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Appartement 4 pièces 72 m²

Bien expiré
VillePerpignan (66)
Surface72m²
Coût Total75 900€
Loyer Annuel8 653€
Rentabilité11.40%
Cashflow/mois+171€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 66 000 €
Surface : 72 m²
Prix au m² : 916,67 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 4 pièces 72 m²

PERPIGNAN - Las Cobas - EXCLU T4 en 3 faces lumineux

BIEN VENDU LOUE Bail nu / Loyer 600€ charges comprises (520€ +80€ de charges) / Locataire en place depuis le 01/07/2019.

Au premier étage de l'immeuble, l'appartement se compose d'une entrée spacieuse, une cuisine séparée, un salon lumineux, 3 chambres, une salle de bain et wc séparé. Double vitrage et volets roulantes électriques.

2 caves accompagnent le bien.

Votre conseiller PALMAROLE : Caroline MARTINEZ Agent commercial (Entreprise individuelle)

Surface : 72 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 26/11/2024

Consommation énergie primaire : 228 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 192.00 kWh/m²/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 408 € et 1 905 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Perpignan
Département : Pyrénées-Orientales
Région : Occitanie
Code postal : 66000
Coordonnées : 42.702399, 2.917601
Total : 75 900€
Prix d'acquisition : 66 000€
Travaux : 4 620€
Valeur du bien : 70 620€
Frais de notaire : 5 280€
Coût estimé : 5 280€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 72m²
Loyer prédit : 10.01€/m²/mois
Fourchette : 8.08€ - 12.41€/m²/mois
Loyer total estimé : 721€/mois
Loyer annuel estimé : 8653€/an
Fourchette totale : 582€ - 893€/mois
Fourchette annuelle : 6985€ - 10719€/an
Rentabilité brute :11.40%
Fourchette de rentabilité :9.20% - 14.12%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :75 900€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :374,70€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.37%
Assurance emprunteur :22,77€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 397,47€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :36 510,62€
Coût de l'assurance :6 831,00€
Taxe foncière : 865,27€/an
Soit par mois : 72,11€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 80,00€/mois
Soit par an : 960,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 721,06€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 549,58€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :171,48€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 228 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire et du lavabo, carrelage complet des murs et du sol, mise aux normes de la plomberie et de l'électricité, peinture.
Quantité: 6 m² de carrelage, 1 baignoire, 1 lavabo
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain en mauvais état nécessitant rénovation
ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucune intervention nécessaire car DPE D - pas de travaux énergétiques obligatoires.
Quantité: N/A
Raison: DPE D - pas de travaux énergétiques obligatoires
MenuiseriesOPTIONNEL
Sous-catégorie: Fenêtres
Aucune intervention nécessaire car fenêtres en double vitrage déjà installées.
Quantité: N/A
Raison: Fenêtres en double vitrage déjà présentes, pas de travaux nécessaires
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et éventuellement remplacement de la robinetterie si nécessaire.
Quantité: 10 m² de peinture
Raison: État 4/5 visible sur photos - cuisine en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible sur photos - chambres en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: 20 m² de peinture
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon en état correct nécessitant un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :4 620 €(64 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Salle de bain:3 000€
