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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleBoulogne-sur-Mer (62)
Surface41m²
Coût Total97 980€
Loyer Annuel6 266€
Rentabilité6.40%
Cashflow/mois-51€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 48 500 €
Surface : 41 m²
Prix au m² : 1 182,93 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 4
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 4 étages, 1 chambre, calme, Non meublé

À vendre – Appartement 41 m² vendu loué – Boulogne-sur-Mer

Opportunité spéciale investisseur : cet appartement de 41 m², situé dans un environnement calme et proche du centre-ville de Boulogne-sur-Mer, est vendu avec locataire en place, garantissant un revenu locatif immédiat.

Cet appartement propose une pièce à vivre, une cuisine séparée et aménagée, une salle d'eau avec WC et une chambre. Il donne également accès à une cour commune

Un investissement locatif :

Cet appartement est vendu avec un bail en cours, vous offrant un revenu immédiat et la stabilité d'un locataire déjà en place.

Travaux à prévoir

Pour organiser une visite, contactez-nous dès aujourd'hui Référence agence : 13675

Ville : Boulogne-sur-Mer
Département : Pas-de-Calais
Région : Hauts de France
Code postal : 62200
Coordonnées : 50.722285, 1.611977
Total : 97 980€
Prix d'acquisition : 48 500€
Travaux : 45 600€
Valeur du bien : 94 100€
Frais de notaire : 3 880€
Coût estimé : 3 880€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 41m²
Loyer prédit : 12.74€/m²/mois
Fourchette : 10.29€ - 15.76€/m²/mois
Loyer total estimé : 522€/mois
Loyer annuel estimé : 6266€/an
Fourchette totale : 422€ - 646€/mois
Fourchette annuelle : 5063€ - 7756€/an
Rentabilité brute :6.40%
Fourchette de rentabilité :5.17% - 7.92%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 612,01 €/m²
Basé sur :364 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :66 092 €
Prix d'achat :48 500 €
Décote à l'achat :-17 592€ (-26.6%)
Marge achat-revente :-31 888€ (-48.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :97 980€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :492,09€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :28,58€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 520,67€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :49 646,65€
Coût de l'assurance :8 573,25€
Taxe foncière : 626,62€/an
Soit par mois : 52,22€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 522,18€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 572,88€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-50,70€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 457 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 41 m²
Raison: DPE G - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 4 fenêtres
Raison: DPE G - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau électrique par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE G - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la cuisine équipée (placards, plan de travail, électroménager)
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 assumé - besoin de modernisation
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des éléments sanitaires (douche, lavabo, WC) et carrelage
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 assumé - besoin de modernisation
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :45 600 €(1 112 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 10000€ = 10000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Menuiseries:5 200€
    Fenêtres double vitrage: 4 fenêtres × 1300€ = 5200€, Main d'œuvre: incluse
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:15 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€, Main d'œuvre: 3000€
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres:600€
    Peinture chambre: 12 m² × 50€/m² = 600€, Main d'œuvre: incluse
  • Salon:800€
    Peinture salon: 20 m² × 40€/m² = 800€, Main d'œuvre: incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Boulogne-sur-Mer. Main d'œuvre incluse. Les prix sont adaptés à la région avec un coefficient de 0.9 appliqué.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→E(2 classes d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 21 200€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE estimé après travaux (E) ne permet pas d'atteindre la classe D ou mieux. Des travaux supplémentaires pourraient être nécessaires.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 522 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 266 €/an
Calcul : 522 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 416 €/an
Base de calcul : Emprunt de 97 980 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 343 €/an
Calcul : 29 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 627 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 45 600 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 49 985 €
Revenus locatifs : +6 266 €
Charges déductibles : -49 985 €
Résultat foncier Année 1 : -43 719 €(Déficit de 43 719 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 22 319 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 385 €/an
Revenus locatifs : +6 266 €
Charges déductibles : -4 385 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 881 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 22318.86 € reporté.
Prix d'achat du bien : 48 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 31 525 €(65% de 48 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 146 €/an
Calcul : 31 525 € × 3,636% = 1 146 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 266 €49 988 €3 419 €-43 722 €21 400 €22 322 €22 322 €
26 392 €4 299 €3 330 €2 092 €--20 230 €
36 519 €4 207 €3 237 €2 313 €--17 917 €
46 650 €4 111 €3 141 €2 539 €--15 378 €
56 783 €4 012 €3 042 €2 771 €--12 607 €
66 918 €3 909 €2 940 €3 009 €--9 598 €
77 057 €3 803 €2 833 €3 254 €--6 344 €
87 198 €3 692 €2 723 €3 505 €--2 838 €
97 342 €3 578 €2 609 €3 764 €---
107 489 €3 460 €2 491 €4 029 €---
117 638 €3 338 €2 368 €4 301 €---
127 791 €3 211 €2 241 €4 581 €---
137 947 €3 079 €2 110 €4 868 €---
148 106 €2 943 €1 973 €5 163 €---
158 268 €2 802 €1 832 €5 466 €---
168 433 €2 656 €1 686 €5 778 €---
178 602 €2 505 €1 535 €6 098 €---
188 774 €2 348 €1 378 €6 426 €---
198 950 €2 185 €1 216 €6 764 €---
209 129 €2 017 €1 048 €7 112 €---
219 311 €1 843 €873 €7 468 €---
229 497 €1 662 €693 €7 835 €---
239 687 €1 475 €506 €8 212 €---
249 881 €1 282 €312 €8 600 €---
2510 079 €1 081 €111 €8 998 €---
TOTAL200 709 €119 485 €49 647 €81 223 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 81 223 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 266 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 316 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 316 €-6 420 €+7 736 €
2+1 316 €0 €+1 316 €
3+1 316 €0 €+1 316 €
4+1 316 €0 €+1 316 €
5+1 316 €0 €+1 316 €
6+1 316 €0 €+1 316 €
7+1 316 €0 €+1 316 €
8+1 316 €0 €+1 316 €
9+1 316 €+278 €+1 038 €
10+1 316 €+1 209 €+107 €
11+1 316 €+1 290 €+26 €
12+1 316 €+1 374 €-58 €
13+1 316 €+1 460 €-144 €
14+1 316 €+1 549 €-233 €
15+1 316 €+1 640 €-324 €
16+1 316 €+1 733 €-417 €
17+1 316 €+1 829 €-513 €
18+1 316 €+1 928 €-612 €
19+1 316 €+2 029 €-713 €
20+1 316 €+2 133 €-817 €
21+1 316 €+2 241 €-925 €
22+1 316 €+2 351 €-1 035 €
23+1 316 €+2 464 €-1 148 €
24+1 316 €+2 580 €-1 264 €
25+1 316 €+2 699 €-1 383 €
Total+32 900 €+24 367 €+8 533 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 61 jours
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