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Maison de village pleine de charme

Bien expiré
VilleVoutezac (19)
Surface125m²
Coût Total200 650€
Loyer Annuel11 309€
Rentabilité5.64%
Cashflow/mois-190€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 124 500 €
Surface : 125 m²
Prix au m² : 996 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 125 m², 5 pièces, 3 chambres, Terrasse, 236 m² de terrain, 1 salle de douche, 1 place de parking

Au centre du charmant village de Voutezac, cette maison en pierres apparentes offre un cadre de vie chaleureux et convivial qui allie le charme de l'ancien au confort du quotidien, avec de beaux volumes et des éléments authentiques comme les poutres apparentes et le poêle à bois.

Elle se compose de : 3 chambres confortables, propices à la tranquillité. 2 salons cosy, dont un avec poêle à bois, parfait pour les soirées d'hiver. Une cuisine ouverte, donnant sur l'espace de vie. Une grande terrasse exposée sud-ouest, idéale pour profiter des beaux jours. Une terrasse, parfait pour quelques plantations ou moments de détente. Des combles aménageables, avec une belle hauteur sous plafond, permettant la création de pièces supplémentaires (chambre, bureau, salle de jeux).

Un village vivant et chargé d'histoire, Voutezac est un bourg médiéval perché sur un éperon rocheux, offrant une vue remarquable sur la vallée de la Vézère. Son patrimoine, dont l'église fortifiée du XVe siècle, en fait un lieu plein de caractère.

Sur place : École primaire publique dans le village. Collèges et lycées accessibles à Objat (10 min) et Brive-la-Gaillarde. Vie locale dynamique : marchés, fêtes, expositions et événements culturels réguliers.

N'hésitez pas à venir découvrir cette maison de village lors d'une visite.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : »

Ville : Voutezac
Département : Corrèze
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 19130
Coordonnées : 45.292828, 1.440562
Total : 200 650€
Prix d'acquisition : 124 500€
Travaux : 66 190€
Valeur du bien : 190 690€
Frais de notaire : 9 960€
Coût estimé : 9 960€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 125m²
Loyer prédit : 7.54€/m²/mois
Fourchette : 5.81€ - 9.79€/m²/mois
Loyer total estimé : 942€/mois
Loyer annuel estimé : 11309€/an
Fourchette totale : 726€ - 1224€/mois
Fourchette annuelle : 8709€ - 14684€/an
Rentabilité brute :5.64%
Fourchette de rentabilité :4.34% - 7.32%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :900 €/m²
Basé sur :9 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :112 500 €
Prix d'achat :124 500 €
Décote à l'achat :+12 000€ (+10.7%)
Marge achat-revente :-88 150€ (-78.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :200 650€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :979,92€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :58,52€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 038,44€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :93 326,36€
Coût de l'assurance :17 556,88€
Taxe foncière : 1 130,88€/an
Soit par mois : 94,24€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 942,40€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 132,68€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-190,28€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 346 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 125 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 125 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 16 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Cuisine nécessite mise aux normes et rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, et carrelage complet
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite mise aux normes et rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 39 m² total)
Raison: État 3.7/5 - Chambres nécessitent un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 39 m² total)
Raison: État 3.7/5 - Chambres nécessitent un léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 - Salon nécessite un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :66 190 €(530 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation combles:5 250€
    Isolation combles perdus: 125 m² × 42€/m² = 5250€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:18 400€
    Fenêtres double vitrage PVC: 16 fenêtres × 1150€ = 18400€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:15 000€
    Rénovation complète de cuisine: 15000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation complète de salle de bain: 10000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:2 340€
    Parquet flottant: 39 m² × 60€/m² = 2340€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 950€
    Peinture murs et plafonds: 39 m² × 50€/m² = 1950€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 250€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 50€/m² = 1250€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale de Voutezac (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 35 650€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation combles, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 942 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 309 €/an
Calcul : 942 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 476 €/an
Base de calcul : Emprunt de 200 650 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 702 €/an
Calcul : 59 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 131 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 66 190 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 74 499 €
Revenus locatifs : +11 309 €
Charges déductibles : -74 499 €
Résultat foncier Année 1 : -63 191 €(Déficit de 63 191 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 41 791 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 309 €/an
Revenus locatifs : +11 309 €
Charges déductibles : -8 309 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 999 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 41790.62 € reporté.
Prix d'achat du bien : 124 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 80 925 €(65% de 124 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 943 €/an
Calcul : 80 925 € × 3,636% = 2 943 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 309 €74 506 €6 483 €-63 197 €21 400 €41 797 €41 797 €
211 535 €8 141 €6 307 €3 394 €--38 403 €
311 766 €7 960 €6 127 €3 806 €--34 597 €
412 001 €7 773 €5 940 €4 228 €--30 368 €
512 241 €7 580 €5 746 €4 661 €--25 707 €
612 486 €7 380 €5 547 €5 106 €--20 601 €
712 736 €7 174 €5 341 €5 562 €--15 039 €
812 990 €6 961 €5 128 €6 030 €--9 010 €
913 250 €6 741 €4 907 €6 510 €--2 500 €
1013 515 €6 513 €4 680 €7 002 €---
1113 785 €6 278 €4 445 €7 507 €---
1214 061 €6 035 €4 202 €8 026 €---
1314 342 €5 784 €3 951 €8 558 €---
1414 629 €5 525 €3 692 €9 104 €---
1514 922 €5 258 €3 424 €9 664 €---
1615 220 €4 981 €3 148 €10 239 €---
1715 525 €4 695 €2 862 €10 830 €---
1815 835 €4 400 €2 567 €11 435 €---
1916 152 €4 095 €2 261 €12 057 €---
2016 475 €3 779 €1 946 €12 696 €---
2116 804 €3 454 €1 620 €13 351 €---
2217 140 €3 117 €1 284 €14 023 €---
2317 483 €2 769 €936 €14 714 €---
2417 833 €2 410 €577 €15 423 €---
2518 190 €2 039 €206 €16 151 €---
TOTAL362 224 €205 345 €93 326 €156 879 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 156 879 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 309 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 375 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 375 €-6 420 €+8 795 €
2+2 375 €0 €+2 375 €
3+2 375 €0 €+2 375 €
4+2 375 €0 €+2 375 €
5+2 375 €0 €+2 375 €
6+2 375 €0 €+2 375 €
7+2 375 €0 €+2 375 €
8+2 375 €0 €+2 375 €
9+2 375 €0 €+2 375 €
10+2 375 €+1 351 €+1 024 €
11+2 375 €+2 252 €+123 €
12+2 375 €+2 408 €-33 €
13+2 375 €+2 567 €-192 €
14+2 375 €+2 731 €-356 €
15+2 375 €+2 899 €-524 €
16+2 375 €+3 072 €-697 €
17+2 375 €+3 249 €-874 €
18+2 375 €+3 431 €-1 056 €
19+2 375 €+3 617 €-1 242 €
20+2 375 €+3 809 €-1 434 €
21+2 375 €+4 005 €-1 630 €
22+2 375 €+4 207 €-1 832 €
23+2 375 €+4 414 €-2 039 €
24+2 375 €+4 627 €-2 252 €
25+2 375 €+4 845 €-2 470 €
Total+59 375 €+47 064 €+12 311 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 169 jours
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