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À 10 km de Moulins. Commune de Souvigny. Maison de bourg avec terrasse et terrain

VilleSouvigny (03)
Surface110m²
Coût Total153 140€
Loyer Annuel9 892€
Rentabilité6.46%
Cashflow/mois-51€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 98 000 €
Surface : 110 m²
Prix au m² : 890,91 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

À 10 km de Moulins. Commune de Souvigny. Maison de bourg avec terrasse et terrain - Dans le centre de Souvigny, au calme dans un espace naturel, cette maison offre à rez-de-chaussée : cuisine équipée et meublée de 10 m2, salon / salle à manger de 36 m2, une chambre de 10 m2, salle de bain de 5 m2, WC séparé. À l’étage : palier desservant 2 autres chambres de 13 m2 chacune, WC séparé, combles. Sous-sol de 80 m2 avec cave. Terrasse et terrain attenant.

Assainissement collectif, double vitrage bois, chauffage électrique par caloporteurs fluides.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr.

Ville : Souvigny
Département : Allier
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 03210
Coordonnées : 46.535360, 3.189930
Total : 153 140€
Prix d'acquisition : 98 000€
Travaux : 47 300€
Valeur du bien : 145 300€
Frais de notaire : 7 840€
Coût estimé : 7 840€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 110m²
Loyer prédit : 7.49€/m²/mois
Fourchette : 5.92€ - 9.49€/m²/mois
Loyer total estimé : 824€/mois
Loyer annuel estimé : 9892€/an
Fourchette totale : 651€ - 1044€/mois
Fourchette annuelle : 7811€ - 12526€/an
Rentabilité brute :6.46%
Fourchette de rentabilité :5.10% - 8.18%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 142,86 €/m²
Basé sur :15 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :125 715 €
Prix d'achat :98 000 €
Décote à l'achat :-27 715€ (-22.0%)
Marge achat-revente :-27 425€ (-21.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :153 140€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :754,39€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :38,29€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 792,68€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :73 177,18€
Coût de l'assurance :11 485,50€
Taxe foncière : 989,15€/an
Soit par mois : 82,43€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 824,29€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 875,10€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-50,81€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 110 m²
Raison: DPE E - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques, meilleur rapport qualité/prix
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage électrique par caloporteurs
Quantité: 1 système pour 110 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur le DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE E - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise aux normes de la plomberie et de l'électricité, remplacement des éléments vétustes
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - installations datées nécessitant une mise à jour
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Vérification et mise aux normes de la plomberie et de l'électricité
Quantité: salle de bain (6 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - installations récentes mais vérification nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 35 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - sols nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement des murs et du parquet, mise aux normes de l'électricité
Quantité: salon (25 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - murs et parquet usés nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :47 300 €(430 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:8 800€
    Isolation toiture/combles: 110 m² × 80€/m² = 8800€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:13 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries - Fenêtres:8 400€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 1200€ = 8400€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine - Rafraîchissement:8 000€
    Rénovation cuisine complète: 10 m² × 800€/m² = 8000€ (incluant plomberie, électricité et main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rafraîchissement:2 400€
    Rénovation salle de bain: 6 m² × 400€/m² = 2400€ (incluant plomberie, électricité et main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:4 200€
    Parquet flottant: 35 m² × 120€/m² = 4200€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Rafraîchissement:2 500€
    Rafraîchissement salon: 25 m² × 100€/m² = 2500€ (incluant peinture, parquet et électricité)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (Souvigny), coefficient 0.9 appliqué. Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 30 200€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 824 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 892 €/an
Calcul : 824 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 064 €/an
Base de calcul : Emprunt de 153 140 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 459 €/an
Calcul : 38 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 989 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 47 300 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 53 813 €
Revenus locatifs : +9 892 €
Charges déductibles : -53 813 €
Résultat foncier Année 1 : -43 922 €(Déficit de 43 922 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 22 522 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 513 €/an
Revenus locatifs : +9 892 €
Charges déductibles : -6 513 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 378 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 22521.56 € reporté.
Prix d'achat du bien : 98 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 63 700 €(65% de 98 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 316 €/an
Calcul : 63 700 € × 3,636% = 2 316 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 892 €53 818 €5 069 €-43 926 €21 400 €22 526 €22 526 €
210 089 €6 382 €4 934 €3 707 €--18 820 €
310 291 €6 242 €4 794 €4 049 €--14 771 €
410 497 €6 097 €4 649 €4 399 €--10 371 €
510 707 €5 948 €4 499 €4 759 €--5 612 €
610 921 €5 793 €4 344 €5 128 €--484 €
711 139 €5 633 €4 184 €5 507 €---
811 362 €5 467 €4 018 €5 895 €---
911 589 €5 296 €3 847 €6 294 €---
1011 821 €5 119 €3 670 €6 703 €---
1112 058 €4 935 €3 487 €7 122 €---
1212 299 €4 746 €3 298 €7 553 €---
1312 545 €4 550 €3 102 €7 994 €---
1412 796 €4 348 €2 899 €8 448 €---
1513 052 €4 139 €2 690 €8 913 €---
1613 313 €3 922 €2 474 €9 391 €---
1713 579 €3 698 €2 250 €9 881 €---
1813 850 €3 467 €2 018 €10 384 €---
1914 127 €3 228 €1 779 €10 900 €---
2014 410 €2 980 €1 532 €11 430 €---
2114 698 €2 724 €1 276 €11 974 €---
2214 992 €2 460 €1 011 €12 533 €---
2315 292 €2 186 €738 €13 106 €---
2415 598 €1 903 €455 €13 695 €---
2515 910 €1 611 €162 €14 299 €---
TOTAL316 828 €156 691 €73 177 €160 136 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 160 136 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 892 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 077 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 077 €-6 420 €+8 497 €
2+2 077 €0 €+2 077 €
3+2 077 €0 €+2 077 €
4+2 077 €0 €+2 077 €
5+2 077 €0 €+2 077 €
6+2 077 €0 €+2 077 €
7+2 077 €+1 507 €+570 €
8+2 077 €+1 769 €+308 €
9+2 077 €+1 888 €+189 €
10+2 077 €+2 011 €+66 €
11+2 077 €+2 137 €-60 €
12+2 077 €+2 266 €-189 €
13+2 077 €+2 398 €-321 €
14+2 077 €+2 534 €-457 €
15+2 077 €+2 674 €-597 €
16+2 077 €+2 817 €-740 €
17+2 077 €+2 964 €-887 €
18+2 077 €+3 115 €-1 038 €
19+2 077 €+3 270 €-1 193 €
20+2 077 €+3 429 €-1 352 €
21+2 077 €+3 592 €-1 515 €
22+2 077 €+3 760 €-1 683 €
23+2 077 €+3 932 €-1 855 €
24+2 077 €+4 108 €-2 031 €
25+2 077 €+4 290 €-2 213 €
Total+51 925 €+48 041 €+3 884 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 28 jours
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