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Achat : Appartement Luzy (58170)

VilleLuzy (58)
Surface64m²
Coût Total70 570€
Loyer Annuel4 858€
Rentabilité6.88%
Cashflow/mois-66€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 34 000 €
Surface : 64 m²
Prix au m² : 531,25 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 64 m², 3 pièces, 2 chambres, Cave, Structure/extérieur à restaurer

Appartement au troisième étages en copropriété comprenant une entrée, un salon, une cuisine avec débarras, une salle de bains, un Wc, deux chambres et une pièce de stockage.Une cave est comprise dans la vente.Travaux de rafraichissement à prévoir.Idéal pour un premier achat ou un investisseur. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : Réf : 18400

Ville : Luzy
Département : Nièvre
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 58170
Coordonnées : 46.795701, 3.977454
Total : 70 570€
Prix d'acquisition : 34 000€
Travaux : 33 850€
Valeur du bien : 67 850€
Frais de notaire : 2 720€
Coût estimé : 2 720€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 64m²
Loyer prédit : 6.33€/m²/mois
Fourchette : 5.03€ - 7.96€/m²/mois
Loyer total estimé : 405€/mois
Loyer annuel estimé : 4858€/an
Fourchette totale : 322€ - 510€/mois
Fourchette annuelle : 3860€ - 6115€/an
Rentabilité brute :6.88%
Fourchette de rentabilité :5.47% - 8.67%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :428,57 €/m²
Basé sur :5 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :27 428 €
Prix d'achat :34 000 €
Décote à l'achat :+6 572€ (+24.0%)
Marge achat-revente :-43 142€ (-157.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :70 570€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :343,90€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.25%
Assurance emprunteur :26,46€/mois
Taux d'assurance : 0.45% par an
Total mensualité : 370,36€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :32 599,72€
Coût de l'assurance :7 939,13€
Taxe foncière : 485,82€/an
Soit par mois : 40,48€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 60,00€/mois
Soit par an : 720,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 404,85€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 470,85€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-66,00€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 64 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres (estimation basée sur 64 m²)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 unité
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rénovation de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et mise aux normes plomberie/électricité
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rénovation de la salle de bain avec remplacement des éléments sanitaires et mise aux normes plomberie/électricité
Quantité: salle de bain complète (6 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain nécessitant un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (25 m²)
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état, rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :33 850 €(529 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:5 400€
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 900€ = 5400€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 4000€ = 4000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:8 000€
    Rénovation cuisine complète: 10 m² × 800€/m² = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation salle de bain complète: 6 m² × 1000€/m² = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:1 200€
    Peinture chambres: 24 m² × 50€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:1 250€
    Peinture salon: 25 m² × 50€/m² = 1250€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale de Luzy (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 17 400€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 405 €/mois
Revenus locatifs annuels : 4 858 €/an
Calcul : 405 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 264 €/an
Base de calcul : Emprunt de 70 570 € à 3.25% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 318 €/an
Calcul : 26 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 486 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 720 €/an
Calcul : 60 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 33 850 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 37 637 €
Revenus locatifs : +4 858 €
Charges déductibles : -37 637 €
Résultat foncier Année 1 : -32 779 €(Déficit de 32 779 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 11 379 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 787 €/an
Revenus locatifs : +4 858 €
Charges déductibles : -3 787 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 071 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 11378.96 € reporté.
Prix d'achat du bien : 34 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 22 100 €(65% de 34 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 804 €/an
Calcul : 22 100 € × 3,636% = 804 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
14 858 €37 639 €2 266 €-32 781 €21 400 €11 381 €11 381 €
24 955 €3 728 €2 205 €1 227 €--10 154 €
35 054 €3 665 €2 141 €1 390 €--8 764 €
45 156 €3 599 €2 076 €1 556 €--7 208 €
55 259 €3 531 €2 008 €1 727 €--5 480 €
65 364 €3 461 €1 938 €1 902 €--3 578 €
75 471 €3 389 €1 866 €2 082 €--1 496 €
85 580 €3 315 €1 791 €2 266 €---
95 692 €3 238 €1 714 €2 454 €---
105 806 €3 158 €1 635 €2 648 €---
115 922 €3 076 €1 552 €2 846 €---
126 041 €2 991 €1 468 €3 050 €---
136 161 €2 903 €1 380 €3 258 €---
146 285 €2 813 €1 289 €3 472 €---
156 410 €2 719 €1 196 €3 691 €---
166 538 €2 622 €1 099 €3 916 €---
176 669 €2 522 €999 €4 147 €---
186 803 €2 419 €896 €4 383 €---
196 939 €2 313 €789 €4 626 €---
207 077 €2 203 €679 €4 875 €---
217 219 €2 089 €565 €5 130 €---
227 363 €1 971 €448 €5 392 €---
237 511 €1 850 €327 €5 661 €---
247 661 €1 725 €201 €5 936 €---
257 814 €1 595 €72 €6 219 €---
TOTAL155 608 €104 534 €32 600 €51 074 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 51 074 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 4 858 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 020 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 020 €-6 420 €+7 440 €
2+1 020 €0 €+1 020 €
3+1 020 €0 €+1 020 €
4+1 020 €0 €+1 020 €
5+1 020 €0 €+1 020 €
6+1 020 €0 €+1 020 €
7+1 020 €0 €+1 020 €
8+1 020 €+231 €+789 €
9+1 020 €+736 €+284 €
10+1 020 €+794 €+226 €
11+1 020 €+854 €+166 €
12+1 020 €+915 €+105 €
13+1 020 €+977 €+43 €
14+1 020 €+1 042 €-22 €
15+1 020 €+1 107 €-87 €
16+1 020 €+1 175 €-155 €
17+1 020 €+1 244 €-224 €
18+1 020 €+1 315 €-295 €
19+1 020 €+1 388 €-368 €
20+1 020 €+1 462 €-442 €
21+1 020 €+1 539 €-519 €
22+1 020 €+1 618 €-598 €
23+1 020 €+1 698 €-678 €
24+1 020 €+1 781 €-761 €
25+1 020 €+1 866 €-846 €
Total+25 500 €+15 322 €+10 178 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 38 jours
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