    Rénovation complète salle de bain: 6 m² de carrelage mural à 60€/m² = 360€, 6 m² de carrelage sol à 60€/m² = 360€, 1 baignoire à 1200€ = 1200€, 1 lavabo à 600€ = 600€, Plomberie mise aux normes: 1500€, Électricité mise aux normes: 1500€, Peinture murs: 6 m² à 30€/m² = 180€, Main d'œuvre: 3000€
  • Chauffage:0€
    Aucune intervention nécessaire car DPE D - pas de travaux énergétiques obligatoires.
  • Menuiseries:0€
    Aucune intervention nécessaire car fenêtres en double vitrage déjà installées.
  • Cuisine:300€
    Peinture murs cuisine: 10 m² à 30€/m² = 300€, Main d'œuvre: 300€
  • Chambres:720€
    Peinture murs et plafonds 3 chambres (36 m²): 36 m² à 30€/m² = 1080€, Main d'œuvre: 720€
  • Salon:600€
    Peinture murs et plafonds salon: 20 m² à 30€/m² = 600€, Main d'œuvre: 600€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Perpignan. Main d'œuvre incluse. Les prix pour la salle de bain incluent tous les aspects de la rénovation complète.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 721 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 653 €/an
Calcul : 721 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 525 €/an
Base de calcul : Emprunt de 75 900 € à 3.37% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 273 €/an
Calcul : 23 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 865 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 960 €/an
Calcul : 80 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 4 620 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 9 244 €
Revenus locatifs : +8 653 €
Charges déductibles : -9 244 €
Résultat foncier Année 1 : -591 €(Déficit de 591 €)
Imputable sur revenu global : 591 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 624 €/an
Revenus locatifs : +8 653 €
Charges déductibles : -4 624 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 029 €/an
Prix d'achat du bien : 66 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 42 900 €(65% de 66 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 560 €/an
Calcul : 42 900 € × 3,636% = 1 560 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 653 €9 246 €2 528 €-593 €593 €--
28 826 €4 559 €2 460 €4 267 €---
39 002 €4 489 €2 391 €4 513 €---
49 182 €4 417 €2 318 €4 765 €---
59 366 €4 342 €2 244 €5 024 €---
69 553 €4 265 €2 167 €5 288 €---
79 744 €4 186 €2 087 €5 559 €---
89 939 €4 103 €2 005 €5 836 €---
910 138 €4 018 €1 919 €6 120 €---
1010 341 €3 930 €1 831 €6 411 €---
1110 548 €3 838 €1 740 €6 709 €---
1210 759 €3 744 €1 646 €7 014 €---
1310 974 €3 647 €1 548 €7 327 €---
1411 193 €3 546 €1 447 €7 648 €---
1511 417 €3 441 €1 343 €7 976 €---
1611 645 €3 333 €1 235 €8 312 €---
1711 878 €3 222 €1 123 €8 657 €---
1812 116 €3 106 €1 008 €9 010 €---
1912 358 €2 987 €888 €9 371 €---
2012 605 €2 863 €765 €9 742 €---
2112 857 €2 736 €637 €10 122 €---
2213 115 €2 604 €505 €10 511 €---
2313 377 €2 467 €368 €10 910 €---
2413 644 €2 326 €227 €11 319 €---
2513 917 €2 180 €81 €11 738 €---
TOTAL277 149 €93 593 €36 511 €183 555 €593 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 178 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 183 555 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 653 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 817 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 817 €-178 €+1 995 €
2+1 817 €+1 280 €+537 €
3+1 817 €+1 354 €+463 €
4+1 817 €+1 430 €+387 €
5+1 817 €+1 507 €+310 €
6+1 817 €+1 586 €+231 €
7+1 817 €+1 668 €+149 €
8+1 817 €+1 751 €+66 €
9+1 817 €+1 836 €-19 €
10+1 817 €+1 923 €-106 €
11+1 817 €+2 013 €-196 €
12+1 817 €+2 104 €-287 €
13+1 817 €+2 198 €-381 €
14+1 817 €+2 294 €-477 €
15+1 817 €+2 393 €-576 €
16+1 817 €+2 494 €-677 €
17+1 817 €+2 597 €-780 €
18+1 817 €+2 703 €-886 €
19+1 817 €+2 811 €-994 €
20+1 817 €+2 923 €-1 106 €
21+1 817 €+3 037 €-1 220 €
22+1 817 €+3 153 €-1 336 €
23+1 817 €+3 273 €-1 456 €
24+1 817 €+3 396 €-1 579 €
25+1 817 €+3 521 €-1 704 €
Total+45 425 €+55 067 €+-9 642 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 147 jours
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