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Appartement 2 pièces 56 m²

VilleGrasse (06)
Surface56m²
Coût Total145 320€
Loyer Annuel12 039€
Rentabilité8.28%
Cashflow/mois+93€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 99 000 €
Surface : 56 m²
Prix au m² : 1 767,86 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

CENTRE-HISTORIQUE

Situé dans le centre-historique de Grasse, proche de la Place aux Aires, appartement traversant de type 2/3 pièces d'une surface habitable d'environ 56m2. Il se compose: d'une entrée, salon-séjour, une cuisine indépendante, aménagée et meublée, une chambre, un cellier, un dressing et un bureau. Travaux de modernisation à prévoir. Beaux volumes, et belle hauteur sous plafonds ! Montant des charges de copropriété mensuelles: 49€/mois. Classe énergétique: D. Proche des commodités (écoles, campus, commerces et axes routiers). Appartement proposé à la vente en CO-EXCLUSIVITÉ dans votre agence immobilière ORPI. Référence agence : 1659 Référence annonce : 3WV3-FNP-UTT Date de réalisation du diagnostic : 04/04/2026 Les honoraires sont à la charge du vendeur

A propos de la copropriété : Nombre de lots : 17 Charges prévisionnelles annuelles : 584 €

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 040 € et 1 440 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Grasse
Département : Alpes-Maritimes
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 06130
Coordonnées : 43.659363, 6.922982
Total : 145 320€
Prix d'acquisition : 99 000€
Travaux : 38 400€
Valeur du bien : 137 400€
Frais de notaire : 7 920€
Coût estimé : 7 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 56m²
Loyer prédit : 17.92€/m²/mois
Fourchette : 13.68€ - 23.46€/m²/mois
Loyer total estimé : 1003€/mois
Loyer annuel estimé : 12039€/an
Fourchette totale : 766€ - 1314€/mois
Fourchette annuelle : 9192€ - 15767€/an
Rentabilité brute :8.28%
Fourchette de rentabilité :6.33% - 10.85%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 569,56 €/m²
Basé sur :670 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :143 895 €
Prix d'achat :99 000 €
Décote à l'achat :-44 895€ (-31.2%)
Marge achat-revente :-1 425€ (-1.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :145 320€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :719,74€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :41,17€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 760,91€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :70 600,73€
Coût de l'assurance :12 352,20€
Taxe foncière : 1 203,89€/an
Soit par mois : 100,32€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 49,00€/mois
Soit par an : 588,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 003,24€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 910,23€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :93,01€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (ex: chaudière à condensation ou pompe à chaleur) pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 système pour 56 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres
Raison: DPE D - Appartement - Faisable individuellement, amélioration de l'isolation
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un modèle thermodynamique pour une meilleure efficacité
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des éléments de cuisine (placards, électroménager) et mise aux normes de la plomberie et électricité si nécessaire
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments sanitaires (lavabo, WC) et mise à jour du carrelage si nécessaire
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 assumé - salle de bain nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement des murs et du sol (peinture, revêtement) dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 assumé - chambre nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et rafraîchissement du sol dans le salon
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :38 400 €(686 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:10 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 10500€ = 10500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:4 200€
    Fenêtres double vitrage PVC: 6 fenêtres × 700€ = 4200€ (incluant la main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:10 000€
    Cuisine complète milieu de gamme: 1 cuisine × 10000€ = 10000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres:1 800€
    Peinture et revêtement sol (chambre): 12 m² × 150€ = 1800€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon:2 400€
    Peinture et revêtement sol (salon): 20 m² × 120€ = 2400€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Grasse (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 18 200€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 003 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 039 €/an
Calcul : 1 003 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 878 €/an
Base de calcul : Emprunt de 145 320 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 494 €/an
Calcul : 41 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 204 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 588 €/an
Calcul : 49 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 38 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 45 564 €
Revenus locatifs : +12 039 €
Charges déductibles : -45 564 €
Résultat foncier Année 1 : -33 525 €(Déficit de 33 525 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 12 125 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 164 €/an
Revenus locatifs : +12 039 €
Charges déductibles : -7 164 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 875 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 12125.12 € reporté.
Prix d'achat du bien : 99 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 64 350 €(65% de 99 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 340 €/an
Calcul : 64 350 € × 3,636% = 2 340 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 039 €45 569 €4 883 €-33 530 €21 400 €12 130 €12 130 €
212 280 €7 039 €4 753 €5 241 €--6 889 €
312 525 €6 905 €4 619 €5 620 €--1 269 €
412 776 €6 766 €4 480 €6 010 €---
513 031 €6 623 €4 337 €6 409 €---
613 292 €6 474 €4 188 €6 818 €---
713 558 €6 320 €4 035 €7 237 €---
813 829 €6 162 €3 876 €7 667 €---
914 106 €5 997 €3 711 €8 108 €---
1014 388 €5 827 €3 541 €8 561 €---
1114 675 €5 651 €3 365 €9 024 €---
1214 969 €5 469 €3 183 €9 500 €---
1315 268 €5 281 €2 995 €9 988 €---
1415 574 €5 086 €2 800 €10 488 €---
1515 885 €4 884 €2 598 €11 001 €---
1616 203 €4 676 €2 390 €11 527 €---
1716 527 €4 460 €2 174 €12 067 €---
1816 857 €4 237 €1 951 €12 621 €---
1917 195 €4 006 €1 720 €13 189 €---
2017 538 €3 767 €1 481 €13 771 €---
2117 889 €3 520 €1 234 €14 369 €---
2218 247 €3 264 €978 €14 983 €---
2318 612 €3 000 €714 €15 612 €---
2418 984 €2 726 €440 €16 258 €---
2519 364 €2 443 €157 €16 921 €---
TOTAL385 610 €166 150 €70 601 €219 460 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 219 460 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 039 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 528 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 528 €-6 420 €+8 948 €
2+2 528 €0 €+2 528 €
3+2 528 €0 €+2 528 €
4+2 528 €+1 422 €+1 106 €
5+2 528 €+1 923 €+605 €
6+2 528 €+2 045 €+483 €
7+2 528 €+2 171 €+357 €
8+2 528 €+2 300 €+228 €
9+2 528 €+2 433 €+95 €
10+2 528 €+2 568 €-40 €
11+2 528 €+2 707 €-179 €
12+2 528 €+2 850 €-322 €
13+2 528 €+2 996 €-468 €
14+2 528 €+3 146 €-618 €
15+2 528 €+3 300 €-772 €
16+2 528 €+3 458 €-930 €
17+2 528 €+3 620 €-1 092 €
18+2 528 €+3 786 €-1 258 €
19+2 528 €+3 957 €-1 429 €
20+2 528 €+4 131 €-1 603 €
21+2 528 €+4 311 €-1 783 €
22+2 528 €+4 495 €-1 967 €
23+2 528 €+4 684 €-2 156 €
24+2 528 €+4 877 €-2 349 €
25+2 528 €+5 076 €-2 548 €
Total+63 200 €+65 838 €+-2 638 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 23 jours
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