : 1118€/mois
Loyer annuel estimé : 13416€/an
Fourchette totale : 893€ - 1400€/mois
Fourchette annuelle : 10710€ - 16804€/an
Rentabilité brute :6.90%
Fourchette de rentabilité :5.51% - 8.65%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 258,06 €/m²
Basé sur :53 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :240 258 €
Prix d'achat :158 250 €
Décote à l'achat :-82 008€ (-34.1%)
Marge achat-revente :45 898€ (19.1%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :194 360€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :976,14€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :56,69€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 032,83€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :98 482,57€
Coût de l'assurance :17 006,50€
Taxe foncière : 1 341,56€/an
Soit par mois : 111,80€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 117,97€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 144,63€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-26,66€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 250 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Vérification et mise aux normes du système de chauffage central au gaz de ville
Quantité: 1 système pour 106.4 m²
Raison: DPE D - Appartement - Mise à jour recommandée pour garantir l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des meubles de cuisine et électroménager, peinture des murs
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement du lavabo et de la baignoire, carrelage des murs et du sol
Quantité: salle de bain complète (6 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, mise à jour des revêtements de sol
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, nécessitant un rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, entretien du parquet
Quantité: salon complet (60 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :23 450 €(220 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:4 200€
    Remplacement chaudière à condensation: 1 système × 4200€ = 4200€ (fourniture + pose, main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:8 000€
    Cuisine complète: 10 m² × 800€/m² = 8000€ (meubles + électroménager + peinture, main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation salle de bain: 6 m² × 1000€/m² = 6000€ (lavabo + baignoire + carrelage, main d'œuvre incluse)
  • Chambres:2 250€
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 30€/m² = 900€, Revêtements de sol: 30 m² × 25€/m² = 750€, Main d'œuvre: 600€
  • Salon:3 000€
    Peinture murs et plafonds: 60 m² × 30€/m² = 1800€, Entretien parquet: 60 m² × 15€/m² = 900€, Main d'œuvre: 300€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Gisors (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 4 200€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 118 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 416 €/an
Calcul : 1 118 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 775 €/an
Base de calcul : Emprunt de 194 360 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 680 €/an
Calcul : 57 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 342 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 23 450 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 32 247 €
Revenus locatifs : +13 416 €
Charges déductibles : -32 247 €
Résultat foncier Année 1 : -18 831 €(Déficit de 18 831 €)
Imputable sur revenu global : 18 831 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 797 €/an
Revenus locatifs : +13 416 €
Charges déductibles : -8 797 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 619 €/an
Prix d'achat du bien : 158 250 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 102 863 €(65% de 158 250 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 740 €/an
Calcul : 102 863 € × 3,636% = 3 740 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 416 €32 253 €6 782 €-18 838 €18 838 €--
213 684 €8 626 €6 605 €5 057 €---
313 958 €8 443 €6 421 €5 514 €---
414 237 €8 253 €6 232 €5 983 €---
514 521 €8 057 €6 035 €6 465 €---
614 812 €7 853 €5 831 €6 959 €---
715 108 €7 642 €5 620 €7 466 €---
815 410 €7 423 €5 401 €7 987 €---
915 719 €7 197 €5 175 €8 522 €---
1016 033 €6 962 €4 940 €9 071 €---
1116 354 €6 719 €4 697 €9 634 €---
1216 681 €6 467 €4 446 €10 213 €---
1317 014 €6 207 €4 185 €10 808 €---
1417 355 €5 937 €3 915 €11 418 €---
1517 702 €5 657 €3 635 €12 045 €---
1618 056 €5 367 €3 345 €12 689 €---
1718 417 €5 067 €3 045 €13 350 €---
1818 785 €4 756 €2 734 €14 029 €---
1919 161 €4 434 €2 412 €14 727 €---
2019 544 €4 100 €2 078 €15 444 €---
2119 935 €3 754 €1 732 €16 181 €---
2220 334 €3 396 €1 374 €16 938 €---
2320 740 €3 025 €1 003 €17 715 €---
2421 155 €2 641 €619 €18 514 €---
2521 578 €2 243 €221 €19 335 €---
TOTAL429 706 €172 478 €98 483 €257 228 €18 838 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 5 651 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 257 228 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 416 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 817 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 817 €-5 651 €+8 468 €
2+2 817 €+1 517 €+1 300 €
3+2 817 €+1 654 €+1 163 €
4+2 817 €+1 795 €+1 022 €
5+2 817 €+1 939 €+878 €
6+2 817 €+2 088 €+729 €
7+2 817 €+2 240 €+577 €
8+2 817 €+2 396 €+421 €
9+2 817 €+2 557 €+260 €
10+2 817 €+2 721 €+96 €
11+2 817 €+2 890 €-73 €
12+2 817 €+3 064 €-247 €
13+2 817 €+3 242 €-425 €
14+2 817 €+3 425 €-608 €
15+2 817 €+3 613 €-796 €
16+2 817 €+3 807 €-990 €
17+2 817 €+4 005 €-1 188 €
18+2 817 €+4 209 €-1 392 €
19+2 817 €+4 418 €-1 601 €
20+2 817 €+4 633 €-1 816 €
21+2 817 €+4 854 €-2 037 €
22+2 817 €+5 081 €-2 264 €
23+2 817 €+5 315 €-2 498 €
24+2 817 €+5 554 €-2 737 €
25+2 817 €+5 801 €-2 984 €
Total+70 425 €+77 168 €+-6 743 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 67 jours
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